TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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JUGEMENT

rendu le 20 Février 2026

Numéro RG : N° RG 25/00182 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EZUK

DEMANDEUR :

Madame [D] [T]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Elodie PERDRIX, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier lors des débats : Maris-Françoise ION

Greffier lors du prononcé : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 06 janvier 2026

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 novembre 2018, Monsieur [A] [K] a donné à bail à Madame [D] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 900 euros par mois.

Madame [D] [T] a quitté le logement le 10 juin 2024 et un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 11 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, Madame [D] [T] a fait assigner Monsieur [A] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry et sollicite de :

— juger que Monsieur [A] [K] a donné trois congés successifs à Madame [D] [T] pour des motifs différents,

— juger que les deux derniers motifs donnés par Monsieur [A] [K] tiennent en la reprise du bien pour y vivre,

— juger que Monsieur [A] [K] a procédé à la vente du bien donné à bail à Madame [D] [T],

— juger que Monsieur [A] [K] n’a pas respecté le droit de préemption du locataire dans le cas d’un congé pour vente,

— juger que Monsieur [A] [K] n’a pas restitué le dépôt de garantie versé par Madame [D] [T],

Par conséquent,

— condamner Monsieur [A] [K] à verser à Madame [D] [T] son dépôt de garantie de 900 euros, avec une majoration de 10% par mois de retard, soit au 10 juillet 2025, la somme totale de 1 980 euros à parfaire jusqu’au jugement à venir,

— condamner Monsieur [A] [K] à verser à Madame [D] [T] le montant correspondant à l’allocation logement du mois de juin 2024 de 162 euros,

— condamner Monsieur [A] [K] à verser à Madame [D] [T] le coût de l’état des lieux effectué par Commissaire de justice s’élevant à la somme de 420 euros,

— condamner Monsieur [A] [K] à verser à Madame [D] [T] la somme de 2.000,00€ au titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [A] [K] à verser à Madame [D] [T] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner Monsieur [A] [K] à payer à Madame [D] [T] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [A] [K] aux entiers dépens de l’instance,

A l’audience du 6 janvier 2026, Madame [D] [T], représentée par son conseil, demande, par le biais de ses conclusions, de :

— juger que Monsieur [A] [K] a donné trois congés successifs à Madame [D] [T] pour des motifs différents,

— juger que les deux derniers motifs donnés par Monsieur [A] [K] tiennent en la reprise du bien pour y vivre,

— juger que Monsieur [A] [K] a procédé à la vente du bien donné à bail à Madame [D] [T],

— juger que Monsieur [A] [K] n’a pas respecté le droit de préemption du locataire dans le cas d’un congé pour vente,

— juger que Monsieur [A] [K] n’a pas restitué le dépôt de garantie versé par Madame [D] [T],

— juger que Monsieur [A] [K] s’est injustement enrichi en percevant le loyer de juin 2024 payé par Madame [T] en plus des APL,

Par conséquent,

— rejeter toute demande formulée par Monsieur [A] [K],

— condamner Monsieur [A] [K] à verser à Madame [D] [T] son dépôt de garantie de 900 euros, avec une majoration de 10% par mois de retard, soit au 10 janvier 2026, la somme totale de 2 520 euros à parfaire jusqu’au jugement à venir,

— condamner Monsieur [A] [K] à rembourser à Madame [D] [T] le quantum du loyer de juin 2024 versé indûment par ses soins et correspondant à l’allocation logement du mois de juin 2024 de 162 euros,

— condamner Monsieur [A] [K] à verser à Madame [D] [T] le coût de l’état des lieux effectué par Commissaire de justice s’élevant à la somme de 420 euros,

— condamner Monsieur [A] [K] à verser à Madame [D] [T] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [A] [K] à verser à Madame [D] [T] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner Monsieur [A] [K] à payer à Madame [D] [T] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [A] [K] aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que les congés pour reprise délivrés par son bailleur sont infondés en ce que ce dernier a mis son appartement en vente et ne lui a, en outre, formalisé aucune proposition d’achat. Elle indique que l’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucune dégradation et qu’elle verse deux rapports d’entretien de l’adoucisseur d’eau dont le dernier, réalisé six jours avant son départ, mentionne son bon fonctionnement.

