TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 12 Décembre 2024

N° RG 24/07218 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LHCQ

Jugement du 12 Décembre 2024

Etablissement public NEOTOA

C/

[L] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à NEOTOA

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Décembre 2024 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 17 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public NEOTOA

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par madame [J], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [L] [Y]

domicilié : chez Mr [U] [I]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2019, l’établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350,54 €. Un dépôt de garantie de 350,54 € a été versé par le locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Par acte séparé du même jour, l’établissement NEOTOA a également mis à disposition de Monsieur [Y] un emplacement de stationnement situé au [Adresse 8] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 17,81 €. Un dépôt de garantie de 17,81 € a été versé par le locataire lors de la signature du contrat.

Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 9 juillet 2019.

Par lettre reçue par NEOTOA le 18 novembre 2020, Monsieur [L] [Y] a donné congé du logement. NEOTOA en a accusé réception et a enregistré la résiliation du bail au 18 février 2021.

Par lettre séparée reçue par NEOTOA le 7 décembre 2020, Monsieur [L] [Y] a également donné congé de l’emplacement de stationnement, avec effet au 7 mars 2021.

Un état des lieux de sortie du logement a été effectué contradictoirement le 18 février 2021.

Par lettre recommandée du 2 janvier 2023 avec avis de réception comportant la mention « pli avisé et non réclamé », l’établissement NEOTOA a mis en demeure Monsieur [L] [Y] de régler la somme de 3.498,57 €, due au titre du contrat de bail.

Un constat de carence de la tentative de conciliation a été dressé par Monsieur [T], conciliateur de justice, le 19 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, l’établissement NEOTOA a fait assigner Monsieur [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation du locataire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3.498,57 € à titre principal, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 octobre 2024, lors de laquelle l’établissement NEOTOA, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [L] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la dette locative

Selon l’art 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 octobre 2024, Monsieur [L] [Y] lui devait la somme de 3.444,25 € au titre de l’arriéré locatif, soustraction faite des frais de procédure et des dépôts de garantie.

Monsieur [L] [Y], qui n’a pas comparu, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur.

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ; »

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 9 juillet 2019, lors de l’entrée de Monsieur [L] [Y] dans les lieux, fait état d’un logement globalement en bon état.

Le locataire a occupé le logement pendant moins de deux ans.

L’état des lieux de sortie dressé le 18 février 2021 mentionne que la porte droite du meuble sous évier de la cuisine est manquante. NEOTOA entend ainsi mettre à la charge de Monsieur [Y] le remplacement du meuble sous évier pour un montant de 54,32 €. Ces frais, dont le montant apparaît raisonnable, resteront à la charge du locataire puisqu’ils témoignent d’un usage manifestement anormal des lieux au regard de la faible durée d’occupation du logement et du bon état du meuble lors de l’état des lieux d’entrée.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner Monsieur [L] [Y] à verser la somme de 54,32 € au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux.

Sur la somme totale due par Monsieur [L] [Y]

Monsieur [L] [Y] est donc redevable envers son ancien bailleur NEOTOA de la somme de 3.444,25 € au titre de l’arriéré locatif déduction faite des dépôts de garantie versés par le locataire lors de la conclusion des contrats de location, ainsi que de la somme de 54,32 € au titre des réparations locatives

Dès lors, le montant restant dû par le locataire à son ancien bailleur s’élève à la somme totale de 3 498,57 € (= 3 444,25 € + 54,32 €).

Monsieur [L] [Y] sera donc condamné à verser la somme de 3 498,57 € à l’établissement NEOTOA au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, déduction faite du montant des dépôts de garantie, suite à son départ du logement situé au [Adresse 4] à [Localité 9], et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [L] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] à payer à l’établissement NEOTOA la somme de 3 498,57 € (trois mille quatre cent quatre-vingt-dix-huit euros et cinquante-sept centimes) au titre de la dette locative arrêtée au 16 octobre 2024, correspondant à l’arriéré locatif et aux réparations locatives déduction faite du montant des dépôts de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

DEBOUTE l’établissement NEOTOA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 12 juillet 2024 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,