TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 24/04022 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E7CQ

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Greffière lors des débats : Clémence GOHIER

Date des débats : 03 février 2025

DEMANDERESSE :

LA SA LE FOYER REMOISagissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par Mme [Y] [B], salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [E]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Comparant en personne

Madame [T] [H] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante ni représentée

Rappel des faits

Par contrat en date du 11 juillet 2019, la [Adresse 11], a donné à bail à Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] un logement à usage d’habitation de type 4 situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel réévalué à 568,68 euros outre une provision pour charges 210,52 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, dénoncé le même jour au représentant de l’État dans le département de la Marne, la société LE FOYER REMOIS a fait assigner à comparaître Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] devant la juridiction de céans aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail concernant le logement situé [Adresse 3] ;

— dire Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] occupant sans droit ni titre ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 2] ; [Adresse 9], si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] au paiement :

— de la somme de 817,71 euros due au titre des loyers et charges arriérés, augmentée des intérêts au taux légal au titre de l’article 1231-6 du Code civil ;

— d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer avec les intérêts au taux légal au titre de l’article 1231-6 du Code civil ;

— de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— des dépens d’instance au titre de l’article 696 du Code de procédure civile ;

Au soutien de ses prétentions, la société LE FOYER REMOIS, représentée à l’audience par Madame [B] [Y], dûment habilitée, fait valoir que Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] ne se sont pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer qui leur a été signifié le 16 septembre 2024.

A l’audience, la société LE FOYER REMOIS maintient oralement ses demandes, sauf à préciser qu’au regard d’un décompte arrêté au 28 janvier 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 298,39 euros.

La société LE FOYER REMOIS indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Régulièrement assigné, Monsieur [E] [M] comparait.

En revanche, Madame [E] [T], bien que régulièrement assignée à personne, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience.

Un diagnostic social et financier concernant les locataires n’a pas été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025, prorogée au 26 mai 2025 puis au 26 août 2025

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond à condition que la demande soit recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [E] [T] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la société LE FOYER REMOIS.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

Le FOYER REMOIS justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 18 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, la société LE FOYER REMOIS a fait délivrer aux époux [E], un commandement de payer visant la clause résolutoire conventionnelle pour un montant de 948,73 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 27 août 2024, lequel est demeuré infructueux.

Les époux [E] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 novembre 2024.

En conséquence, Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] sont désormais occupants sans droit ni titre.

Sur les demandes de condamnation solidaire au paiement

Les articles 220 alinéa 1er et 514-4 alinéa 2 du Code civil énoncent que les époux et les partenaires sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement des loyers et des accessoires.

Au cas d’espèces, les locataires étant mariés, la solidarité passive est établie.

La société LE FOYER REMOIS sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] au paiement de la somme de 298,39 euros.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la société LE FOYER REMOIS verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 298,39 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société LE FOYER REMOIS est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société LE FOYER REMOIS et Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 298,39 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 28 janvier 2025, après déduction des frais de procédure, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 28 novembre 2024.

II- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Monsieur [E] [M] s’est présenté à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

1- Sur la capacité de paiement

Monsieur [E] [M] fait valoir un certain nombre d’explications sur la situation financière. Du couple. Il en résulte qu’il devrait être en mesure de respecter son engagement de paiement échelonné.

De plus, il apparaît que les époux [E] ont réglé une partie de la dette locative.

Il s’en déduit que Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] sont en situation de régler leur dette locative.

2- Sur la reprise du paiement intégral du loyer

L’examen du relevé de compte montre que les époux [E] ont repris le paiement des loyers depuis septembre 2024.

Ils ont donc procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant, de sorte qu’ils sont éligibles aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder à Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

En outre, dans cette situation, Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] seraient condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoiresSur les dépens

L’issue du litige justifie de condamner solidairement les époux [E], partie succombant à la présente instance, aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société LE FOYER REMOIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société LE FOYER REMOIS

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2019 entre, d’une part, la société LE FOYER REMOIS et Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunis ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] à payer en deniers ou quittances à la société LE FOYER REMOIS la somme de 298,39 euros, selon relevé de compte du 28 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 50,00 euros et une 9 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, en cas de nouvelle défaillance des locataires dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier

effet ;

Et dans cette hypothèse

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] des locaux situés [Adresse 5], ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] à payer à la société LE FOYER REMOIS une indemnité d’occupation mensuelle s’élevant au montant du loyer augmenté des charges, et subissant les augmentations prévues aux baux portant sur le logement, assorti des intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion. Cette indemnité sera payable selon les modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la société LE FOYER REMOIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [E] née [H] [T] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière

Le juge