Monsieur [A] [K], présent, sollicite, par le biais de ses écritures :

— dire et juger que le congé pour reprise délivré le 7 mai 2024 est valable et non frauduleux,

— débouter Madame [D] [T] de l’ensemble de ses demandes,

— dire et juger que le dépôt de garantie a été légitimement conservé en raison des dégradations constatées et du remplacement de l’adoucisseur d’eau pour un montant de 1 575 euros,

— condamner Madame [D] [T] à verser à Monsieur [A] [K] la somme de 1 575 euros correspondant au remplacement de l’adoucisseur d’eau,

— condamner Madame [D] [T] à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Madame [D] [T] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il explique que l’appartement loué à la demanderesse était neuf et qu’il a dû changer l’adoucisseur d’eau consécutivement à son départ en raison de l’explosion du filtre, justifiant ainsi la non-restitution du dépôt de garantie. Il indique que Madame [D] [T] n’a pas fourni les entretiens de l’adoucisseur d’eau sur les années 2020, 2021 et 2022 et qu’au moment de l’état des lieux de sortie, il n’y avait pas d’électricité de sorte que le commissaire de justice n’a pas pu vérifier le bon fonctionnement des appareils. S’agissant de la somme de 164 euros, il explique avoir reçu cette somme au titre des allocations personnalisées au logement, somme qu’il restituera directement à la Caisse d’Allocations Familiales.

La décision a été mise en délibéré le 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les frais d’état des lieux

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, la locataire justifie que le bailleur a refusé de se présenter à l’état des lieux qui devait se dérouler initialement le 10 juin 2024 à 17 heures, tandis que ce dernier ne justifie pas avoir sollicité un changement de date de l’état des lieux et n’est pas présent à l’audience pour justifier de la réalité de son motif d’absence.

Dès lors, l’état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice en date du 11 juin 2024, conformément au texte précité.

En conséquence, Monsieur [A] [K] sera condamné au paiement de la somme de 210 euros au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L’article 1730 du même code précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, il incombe à Monsieur [A] [K], propriétaire, de rapporter la preuve des dégradations locatives portant sur l’adoucisseur d’eau qu’il allègue et justifiant la retenue du dépôt de garantie.

Les parties produisent un état des lieux d’entrée en date du 1er février 2019 ainsi qu’un état des lieux de sortie, dressé par commissaire de justice en date du 11 juin 2024, ne mentionnant toutefois, ni l’un, ni l’autre, l’adoucisseur d’eau litigieux.

Au soutien de sa prétention, Monsieur [A] [K] produit un document intitulé « consignes importantes à l’attention du locataire », annexé au contrat de bail en date du 17 novembre 2018, et signé par les deux parties mentionnant « l’entretien de la chaudière et de l’adoucisseur est obligatoire pour un bon fonctionnement de la robinetterie, plomberie et chauffage. Cet entretien annuel est à la charge du locataire». Il produit, par ailleurs, une facture en date du 22 janvier 2025 mentionnant la fourniture et la pose d’un adoucisseur pour la somme de 1 575 euros.

La locataire justifie, quant à elle, avoir quitté le logement le 10 juin 2024 et avoir fait procéder à l’entretien de l’adoucisseur quatre jours avant, le 6 juin 2024. Le compte rendu d’intervention mentionne, à ce titre, « A mon arrivée l’eau était bien adoucie. Pas de clapet anti retour apparent. Compteur non visible. Installation conforme. Entretien complet ok ». Cette dernière produit en outre un rapport d’intervention en date du 16 mai 2023.

Dès lors, si Madame [D] [T] est dans l’incapacité de justifier qu’elle a procédé à l’entretien de l’adoucisseur d’eau chaque année d’occupation, force est de constater qu’elle rapporte la preuve que l’adoucisseur d’eau était en état de fonctionnement lors de son départ des lieux.

