TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00186 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EUMB

Minute :

Jugement du :

21 NOVEMBRE 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 19 Mai 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Alexia WEISSE, Juge des contentieux et de la Protection, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 21 Novembre 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 21 Novembre 2025, le jugement a été rendu par Alexia WEISSE, Juge des contentieux et de la Protection, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Comparante

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [L]

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Constant CHANTRENNE, avocat au barreau des Ardennes

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 20 janvier 2023, S.A ESPACE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [R] [L] un logement [Adresse 2]) à [Localité 4] (08), moyennant un loyer mensuel de 270,93 euros et 142,52 euros de charges.

Le 7 aout 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant de 572,88 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, S.A. [Adresse 5] a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner le locataire au paiement d’une somme de 1331,70 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi que d’une indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner le locataire à verser la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— condamner au paiement des entiers dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifier, de l’assignation, le cas échéant des actes signifiés à caution, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Le dossier a été appelé à l’audience du 19 mai 2025, la S.A ESPACE HABITAT comparant en la personne de son représentant a indiqué que le locataire ne payait plus depuis plus d’un an car celui-ci était incarcéré.

Monsieur [R] [L] était représenté par son conseil.

L’affaire a été renvoyée au 23 juin 2025.

Lors de cette audience, la S.A. [Adresse 5] comparant en la personne de son représentant a exposé qu’il n’y avait aucun moyen de négocier avec le locataire car celui-ci ne voulait pas payer plus.

Monsieur [R] [L] était représenté par son conseil qui a indiqué qu’il y’avait en place un plan d’apurement à hauteur de 5 euros en plus du loyer.

L’affaire a été renvoyée à une dernière audience en date du 22 septembre 2025.

A celle-ci, la S.A. ESPACE HABITAT comparant en la personne de son représentant, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 4509,59 euros et à indiquer qu’il ne serait pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs, en précisant que le loyer résiduel est de 179 euros. Le bailleur a exposé que le plan d’apurement été respecté mais que le loyer n’était pas versé. Il a ajouté que le locataire ne payait pas son loyer car le logement ne lui convenait pas.

Monsieur [R] [L] était représenté par son conseil. Il a exposé se plaindre du logement mais ne pas avoir consigné ses loyers. Il a demandé des délais de paiement car il a indiqué avoir une situation financière difficile. Il a ajouté percevoir 206 euros de la CAF.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CAF le 1 aout 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 7 aout 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 8 octobre 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 6], augmenté des charges.

Sur la demande en paiement,

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur a pris en compte dans le montant de sa créance les sommes suivantes :

La somme de 64,02 euros au titre du commandement de payer pour trouble de jouissance à la date du 13 août 2024,La somme de 74,59 euros au titre du commandement de payer à la date du 13 août 2024,La somme de 139,57 euros au titre des frais d’assignation à la date du 11 mars 2025

Ces sommes étant comprises dans les dépens, il convient de les retrancher du montant de la créance.

Ainsi, le bailleur justifie que lui est due la somme de 4231,41 euros au 19 septembre 2025, incluant les indemnités d’occupation pour les mois d’octobre 2024 à aout 2025 inclus.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner le locataire à verser au bailleur la somme de 4231,41 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1331,70 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, lors de l’audience, le locataire a sollicité le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Un plan d’apurement datant du 24 avril 2025 signé entre les parties a été conclu faisant acte d’un versement mensuel de 5 euros. Le locataire a précisé avoir respecté ce plan, bien que n’ayant pas repris le paiement du loyer, ce qui est corroboré par le bailleur qui s’accorde avec la demande du locataire pour les délais de paiement.

Par conséquent, il sera accordé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, selon des modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A. ESPACE HABITAT ;

CONSTATE à la date du 8 octobre 2024 la résiliation du bail conclu entre la S.A. [Adresse 5] d’une part, bailleur, et Monsieur [R] [L] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 2]) à [Localité 4] (08) ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [L] à la S.A. ESPACE HABITAT à une somme égale au montant du loyer mensuel (270,93 euros) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges (142,52 euros), qui sera à régulariser ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] à payer à la S.A. [Adresse 5] la somme de 4231,41 euros (Quatre mille deux cent trente et un euros et quarante et un centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 19 septembre 2025, incluant l’indemnité des mois d’octobre 2024 à aout 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1331,70 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE cependant à Monsieur [R] [L] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISE en conséquence Monsieur [R] [L] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 5 euros (Cinq euros) puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision;

DIT que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [R] [L], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

qu’à défaut par Monsieur [R] [L] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [R] [L] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département aux fins d’information ;

DÉBOUTE la S.A. ESPACE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer et l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE