TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

O R D O N N A N C E DE R É F É R É

Ordonnance de Référé rendue le deux Juillet deux mil vingt cinq par Jennyfer PICOURY, Présidente du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES, statuant en tant que juge des référés, assistée de Gaétan ROYER, Faisant Fonction de Greffier,

Dans l’instance N° RG 25/00033 – N° Portalis DBWT-W-B7J-ESIE

ENTRE :

Monsieur [J] [D]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Madame [W] [U]

[Adresse 4]

[Localité 1]

S.A.R.L. BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentés par Maître Richard DELGENES du Cabinet DELGENES, avocats au barreau des ARDENNES, substitué par Maître Alicia GUILLAUME, avocate au barreau des ARDENNES

ET :

Monsieur [B] [M] [I]

Madame [R] [M] [I]

Demeurants :

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par Maître Manon DECOTTE de la SCP RCL & ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES, substituée par Maître Madeleine LAWSON, avocate au barreau des ARDENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique du 24 août 2022, Monsieur [J] [D], Madame [W] [U] ont acquis un fonds artisanal sis [Adresse 3] à [Localité 6] à Monsieur [B] [O] et Madame [R] [K].

Par acte authentique du 12 octobre 2022, il était conclu un bail commercial avec promesse de vente dont les bailleurs étaient Monsieur [B] [O] et Madame [R] [K] et le preneur était la SARL BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A] pour un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Les acquéreurs ont déploré des désordres en ce que le fonds n’était pas exploitable et le logement du preneur loué avec le fonds ne pouvait être habité.

Le 16 novembre 2022, Monsieur [J] [D], Madame [W] [U], la SARL BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A] ont fait dresser un constat d’huissier.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 janvier 2023, le Conseil de Monsieur [J] [D], Madame [W] [U], la SARL BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A] a mis en demeure Monsieur [B] [O] de se prononcer sur s’il entendait prendre en charge une partie des travaux de remise en état.

Par l’ordonnance de référé du 20 décembre 2023, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée et Monsieur [P] était désigné comme expert.

Par note de synthèse du 09 mai 2025, l’expert a constaté la vétusté importante des deux immeubles.

Dans ce contexte, Monsieur [J] [D], Madame [W] [U], la SARL BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A] ont fait assigner par acte de commissaire de justice le 17 janvier 2025 Monsieur [B] [O] et Madame [R] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile et les articles 1217 à 1231-7 du Code civil aux fins de :

Condamner les époux [O] à mettre l’immeuble loué [Adresse 4] à [Localité 1] en sécurité ainsi qu’il relevé dans la note d’expertise judiciaire de M. [P] et ce dans les 15 jours de la décision à intervenir et sous astreinte de 500€ par jour passé ledit délai et période de 15 jours passé laquelle période il sera fait droit aux mêmes conditions.Condamner les époux [O] à payer à la SARL BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner les époux [O] aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de leur demande, Monsieur [J] [D], Madame [W] [U], la SARL BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A] ont produit l’acte de cession du 24 août 2022, le bail commercial du 12 octobre 2022, le procès-verbal de constat du 16 novembre 2022, la note de synthèse du 09 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025 puis renvoyée plusieurs fois à la demande d’au moins une des parties puis retenue à l’audience du 03 juin 2025.

Représentés par leur Conseil et dans leurs dernières conclusions contradictoirement signifiées, Monsieur [J] [D], Madame [W] [U], la SARL BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A] demandent au juge des référés de :

Condamner les époux [O] à mettre l’immeuble loué [Adresse 4] à [Localité 1] en sécurité ainsi qu’il relevé dans la note d’expertise judiciaire de M. [P] et ce dans les 15 jours de la décision à intervenir et sous astreinte de 500,00 € par jour passé ledit délai et période de 15 jours passé laquelle période il sera fait droit aux mêmes conditions. Condamner les époux [O] à payer à la SARL BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Condamner les époux [O] aux entiers dépens d’instance.

