JUGEMENT DU : 04 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 25/00490 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EIAR

NAC : 5AA

AFFAIRE : [F] [T] C/ [S] [H], [Z] [E]

MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES, en présence de M^me NOEL

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M^me ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [T]

né le 25 Juin 1937 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparant

DEFENDERESSES

Madame [S] [H]

née le 08 Mai 1989 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante

Madame [Z] [E]

née le 22 Novembre 1960 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparante

Débats tenus à l’audience du : 23 Mars 2026

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026

Le 04 Mai 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à Mr [T]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 23 décembre 2024, à effet au 26 décembre 2024, M. [F] [T] a donné à bail à Mme [S] [H] un appartement situé 1er étage, [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 570 €, outre 30 € à titre de provision sur charges.

Le 23 décembre 2024, Mme [Z] [E] a signé un acte de cautionnement solidaire, pour un montant maximal de 21 600 €.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte du 17 octobre 2025, M. [T] a fait délivrer à Mme [H] commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat, pour un montant de 2 719,92 €.

Cet acte a été notifié à la CCAPEX le 21 octobre 2025, puis dénoncé à la caution le 28 octobre 2025.

Enfin, par actes de commissaire de justice du 19 décembre 2025, M. [F] [T] a fait assigner Mme [S] [H] et Mme [Z] [E] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins de solliciter du Juge la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, et la condamnation solidaire au paiement des impayés.

A l’audience du 23 mars 2026, M. [F] [T] sollicite du Juge, sur le fondement des articles 1728 et 1153-1 du code civil et des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de:

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation,Ordonner l’expulsion de Mme [S] [H] et celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement Mme [S] [H] et Mme [Z] [E] à lui payer la somme de 2 215,75 €, correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés au 1er décembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner solidairement Mme [S] [H] et Mme [Z] [E] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer et des charges, du jugement à intervenir et jusqu’à départ effectif des lieux, ladite indemnité étant indexée comme tout loyer, et avec intérêts de droit,Condamner solidairement Mme [S] [H] et Mme [Z] [E] à lui payer :la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de la présente instance.

A l’appui de ses demandes, M. [F] [T] fait valoir des difficultés de paiement dès le début du bail, et la mise en place de prélèvements, lesquels ont été rejetés.

Il explique que la dette s’élève à la somme de 2 215,72 €.

Il indique que depuis octobre / novembre 2025, Mme [H] règle la somme de 700 € par mois en espèces, afin de s’acquitter du loyer courant, et de rembourser progressivement la dette. Il ajoute qu’il préférerait néanmoins la mise en place de prélèvements automatiques.

Il est d’accord pour l’octroi de délais de paiement, maintenant néanmoins ses demandes dans le cas où les délais accordés ne seraient pas respectés.

En défense, Mme [S] [H], comparante, sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Elle propose de régler la somme mensuelle globale de 700€, au titre du loyer courant et du remboursement de la dette.

Elle explique exercer la profession d’aide-soignante, et percevoir des revenus variables, compris entre 1200 et 1700 euros chaque mois.

Elle ajoute être en arrêt maladie depuis le mois de février 2026.

Mme [Z] [E], sa mère et caution solidaire, affirme qu’elle n’était pas informée de la dette jusqu’à ce qu’on lui notifie le commandement de payer. Elle s’engage à aider sa fille à régler sa dette si cela est nécessaire.

La décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 20 décembre 2025, soit six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 23 décembre 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant explicitement un délai de six semaines pour régularisation de la dette.

Or, le 17 octobre 2025, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire.

Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de six semaines.

Il a en outre été dénoncé à la caution par acte du 28 octobre 2025.

Le contrat de bail a donc pris fin le 29 novembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De plus, en application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales. L’une d’elles est celle de payer le loyer aux termes convenus.

En l’espèce, M. [T] produit un décompte actualisé au 1er avril 2026, soit postérieurement à l’audience, présentant un solde de la dette d’un montant de 2 565,17 €.

Néanmoins, tel que cela résulte de la note d’audience, il déclare oralement que le montant de la demande s’élève à la somme de 2 215,72 € au 1er décembre 2025.

C’est donc ce montant qui sera retenu.

Mme [S] [H] ne conteste pas le montant de la dette.

En outre, en application des dispositions de l’article 2288 du code civil, Mme [Z] [E] sera solidairement tenue des sommes mises à la charge de la locataire.

En conséquence, Mme [S] [H] et Mme [Z] [E] seront solidairement condamnées à payer à M. [F] [T] la somme de 2 215,72 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 1er décembre 2025.

Cette somme sera en outre assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2025, date de l’assignation.

III. Sur la demande en délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, Mme [S] [H] sollicite des délais de paiement, et propose de rembourser sa dette, en versant la somme globale de 700 € par mois jusqu’à complet apurement, étant observé que ce versement comprend également le montant du loyer mensuel.

Elle fait valoir avoir commencé à s’acquitter de sa dette selon ces modalités depuis quelques mois.

Ces versements en espèces figurent d’ailleurs sur le décompte produit par le bailleur, et celui-ci ne le conteste pas.

En outre, M. [T] donne son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Ainsi, il y aura lieu à autoriser Mme [H] à régler la somme mensuelle globale de 700 euros, laquelle se décomposera comme suit :

— la somme de 570 € au titre du loyer,

— la somme de 15 € au titre de la provision sur charges,

— la somme de 115 € au titre du remboursement de la dette.

En conséquence, Mme [S] [H] sera autorisée à se libérer du montant de la dette, à raison de 19 mensualités d’un montant de 115 €, et d’une 20ème mensualité d’un montant de 30,72 € .

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Néanmoins, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et/ou des délais de paiement d’autre part, justifieront la reprise des effets de la clause résolutoire (dont l’expulsion) et la condamnation de Mme [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [S] [H] et Mme [Z] [E] supporteront solidairement la charge des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, aucun frais autre que ceux inclus dans les dépens n’étant justifié, il n’y aura pas lieu à faire droit à la demande formée à ce titre.

Le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2024, à effet au 26 décembre 2024, entre M. [F] [T] d’une part, et Mme [S] [H] d’autre part, portant sur l’appartement situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 29 novembre 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [H] et Mme [Z] [E] à payer à M. [F] [T] la somme de 2 215,72 € (deux-mille-deux-cent-quinze euros et soixante-douze centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er décembre 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2025,

AUTORISE Mme [S] [H] à s’acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités d’un montant de 115 € (cent quinze euros), et une 20ème mensualité d’un montant de 30,72 € (trente euros et soixante-douze centimes),

DIT que la première mensualité interviendra au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [F] [T] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

que Mme [S] [H] et Mme [Z] [E] soient solidairement condamnées à payer à M. [F] [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux ; et ce étant observé que cette indemnité sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative du bien ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE solidairement Mme [S] [H] et Mme [Z] [E] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE