Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 20 mars 2025, n° 25/51449

TJ Paris 20 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de remise des documents par l'ancien syndic
La cour a constaté que l'ancien syndic n'a pas respecté son obligation de transmission des documents, ce qui justifie la demande de remise sous astreinte.
Accepté
Préjudice lié à l'obstruction de l'ancien syndic
La cour a reconnu que le préjudice causé par la désorganisation du travail de gestion justifie l'octroi d'une provision à titre de dommages-intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que la demande de remboursement des frais exposés est justifiée et a accordé une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 20 mars 2025, n° 25/51449
Numéro(s) :	25/51449
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christelle AUGROS
Parties :	La société ORALIA NICOLAS & CIE c/ La société PAGESTI

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/51449 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BOI

N° : 1

Assignation du :

13 Février 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 mars 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société ORALIA NICOLAS & CIE, CABINET NICOLAS & CIE -- ADMINISTRATEUR DE BIENS, es qualités de syndic de l’immeuble sis [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Christelle AUGROS, avocat au barreau de PARIS – #A0883

DEFENDERESSE

La société PAGESTI

[Adresse 4]

[Localité 6]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Selon une assemblée générale du 12 décembre 2024 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, la société ORALIA NICOLAS & CIE a été désigné en qualité de syndic de l’immeuble, aux lieux et place de la société PAGESTI.

Faute d’avoir obtenu différentes pièces et informations de la part de son prédécesseur, la société ORALIA NICOLAS & CIE, ès qualité de syndic de l’immeuble situé [Adresse 2], a assigné la société PAGESTI en référé, par acte du 13 février 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir la remise, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pour chacun des éléments, des éléments suivants :

Le solde de trésorerieLes dossiers comptables des années 2023 et 2024 avec grands livres détaillés, balances détaillées, états des dépenses, budget de l’année 2024 et 2025, régularisations individuelles de charges adressées pour chaque copropriétaire, copie des appels de fonds trimestrielsLe livre des assemblées généralesLa feuille de présence avec la liste des copropriétaires, des lots, des tantièmes et de toutes les clés de répartitionLe RCP et modificatifsL’attestation d’immatriculationLe numéro ICS rattaché au compte bancaire du SDC ainsi que les relevés bancaires pour faire les démarches bancairesLe carnet d’entretien de l’immeuble.

La société ORALIA NICOLAS & CIE ès qualité sollicite également la condamnation de la société PAGESTI à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La demanderesse a maintenu les termes de son assignation à l’audience du 6 mars 2025.

Régulièrement assignée par acte remis à personne morale, la société PAGESTI n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

I – Sur la demande principale de communication de pièces :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, s’il existe un délai quant à la communication des pièces par l’ancien syndic, il n’en est rien quant à l’action susceptible d’être engagée par le nouveau syndic à l’encontre de l’ancien.

Si on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l’ancien syndic selon laquelle il ne disposerait plus d’aucune pièce ne saurait suffire à l’exonérer de l’obligation précitée.

La demande en justice est portée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ou le nouveau syndic. Il est rappelé, à ce titre, que l’article 18-2 de la loi qui permet au nouveau syndic et au président du conseil syndical d’agir pour obtenir la remise des pièces du syndicat n’exclut pas le syndicat pour agir aux mêmes fins.

En l’espèce la société ORALIA NICOLAS & CIE ès qualité de syndic verse notamment aux débats des échanges de mails et une lettre de mise en demeure en date du 20 janvier 2025, distribuée à la défenderesse le 23 janvier 2025, sollicitant la remise des documents et archives réclamés.

Il convient de constater que ces pièces font partie de celles devant être transmises en application de l’article 18-2.

De même, les appels de fonds pour les travaux votés envoyés aux copropriétaires débiteurs sont nécessaires au nouveau syndic pour engager une procédure contentieuse en recouvrement de charges impayées.

La société PAGESTI, non constituée, ne justifie pas en l’état avoir satisfait à son obligation de transmission conformément aux dispositions précitées, alors même que les délais légaux sont expirés.

Aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu des éléments du dossier, le prononcé d’une astreinte apparaît opportun.

Il y aura donc lieu de faire droit à la demande et d’ordonner à la société PAGESTI sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 90 jours (une seule astreinte de 100 euros est due par jour de retard, quelque soit le nombre de document manquant), de remettre à la société ORALIA NICOLAS & CIE les documents suivants :

Le solde de trésorerieLes dossiers comptables des années 2023 et 2024 avec grands livres détaillés, balances détaillées, états des dépenses, budget de l’année 2024 et 2025, régularisations individuelles de charges adressées pour chaque copropriétaire, copie des appels de fonds trimestrielsLe livre des assemblées généralesLa feuille de présence avec la liste des copropriétaires, des lots, des tantièmes et de toutes les clés de répartitionLe RCP et ses modificatifsL’attestation d’immatriculationLe numéro ICS rattaché au compte bancaire du SDC ainsi que les relevés bancaires pour faire les démarches bancairesLe carnet d’entretien de l’immeuble.

II – Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

L’article 18-2 de la loi n°65-557 dispose, en son dernier alinéa : « Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

En l’espèce le syndic demandeur sollicite la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels en indiquant que l’obstruction de l’ancien syndic désorganise la gestion du syndicat.

Ce préjudice lié à la désorganisation du travail de gestion du syndic et au retard pris dans plusieurs démarches est illustré par les relances d’un notaire pour obtenir un pré-état daté pour la réalisation d’une vente.

Ce préjudice sera justement réparé par l’octroi d’une provision de 1.000 euros.

III – Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société PAGESTI qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société PAGESTI ne permet d’écarter la demande de la société ORALIA NICOLAS & CIE formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société PAGESTI à remettre à la société ORALIA NICOLAS & CIE, ès qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 2], les pièces suivantes :

Le solde de trésorerieLes dossiers comptables des années 2023 et 2024 avec grands livres détaillés, balances détaillées, états des dépenses, budget de l’année 2024 et 2025, régularisations individuelles de charges adressées pour chaque copropriétaire, copie des appels de fonds trimestrielsLe livre des assemblées généralesLa feuille de présence avec la liste des copropriétaires, des lots, des tantièmes et de toutes les clés de répartitionLe RCP et ses modificatifsL’attestation d’immatriculationLe numéro ICS rattaché au compte bancaire du SDC ainsi que les relevés bancaires pour faire les démarches bancairesLe carnet d’entretien de l’immeuble.

Disons que cette condamnation est prononcée sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, ladite astreinte provisoire ayant vocation à courir pendant une durée de 90 jours ;

Condamnons à titre provisionnel la société PAGESTI à verser à la société ORALIA NICOLAS & CIE, ès qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 1.000 euros (mille euros) à titre de dommages intérêts ;

Condamnons la société PAGESTI à payer à la société ORALIA NICOLAS & CIE, ès qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société PAGESTI aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 20 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