Représentés par leur Conseil et dans leurs dernières conclusions contradictoirement signifiées, Monsieur [B] [O] et Madame [R] [O] demandent :

Constater l’existence d’une contestation sérieuse, Déclarer les consorts [F] et la BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A] mal fondés en leurs demandes, En conséquence,

Débouter les consorts [F] et la BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A] de l’intégralité de ses demandes, Condamner solidairement les consorts [F] et la BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 1.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mise en conformité des lieux sous astreinte :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

En l’espèce, Monsieur [J] [D], Madame [W] [U], la SARL BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A] demandent de condamner les époux [O] à mettre l’immeuble loué [Adresse 4] à [Localité 1] en sécurité ainsi qu’il relevé dans la note d’expertise judiciaire de M. [P] et ce dans les 15 jours de la décision à intervenir et sous astreinte de 500€ par jour passé ledit délai et période de 15 jours passé laquelle période il sera fait droit aux mêmes conditions.

Sur ce point et au vu des pièces produites, il est constant que par acte authentique du 24 août 2022, Monsieur [J] [D], Madame [W] [U] ont acquis un fonds artisanal sis [Adresse 3] à [Localité 6] à Monsieur [B] [O] et Madame [R] [K].

Par acte authentique du 12 octobre 2022, il était conclu un bail commercial avec promesse de ventre dont les bailleurs étaient Monsieur [B] [O] et Madame [R] [K] et le preneur était la SARL BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A] pour un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Les acquéreurs ont déploré des désordres en ce que le fonds n’était pas exploitable et le logement du preneur loué avec le fonds ne pouvait être habité.

Le 16 novembre 2022, Monsieur [J] [D], Madame [W] [U], la SARL BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A] ont fait dresser un constat d’huissier, lequel relate :

“Appartement au premier étage

— [Localité 7]/séjour :

Je constate la présence de deux radiateurs électriques – mes requérants me déclarent qu’ils ont fait installer ces radiateurs à leurs frais dans la mesure où il n’y avait pas de système de chauffage dans cette pièce.

Je constate que la multiprise située devant le téléviseur est alimentée par une rallonge avec dérouleur – mes requérants me déclarent que les prises électriques de la pièce ne fonctionnent pas.

— Salle de bains :

Mes requérants me déclarent que la douche et la baignoire étaient bouchées dès leur entrée dans les lieux, et continuent de se boucher régulièrement.

Je constate que les joints silicone autour du bac de douche et en partie haute sont anciens et noirâtres.

La barre de séparation située en bas du bac de douche, au niveau de la limite séparative avec la baignoire, est entièrement gondolée -des auréoles jaunâtres sont visibles.

La plinthe qui est située en bas des faïences d’entourage de la baignoire est désolidarisée et gondolée sur toute la longueur.

— Cuisine

Je constate que le tuyau d’évacuation qui se situe derrière les meubles de cuisine, en partie basse du mur, n’est pas droit et est maintenu en partie par un tasseau bois côté droit – mes requérants me déclarent que l’évier de la cuisine se bouche régulièrement.

Je constate qu’une prise électrique est présente juste au-dessus de ce tuyau d’évacuation.

— Buanderie :

Je constate que le parquet flottant au sol est gondolé sur les extrémités des lattes, et désolidarisé par endroits.

Mes requérants me déclarent que ces dégâts ont été occasionnés par le tuyau d’évacuation de la machine à laver qui s’est bouché, et me précisent qu’un plombier a été mandaté par les bailleurs afin de réparer le coude du tuyau d’évacuation qui prend la direction du sol.

— Chambre de gauche :

Je constate que la fenêtre de la pièce est en ossature bois en simple vitrage, très ancienne.

Je constate que les murs autour de la fenêtre sont fortement endommagés par des infiltrations – des auréoles d’humidité de couleur marron sont visibles – le revêtement mural se décolle.

— Chambre de droite :

Je constate que les fenêtres de la pièce sont en ossature bois en simple vitrage, très anciennes – mes requérants me déclarent que les fenêtres ne se ferment pas correctement.

— Couloir :

Je constate que le tableau électrique se situe dans le couloir – A l’intérieur du tableau électrique, je constate que le mécanisme situe à l’intérieur d’un disjoncteur est recouvert d’un papier métallique s’apparentant a du papier aluminium.

Mes requérants me déclarent que les diagnostics annexés au bail commercial relèvent des anomalies qui n’ont pas été réparées avant leur entrée dans les lieux.

