TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AURILLAC

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° RG 24/00188 – N° Portalis DBW7-W-B7I-CCHT

Minute :

JUGEMENT

DU 11/05/2026

[O] [P]

C/

[M] [J]

[Q] [D]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 11 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Mme [A] [W], Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assistée de Madame [E] [U], faisant fonction de Greffier et de [C] [I] greffière lors du prononcé.

Après débats à l’audience publique du 06 mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [P]

né le 24 Décembre 1960 à [Localité 1]

de nationalité Française

Profession : Retraitée

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Christine RAMOND, avocat au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [J]

né le 28 Juillet 1952 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Emilie DAUSSET, avocat au barreau d’AURILLAC substituée par M^e Manon SERGENT,

Madame [Q] [D]

née le 16 Juin 1959 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Emilie DAUSSET, avocat au barreau d’AURILLAC, substituée par M^e Manon SERGENT,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 novembre 2020, avec prise d’effet au 1er février 2021, Monsieur [O] [P] a donné à bail à Monsieur [M] [J] et Madame [Q] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 620 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoire le 30 janvier 2021.

Suivant procès-verbal du 22 mars 2024, Maître [Y] [N], huissier de justice, a établi un état des lieux à l’initiative du bailleur.

Suivant constat d’échec du 25 novembre 2024, les parties au litige ne sont pas parvenues à se concilier sur le différend les opposant lors d’une réunion tenue le 25 novembre 2024. Les locataires ont accepté de régulariser une partie des sommes réclamées, refusant en revanche de régler les factures de remise en état.

Par actes de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, Monsieur [O] [P] a fait assigner Monsieur [M] [J] et Madame [Q] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Aurillac, aux fins de paiement.

A l’audience du 06 mars 2026, où l’affaire a été finalement retenue après plusieurs renvois à la demande des parties, Monsieur [O] [P], représenté par son conseil et se référant à ses conclusions du 6 mars 2026, auxquelles il est renvoyé, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un exposé plus ample des moyens en fait et en droit, demande à la juridiction de condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [Q] [D] à lui payer, outre les dépens et la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles, la somme de 3.258,43 euros se décomposant comme suit :

—  2.257,21 euros au titre de la dette locative ;

—  2.179,70 euros au titre des réparations locatives ;

—  182,63 euros au titre du partage des frais d’état des lieux de sortie ;

— à déduire :

* 620 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

* 180,12 euros au titre de la quantité de fuel restant ;

* 560,99 euros au titre du règlement déjà intervenu.

À l’appui de ses demandes, Monsieur [O] [P] soutient que les locataires sont redevables du loyer jusqu’au mois 19 avril 2024, date de fin du préavis, outre le paiement de la taxe d’ordures ménagères dont ils étaient redevables tout au long de l’existence du contrat de bail, pour un montant total de 2.257,21 euros. Par ailleurs, il sollicite le paiement de la somme de 2.179,70 euros au titre des réparations locatives en raison des dégradations constatées à la libération des lieux et justifiant une remise en état du logement, outre le partage par moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie, soit la somme de 182,63 euros. Le bailleur indique en outre, que de ces sommes, doivent être déduites la restitution du dépôt de garantie de 620 euros, la restitution de la quantité de fuel restant d’un montant de 180,12 euros et les sommes déjà réglées par les locataires, soit la somme de 560,99 euros.

Représentés par leur conseil et se référant à leurs conclusions récapitulatives, auxquelles il est renvoyé, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un exposé plus ample des moyens en fait et en droit, Monsieur [M] [J] et Madame [Q] [D] demandent à la juridiction de :

— constater que Monsieur [M] [J] et Madame [Q] [D] ont réglé postérieurement à la tentative de conciliation la somme de 560,99 euros à Monsieur [O] [P] ;

— dire et juger qu’au titre de leur dette locative (arriéré de loyer et taxe d’ordures ménagères), ils ne restent devoir que la somme de 1.696,22 euros ;

— débouter Monsieur [O] [P] de sa demande formulée à hauteur de 2.200,16 euros au titre des travaux de remise en état ;

— débouter Monsieur [O] [P] de sa demande de 182,63 euros au titre des frais de commissaire de justice ;

— débouter Monsieur [O] [P] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [O] [P] aux dépens, ou à tout le moins dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles.

