TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Bruno ALLALI

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/12882

N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZTC

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, la société SULLY GESTION, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0709

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12882 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZTC

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Z] [P] est notamment propriétaire des lots de copropriété n°249 et 385 d’un immeuble situé au [Adresse 6]).

Par jugement du 08 décembre 2021, il a été condamné, par le tribunal judiciaire de Paris, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Paris :

la somme de 13.047,10 euros au titre des charges courantes fonds travaux et compte travaux arriérés au 4ème trimestre 2021 inclus et été autorisé à s’acquitter de sa dette en 6 versements mensuels réguliers, payables avant le 10 de chaque mois ,

70 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ,

1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 04 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris M. [Z] [P] aux fins essentielles en paiement d’arriérés de charges de copropriété arrêtés à la date du 08 octobre 2020, pour un montant de 10.546,25 euros.

Au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner M. [Z] [P] au paiement de la somme de 10.546,25 euros au titre des charges appelées entre le au 02 octobre 2021 et le 18 août 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner M. [Z] [P] au paiement de la somme de 76 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner M. [Z] [P] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12882 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZTC

— condamner M. [Z] [P] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [Z] [P] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

M. [Z] [P] a été assigné le 04 octobre 2023 en l’étude de commissaire de justice. Il n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mars 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

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En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [Z] [P] est propriétaire des lots n°249 et 385 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 10].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 septembre 2019, 17 septembre 2020, 21 juin 2021, 1er juillet 2022 et 26 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux notamment de désamiantage et de ravalement ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 18 août 2023 ;

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [Z] [P], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.546,25 euros.

M. [Z] [P] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, u regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 04 octobre 2023.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 76 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance (28 euros de frais de relance comptabilisé le 07 juin 2022 et 48 euros de frais de mise en demeure comptabilisés le 25 octobre 2022).

La mise en demeure n’est pas justifiée, faute de production de l’accusé de réception et la lettre de relance a été adressée avant la mise en demeure. Or il est de jurisprudence constante que ces frais de relance ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048)

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

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En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que le défendeur a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété. En effet, un jugement condamnant M. [Z] [P] en paiement de charges de copropriété du 08 décembre 2021 est versé au débat. Ces manquements répétés de M. [Z] [P] à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Il conviendra en conséquence de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [P], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Z] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 9] les sommes de :

—  10.546,25 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 18 août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 04 octobre 2023 ;

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de ses demandes au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [Z] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10] le 23 Janvier 2025

La Greffière La Présidente