— Rez-de-chaussée pour accéder à l’appartement :

— Je constate que des traces de moisissure sont visible autour des deux prises électriques qui se situes à gauche du radiateur électrique.

Local commercial du rez-de-chaussée :

— Magasin côté rue :

Je constate que l’ossature bois et les joints d’entourage de la porte de la chambre froide sont en mauvais état général – les joints d’entourage de la porte sont fendus et craquelés – les poignées métalliques sont rouillée avec des éclats visibles – Des enfoncements importants sont visibles sur la porte coté magasin en partie centrale et au niveau des extrémités.

Mes requérants me déclarent que la vitrine du magasin a été remplacée par une vitrine neuve, dans la mesure ou l’ancienne vitrine était rouillée et non conforme aux nomes d’hygiène.

— Chambre froide du laboratoire :

Je constate qu’il manque un cache sur l’un des ventilateurs à l’intérieur de la chambre froide.

Je constate que le mécanisme de ventilation est très bruyant.

— Laboratoire :

Je constate que le cutter mélangeur de marque “HELY-JOLY” est fortement rouillé – la peinture est écaillée en de nombreux endroits et les joints au sol sont noircis. Monsieur [D] [J] me déclare que cet appareil est inutilisable en l’état.

Monsieur [D] [J] me déclare que l’un des feux du brûleur gaz ne fonctionne pas. Il me précise qu’un professionnel s’est déplacé pour le réparer mais que cet appareil n’est pas réparable.

Je constate que le bouton de droite du brûleur gaz est maintenu par un serre-joint.

Je constate la présence de deux chaudières – Monsieur [D] me déclare que la chaudière de droite ne s’allume pas et que celle de gauche fonctionne difficilement – je constate que le matériel est ancien, des éclats et traces de rouille sont visibles autour de la poignée et sur les fixations du couvercle.

Au niveau de l’évacuation de la plonge, je constate qu’un outil de couleur jaune est visible dans l’évacuation et obstrue en partie le tuyau d’évacuation.

Mes requérants me déclarent que l’évacuation se bouche régulièrement et que de l’eau stagne.

Des traces de moisissure très importantes sont visibles au niveau de la plinthe d’angle à cet endroit.

La tuyauterie au-dessus des plinthes est fortement rouillée – la peinture s’écaille.

Au fond du couloir, je constate la présence d’eau stagnante autour de la bouche d’évacuation – mes requérants me déclarent que celle évacuation se bouche régulièrement.

— Garage :

Je constate que le regard d’évacuation est sableux à l’intérieur et sale – des tuyaux d’évacuation arrivent à cet endroit.

Mes requérants me déclarent avoir constaté après la prise d’effet du bail, que du matériel était en mauvais état et inutilisable selon détail ci-dessous :

— Hachoir du laboratoire rouille et sale à l’intérieur

— Trancheuse à jambon rouillée et sale

— Balance inutilisable sur du long terme, qui fonctionne difficilement à l’allumage

— Balance du laboratoire qui ne s’allume pas

— La sous videuse ne s’allume pas

— Table plastique et inox très sale qui a été nettoyée par Monsieur [D] [J].

Je constate que l’essentiel de ce matériel a été nettoyé et est stocké à l’arrière du laboratoire, dans le garage – j’en effectue des photographies.”

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 janvier 2023, le Conseil de Monsieur [J] [D], Madame [W] [U], la SARL BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A] a mis en demeure Monsieur [B] [O] de se prononcer sur le point de savoir s’il entendait prendre en charge une partie des travaux de remise en état.

Par l’ordonnance de référé du 20 décembre 2023, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée et Monsieur [P] était désigné comme expert.

Par note de synthèse du 09 mai 2025, l’expert a constaté la vétusté importante des deux immeubles. Il souligne les points suivants :

“Les canalisations d’évacuation des sanitaires et de la cuisine du logement n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art. les contrepentes ne permettent pas l’écoulement normal des eaux usées.

Lors de la visite des locaux par les acquéreurs, les propriétaires les utilisaient. Il n’est pas d’usage de tester les canalisations lors des visites.

Au regard de l’état de vétusté des installations, les désordres constatés étaient déjà présents lors de la vente. Les difficultés de fonctionnement devaient être précisées.”

Il préconisait “Installation électrique :

Pour le local professionnel et le local d’habitation. L’installation est globalement défaillante voir dangereuse pour les occupants. Une réfection globale est à effectuer.

Installation d’évacuation des eaux usées :

Pour le local professionnel à l’arrière de la cour privée, les canalisations enterrées sont détruites. Elles sont à remplacer sur la longueur totale jusqu’au regard commun.

Pour le local logement, les canalisations d’évacuations sont à remplacer pour mettre en conformité les pentes jusqu’au local rangement de la boucherie.

Les fenêtres à simple vitrage sont à remplacer.”

Il indiquait que le logement pouvait être considéré comme un logement indigne.

Les défendeurs soulèvent l’existence d’une contestation sérieuse au motif qu’ils ont effectué une sécurisation des lieux en délimitant un périmètre de sécurité à l’aide de rubalise et qu’ils ont pris attache avec une société afin de chiffrer la sécurisation et réfection dudit mur dès janvier 2025. Ils estiment que l’assignation n’a été précédé d’aucune mise en demeure. Ils prétendent, selon la note n°2 de l’expert judiciaire désigné que la détérioration dudit mur n’existait pas lors de sa saisine. Ils ne peuvent donc être poursuivis pour laxisme ou défaut d’entretien/de réfection de leur bien immobilier. Enfin, les lieux sont inoccupés depuis octobre 2024.

Au vu des éléments et pièces produites au débat et notamment des préconisations conservatoires de l’expert, il y a lieu de faire droit à la demande tendant à voir ordonner à Monsieur [B] [O] et Madame [R] [O] d’exécuter dans un délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir d’exécuter à titre conservatoire les travaux prescrits dans les notes établi par Monsieur [P], Expert près la Cour d’Appel de REIMS, dès lors qu’il n’est pas sérieusement contestable que le délai écoulé depuis la conclusion du bail commercial le 12 octobre 2022, est susceptible de causer un préjudice financier à la SARL BOUCHERIE CHARCUTERIE TRAITEUR [S] ET [A].

Par ailleurs, la juridiction de céans constate que figure au dossier une mise en demeure de 2023 contrairement à ce que soutiennent les défendeurs. Ce moyen est infondé.

Enfin, les défendeurs sont infondés à soutenir que la simple apposition d’une rubalise serait de nature à sécuriser les lieux et à assurer la sécurité des personnes au vu des descriptions de la note de l’expert judiciaire désigné.

Il sera fait droit à la demande principale des demandeurs selon les modalités du dispositif de l’ordonnance.

Concernant l’astreinte sollicitée, il y a lieu de dire qu’elle sera justifiée uniquement après l’expiration d’un délai de deux mois laissé aux défendeurs pour réaliser volontairement les travaux tels que préconisés par l’expert dans sa note, délai courant après la signification de la présente ordonnance. A défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti, l’astreinte est fixée à 100 euros par jour de retard. Le juge des référés ne se réserve pas le contentieux de la liquidation de l’astreinte.

L’expert saisi dressera rapport de l’avancement des opérations au magistrat chargé du contrôle des expertises.

Sur les mesures accessoires :

Selon l’article 696 dudit Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Succombant à l’instance, Monsieur [B] [O] et Madame [R] [O] sont condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes de ce chef sont rejetées.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

ENJOIGNONS à Monsieur [B] [O] et Madame [R] [O] d’exécuter volontairement dans un délai deux mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, les travaux prescrits dans la note de synthèse du 9 mai 2025 établie par Monsieur [H] [P], Expert près la Cour d’Appel de REIMS ;

A défaut d’exécution volontaire, passé ce délai, CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [O] et Madame [R] [O] à exécuter les travaux prescrits dans la note de synthèse du 9 mai 2025 établie par Monsieur [H] [P], Expert près la Cour d’Appel de REIMS sous astreinte de 100 euros par jour de retard à les exécuter ;

DISONS que le juge des référés ne se réserve pas le contentieux de la liquidation de l’astreinte ordonnée;

DÉBOUTONS les parties de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [O] et Madame [R] [O] à payer les dépens de l’instance ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Jennyfer PICOURY, Présidente du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières et Gaétan ROYER, faisant fonction de greffier.

Le GREFFIER La PRÉSIDENTE