À l’appui de leurs prétentions, Monsieur [M] [J] et Madame [Q] [D] reconnaissent devoir un arriéré locatif, mais en contestent le montant, expliquant avoir déjà réglé une partie de la somme due après la procédure de conciliation. Ils ajoutent qu’aucune dégradation ne peuvent leur être imputée et que la demande formulée par le bailleur au titre des réparations locatives relève d’une remise à neuf du logement à laquelle ils ne sont pas tenus. Les locataires contestent également être redevables du paiement des frais relatifs à la réalisation de l’état des lieux, en ce qu’ils ont déjà procédé au versement de la somme.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 07 a) de la loi du 6 juillet 1989 applicable en matière de bail d’habitation, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il appartient donc au locataire, qui s’estime libéré de son obligation contractuelle de paiement de sa dette locative, de démontrer que le décompte fourni est incomplet.

En outre, aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la cause « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois : […] 5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. […] Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

En l’espèce, il résulte du bail signé et du décompte de créance arrêté 19 avril 2024 versés au débat, que Monsieur [O] [P] justifie d’une créance à hauteur de 2.257,21 euros au titre des loyers et charges impayés, que ne contestent du reste pas les locataires.

Cependant, les locataires ont effectué le remboursement d’une fraction de la dette locative par chèque en date du 28 novembre 2024 d’un montant de 560,99 euros duquel il convient de déduire la somme de 182,63 euros réglée au titre des frais d’établissement de l’état des lieux.

En conséquence, la créance de Monsieur [O] [P] au titre des loyers et charges impayés par les locataires s’élève à la somme 1.878,85 euros.

Le bail, conclu aux deux noms des défendeurs, contenant par ailleurs une clause de solidarité, Monsieur [M] [J] et Madame [Q] [D] seront par conséquent solidairement condamnés à lui payer cette somme.

II) Sur la demande en paiement au titre du coût de l’état des lieux de sortie

Aux termes de l’article 3-2 de la Loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dès lors qu’il est en l’espèce constant que l’état des lieux n’a pu être établi amiablement, et indépendamment de l’imputabilité non établie de cette impossibilité, le coût de l’acte sera partagé entre les parties. Il ressort des pièces versées au débat que le coût de l’acte de l’huissier instrumentaire était de 239,02 euros, de sorte que 119,51 euros sont dus par chacune des parties.

Or, il est établi que, par chèque du 28 novembre 2024, les locataires ont d’ores et déjà réglé la somme de 182,63 euros au titre de ce qu’ils pensaient être la moitié des frais de l’état des lieux.

Dès lors, ils ne sont plus redevables d’aucune somme à ce titre, étant au contraire fondés à revendiquer un trop perçus de 63,12 euros.

En conséquence, Monsieur [O] [P] sera débouté de sa demande à ce titre.

III) Sur la demande en paiement au titre des dégradations et réparations locatives

Aux termes de l’article 7.c et 7.d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est également obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 4 du décret du 30 mars 2016, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipements dont est constitué le logement.

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie versés au débat que, contrairement à ce que soutiennent les locataires, certains des désordres nouveaux constatés par le commissaire de justice ne peuvent être imputés à l’usure normale d’une maison de 88 m² louée vide pendant une durée légèrement supérieure à trois ans. Sont ainsi imputables aux locataires les dégradations et défaut d’entretien suivants :

— dans l’entrée : traces jaunâtres et noires sur la porte d’accès au sous-sol, plinthes poussièreuses, bouton de sonnette à refixer ;

— dans les chambres : présence de traces sur la porte côté salle à manger, plinthes poussiéreuses, présence d’adhésif sur le pourtour de vantaux de fenêtre ;

— dans le salon et salle à manger : présence de trace de circulation blanchâtres sur le parquet en chêne massif, pince de cheminée manquante, encrassement de la vitre de l’insert, traces noires sur les pierres et joints en façade de cheminée, présence d’une seconde prise téléphonique installée sans autorisation par le locataire avec câble courant sur la plinthe et traces de colle irrégulières ;

— WC : abattant tâché d’urine ;

— salle de bain : applique murale avec fils apparents ne fonctionnant plus, bondes clic-clac des deux vasques ne fonctionnant plus, fixation défectueuse du radiateur, présence de traces de moisissure dans la cabine de douche ;

— cuisine : store déchiré, traces rectilignes jaunâtre sur le sol carrelé ;

— combles : rampe en bois sale ;

— laverie : fuite du robinet ;

— garage : absence d’entretien de la chaudière, traces d’éclaboussures et de coulures sur le mur,

— extérieur : présence de mousse dans les joints de pavé, défaut de taille du pommier et du lilas, présence d’un nombre limité de détritus sur la pelouse (un parpaing et deux poteaux de bois), globe cassé du lampadaire, barreau de portail tordu.

Ces désordres seront indemnisés sur la base, parmi l’ensemble des justificatifs produits par le bailleur, des devis et factures suivant, dont la teneur et les dates permettent d’affirmer qu’ils correspondent, sous la réserve indiquée ayant trait à la prise en compte d’une vétustée de bon sens, à des dépenses rendues nécessaires par le manquement des locataires à leurs obligations :

— facture pince à ressort de cheminée : 20,13 euros ;

— facture store extérieur rétractable : 36,90 euros ;

— devis remplacement conducteur neutre applique salle de bains : 204, 38 euros ;

— facture bondes : 51,80 euros ;

— facture globe extérieur acrylique : 35,49 euros ;

— devis entretien chaudière : 184,36 euros ;

— sous réserve de l’application d’un coefficient de 50 % tenant justement compte de la vétusté :

* coût de la main d’oeuvre « chèque emploi service universel » correspondant à 14 heures de petits travaux, 4h00 de ménage et 5h00 d’entretien des extérieurs : 851 euros ;

* facture chevilles : 6,75 euros ;

* facture cire : 14,50 euros ;

* facture pâte à bois : 8,75 euros ;

* facture peinture : 22,50 euros ;

* facture mastic : 16,90 euros ;

* facture décapant insert : 8,95 euros ;

* facture nettoyant pierre : 14,91 euros ;

*facture abattant WC : 37,50 ;

*facture vinaigre ménager : 12,50

* factures joints : 41,40 euros ;

*facture acétone : 2,66

Soit un total général de 1 052,02 euros.

Il convient d’imputer sur cette somme les montants suivants :

—  620 euros correspondant au dépôt de garantie, dont il est constant qu’il a été versé par les locataires à l’entrée dans les lieux ;

—  180,12 euros, dont il est constant qu’il correspond à la quantité de fuel laissés dans les lieux par les locataires ;

—  63,12 euros, dont il a été dit ci-dessus qu’il correspond au trop versé par les locataires au titre du partage des frais de l’état des lieux de sorties.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [M] [J] et Madame [Q] [D] seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [O] [P] la somme de 188,78 euros au titre de dégradations et réparations locatives.

IV. Sur les demandes accessoires

Les parties succombant chacune partiellement en leurs prétentions, il y lieu de partager les dépens entre elles en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour la même raison, l’équité commande de rejeter leurs prétentions respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [Q] [D] à payer à Monsieur [O] [P] la somme de 1.878,85 euros au titre de l’arriéré locatif concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] selon décompte arrêté au 19 avril 2024, échéance d’avril incluse ;

DEBOUTE Monsieur [O] [P] de sa demande en paiement au titre du partage des frais de l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [Q] [D] à payer à Monsieur [O] [P] la somme de 188, 78 euros au titre de dégradations et réparations locatives ;

PARTAGE les dépens de l’instance entre Monsieur [O] [P] d’une part, et Monsieur [M] [J] et Madame [Q] [D], d’autre part ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,