Monsieur [A] [K] ne peut ainsi légitimement imputer le remplacement de cette installation à sa locataire, intervenu plus de sept mois après son départ, d’autant qu’il ne produit aucune pièce indiquant que ce changement est dû à un manque d’entretien.

Par conséquent, Monsieur [A] [K] échoue à rapporter la preuve de la dégradation locative qu’il allègue et sera condamné à restituer à Madame [D] [T] la somme de 900 euros au titre de son dépôt de garantie.

La locataire a par ailleurs droit, à compter du 10 juillet 2024, soit un mois après la restitution des clés, à la majoration de 10% du loyer par mois de retard jusqu’à la date de l’assignation, correspondant à 90 euros sur 12 mois, soit la somme de 1 080 euros.

Par voie de conséquence, Monsieur [A] [K] sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur le remboursement de l’allocation d’aide personnalisée au logement

En l’espèce, Madame [D] [T] produit une attestation de paiement de la Caisse d’Allocations Familiales mentionnant que l’allocation d’aide personnalisée au logement, d’un montant de 162 euros, a été versée pour le mois de juin 2024 directement à Monsieur [A] [K].

Cependant, Madame [T] ne justifie pas du montant versé par elle même au titre du loyer du mois de juin 2024, loyer certainement proratisé au vu l’état des lieux effectué le 11 juin 2024. Dès lors, Madame [T] ne justifiant pas avoir payé un entier loyer qui justifierait le remboursement de la somme de 162 euros correspondant à la partie du loyer payé par elle et reçu indument par le bailleur, sa demande de remboursement ne peut être accueillie et elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Enfin, il incombe au bailleur de prouver qu’à la date du congé pour motif légitime et sérieux, il pouvait justifier d’un intérêt légitime, né et actuel à délivrer ce congé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par Madame [D] [T] que le bailleur a délivré trois congés à cette dernière.

S’agissant du congé pour vente en date du 16 mars 2024, il appert que ce dernier ne respecte pas les mentions prévues à peine de nullité par l’article 15 de la loi précitée, notamment en ce qu’il ne mentionne pas le prix et les conditions de la vente du bien concerné et ne respecte pas les conditions de délivrance.

Toutefois, si le congé est manifestement nul, Madame [D] [T] ne rapporte pas la preuve du motif frauduleux dudit congé et au contraire, ne produit qu’une annonce de la vente d’un bien dont rien ne justifie qu’il correspond à celui dont elle est locataire.

Elle sera déboutée sur ce point.

S’agissant des congés pour reprise en date des 3 mai et 3 juin 2024, si Monsieur [A] [K] indique qu’il a effectivement habité dans son logement avant de le remettre en vente, force est de constater qu’il ne produit aucune preuve au soutien de ses allégations, tel que la production de facture d’électricité ou de facture de déménagement.

Faute pour lui de rapporter la preuve du caractère légitime et sérieux de ces congés, Monsieur [A] [K] sera condamné à payer à Madame [D] [T] la somme de 1 000 en réparations de son préjudice.

Sur la demande de dommages et intérêts fondée au titre du préjudice moral, Madame [D] [T] n’invoque pas de préjudice distinct à celui d’ores et déjà indemnisé supra de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive, Monsieur [A] [K] ne justifie pas du caractère abusif de la procédure dès lors il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [K] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance et à payer à Madame [D] [T] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [A] [K] au paiement de la somme de 210 euros au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE Monsieur [A] [K] à payer à Madame [D] [T] la somme de 900 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [A] [K] à payer à Madame [D] [T] la somme de 1 080 euros au titre de la majoration due pour la restitution tardive du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [D] [T] de sa demande tendant au remboursement du montant du loyer payé indument compte tenu de la perception par le bailleur de l’allocation personnalisée au logement du mois de juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [A] [K] à payer à Madame [D] [T] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du caractères frauduleux des congés du 3 mai et 3 juin 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [A] [K] de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [D] [T] de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [A] [K] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [A] [K] à payer à Madame [D] [T] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 20 février 2026, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION