TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

J U G E M E N T

Minute N° /

Le trois Octobre deux mil vingt cinq,

Madame [Z] [N], Juge au Tribunal Judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES, statuant en tant que Juge Unique,

assistée de Madame PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’instance N° RG 23/01575 – N° Portalis DBWT-W-B7H-EKBZ.

Code NAC 30Z

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 10]

dont le siège social est sis

[Adresse 7]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par la SCP LACOURT ET ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

DEFENDERESSE

La S.A.S. SSD

dont le siège social est sis

[Adresse 2]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par de la SELARL MARIE CLAIRE DELVAL, avocats au barreau des ARDENNES postulant, l’A.A.R.P.J Vigo, avocats inscrits au barreau de PARIS plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La société SCI [Adresse 10] est propriétaire de diverses parcelles et notamment de parcelles AV n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées à SEDAN.

Par acte conclu en l’étude de Maître [F] le 03 mai 2002, elle a donné à bail commercial à la société [Localité 13] DISTRIBUTION, aux droits de laquelle vient la société SSD, plusieurs parcelles, notamment celles numérotées [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

La société SSD exploite à [Localité 13] un hypermarché de l’enseigne LECLERC.

Un avenant était conclu entre les parties le 22 janvier 2004 par acte en l’étude de Maître [F] pour corriger une erreur s’agissant de la désignation d’une parcelle.

Par avenant du 04 février 2005 conclu en l’étude de Maître [F], les parties matérialisaient leur accord pour établir la nouvelle désignation des parcelles données à bail, faisant suite notamment à un nouvel agencement des lieux. Il était désormais convenu que les parcelles données à bail étaient les parcelles n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6].

Le bail est venu à expiration et la SCI DE LA [Adresse 12] a fait délivrer à la société SSD un congé avec offre de renouvellement selon exploit du 27 mars 2020 pour le 30 septembre 2020.

La société SSD venant aux droits de la SA [Localité 13] DISTRIBUTION, par courrier de son avocat en date du 09 juin 2020, acceptait le principe du renouvellement à compter du 1er octobre 2020.

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, la SCI DE LA [Adresse 12] a fait assigner la société SSD devant le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Enjoindre à la société SSD de remettre les parcelles situées à SEDAN cadastrées AV n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] dans l’état où elles se trouvaient à la date du 27 mars 2020, dans un délai d’un mois suivant la signification du Jugement à intervenir, sous peine d’astreinte de 10 000 € par jour de retard,Condamner la société SSD à payer à la société SCI [Adresse 10] la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 10] soutient que la société preneuse n’a pas respecté les prévisions contractuelles, effectuant des travaux de grande ampleur modifiant l’affectation des quais de chargement pour les transformer en parking, sans autorisation ni écrite ni verbale du bailleur. Elle en conclut que la violation durable, grave et volontaire des stipulations du bail a été constatée par huissier de justice. Elle ajoute que le manquement est d’autant plus grave qu’il s’accompagne d’un manquement aux règles de l’urbanisme, le permis de construire obtenu par la société SSD ne permettant pas l’exécution de tels travaux.

S’agissant de sa demande d’astreinte, elle fait valoir que la société SSD a mené une politique du « fait accompli », au mépris de toutes les règles applicables et qu’elle gère des enjeux financiers considérables.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, la société SSD demande au tribunal, de :

Débouter la SCI [Adresse 9] [Adresse 11] GARE de sa demande de condamnation de SSD à remettre en état les parcelles cadastrées AV n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 4] et [Cadastre 3] dans l’état dans lequel elles se trouvaient au 27 mars 2020 ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la SCI [Adresse 10] aux entiers dépens ainsi qu’à verser à SSD, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, la SAS SSD fait valoir que la consistance des travaux n’est pas démontrée, les constats produits étant anciens et concernant des parcelles non objets du bail. Elle souligne en outre que le bailleur a expressément autorisé le preneur aux termes du Contrat de Bail à ce que soient réalisés des travaux, en ce compris la construction d’un nouveau bâtiment et un espace pour recevoir les marchandises. Elle souligne en tout état de cause qu’aucun changement de destination n’est caractérisé, expliquant que les modifications prévues avaient pour but d’actualiser les stationnements, la desserte interne du site et les plantations afin de replacer les voies d’accès en revenant quasi au tracé d’origine.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de remise en état

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail du 3 mai 2002 prévoit, au titre d’une clause relative à la destination des lieux loués que : « Les locaux commerciaux faisant l’objet du présent bail devront exclusivement être consacrés par le preneur à l’exploitation de son activité prévue à son objet social, sans qu’il puisse en faire un autre usage, même temporairement, et il devra se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant l’exploitation de ce commerce. Le preneur ne pourra changer la destination des lieux sus indiquée sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ».

Aux termes de l’article 3 intitulé « TRAVAUX – REPARATIONS – EMBELLISSEMENTS » du contrat de bail, les parties ont convenu que : « A l’exception de ce qui est convenu au paragraphe » Conditions Particulières « , le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction ni démolition, aucun percement de murs, cloisons ou planchers, ni aucun changement de distribution sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Les travaux qui seraient autorisés par celui-ci devront être faits sous la surveillance de son architecte dont les honoraires seront à la charge du preneur. Tous ces travaux devront être exécutés aux frais du preneur, sans recours contre le bailleur. »

L’article 11 intitulé « CONDITIONS PARTICULIERES » du Contrat de bail stipule quant à lui que :

«  Le bailleur autorise dès à présent le preneur et aux frais de ce dernier:

— de démolir le bâtiment existant sur les biens présentement loués,

— de construire un nouveau bâtiment en remplacement de celui qui sera démoli,

— et de réaliser une cour de réception de marchandises et de stockage, sur une partie du terrain faisant l’objet des présentes ".

Il ressort du procès-verbal de constat du 20 février 2020 que des véhicules sont stationnées sur les parcelles objets du bail, ce qui ne caractérise aucun changement de destination des lieux.

Il convient de relever que les procès-verbaux de constat du 26 février 2020, du 10 mars 2020, du 20 avril 2020 et du 26 novembre 2021 ne concernent pas les parcelles objets du bail et ne pourront donc être pris en compte.

Il ressort du procès-verbal de constat du 15 juin 2021 qu’une partie des parcelles litigieuses contient du sable au sol en lieu et place d’un enrobé et le procès-verbal de constat du 1er juillet 2021 mentionne que plusieurs barrières de chantier entourent une partie des parcelles données à bail.

Or, ces constatations de la présence d’un chantier ayant remplacé l’enrobé par du sable ne suffisent pas à démontrer un changement de destination des lieux loués nécessitant l’accord exprès du bailleur, dès lors que le contrat de bail autorise certains travaux, et notamment la réalisation d’une cour de réception de marchandises et de stockage et qu’il n’est pas démontré que les travaux constatés seraient étrangers à ce but.

Il ressort du procès-verbal de constat du 20 juillet 2021 que plusieurs traces blanches au sol matérialisent des places de stationnement sur les parcelles litigieuses.

Toutefois, la demanderesse ne justifie pas que la création de ces places de stationnement consiste en une construction, démolition, percement de murs, cloisons ou planchers, ou changement de distribution, qui nécessitent un accord exprès du bailleur. En effet, elle affirme, sans le démontrer, qu’antérieurement à ces travaux les parcelles louées étaient des quais de chargement.

En outre, les travaux réalisés semblent être consacrés à l’exploitation de l’activité prévue à l’objet social du preneur.

Ainsi, la SCI [Adresse 10] sera déboutée de sa demande.

II. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI [Adresse 10] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SCI DE LA [Adresse 12] condamnée aux dépens, devra verser à la SAS SSD une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

3) Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI DE LA [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI DE LA [Adresse 12] à payer à la SAS SSD la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DE LA [Adresse 12] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE JUGE