TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e AUDINEAU

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e AUDINEAU

■

Charges de copropriété

N° RG :

N° RG 24/15907 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6ILF

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par syndic en exercice, le Cabinet LAMENNAIS A.D.B

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [K]

Madame [L] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Non représentés

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/15907 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ILF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère vice-présidente adjointe

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 09 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [M] [K] et Madame [L] [K] sont propriétaires des lots de copropriété n°6 et 17 d’un immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4].

Estimant que Monsieur [M] [K] et Madame [L] [K] n’avaient pas payé leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2023, leur a fait délivrer une sommation de payer la somme de 47.886,26 euros au titre des impayés au 11 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4] a fait citer M. et Mme [K] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

« Au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du Code civil :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM, Madame [L] [K] et Monsieur [M] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4] la somme en principal de 45.137,02€, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2024, et représentant :

* 44.415,54 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

* 405,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

* 316,48 € au titre des frais d’Huissier, relevant des dépens.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Madame [L] [K] et Monsieur [M] [K] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

* de la mise en demeure notifiée par le cabinet LAMENNAIS ADB, Syndic, en date du 08/06/2023 d’avoir à payer la somme de 24.770,65 € ;

* de la sommation d’avoir à payer délivrée par la SCP BMSC, Commissaires de justice, en date du 15/09/2023 sur la somme de 48.189,74 € ;

* de la mise en demeure notifiée par le cabinet AUDINEAU & Associés, son Conseil, en date du 30/10/2023 d’avoir à payer la somme de 71.438,33 € ;

* de la mise en demeure notifiée par le Cabinet AUDINEAU, en date du 09/08/2024 d’avoir à payer la somme de 47.419,81 ;

* de la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT ou à tout le moins IN SOLIDUM Madame [L] [K] et Monsieur [M] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 4.600,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM, Madame [L] [K] et Monsieur [M] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 316,48 €, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Éric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Cités selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Madame [L] [K] et Monsieur [M] [K] n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2025 puis mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/15907 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ILF

1. Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur et Madame [K] sont propriétaires indivis des lots 6 et 17 de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4].

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 43.961,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mars 2022, 15 février 2023 et 21 mars 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021, 2022, et 2023, 2024, voté d’importants travaux de ravalement et de couverture, et fixé les budgets prévisionnels des années 2023, 2024 et 2025,les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. et Mme [K] entre le 2ème trimestre 2023 et le dernier trimestre 2024, faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;un décompte de créance arrêté au 28 novembre 2024,le contrat de syndic à effet du 21 mars 2024 au 20 septembre 2025,le règlement de copropriété portant en page 36 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur et Madame [K], déduction faite des frais de recouvrement et des règlements effectués depuis la mise en demeure en date du 30 octobre 2023, est débiteur de 43.961,06 euros.

En application de l’article 220 du code civil, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 43.961,06 au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024 (appel 4ème trimestre 2024 inclus).

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, en l’absence de production de l’accusé de réception de la mise en demeure adressée aux défendeurs le 08 juin 2023, la somme de 43.961,06 euros produira intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2023.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés.

2.Sur la demande en paiement au titre des frais

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.775,96 euros se décomposant comme suit :

08/06/2023 : frais de mise en demeure : 45,00 €19/09/2023 : commandement de payer du 18/09/2023 : 316,18 €26/09/2023 : commandement de payer du 15/09/2023 : 316,48 €30/09/2023 : frais sommation [K] : 138,00 €03/10/2023 : AUDINEAU mise en demeure : 120,00 €03/04/2024 : AUDINEAU mise en demeure : 240,00 €28/11/2024 : transmission dossier [K] avocat assignation : 600,00 €

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi de la première mise en demeure datée du 8 juin 2023, selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de reception.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/15907 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ILF

Il sera débouté de sa demande au titre des frais de celle-ci (45,00 €).

S’agissant de frais de « transmission dossier à avocat » il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Les honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Seuls les frais de signification de la sommation de payer en date du 15 septembre 2023 seront par conséquent alloués à hauteur de 303,48 euros.

3.Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 4.600 euros à titre de dommages et intérpêts pour resistance abusive.

Toutefois, il ne démontre pas que Monsieur [M] [K] et Madame [L] [K], dont la bonne foi doit être présumée, aient agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [K] et Madame [L] [K] succombant, seront condamnés solidairement aux dépens, lesquels ne comprendront pas le coût de la sommation de payer.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/15907 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ILF

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [M] [K] et Madame [L] [K] sont propriétaires des lots de copropriété n°6 et 17 d’un immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4].

Estimant que Monsieur [M] [K] et Madame [L] [K] n’avaient pas payé leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2023, leur a fait délivrer une sommation de payer la somme de 47.886,26 euros au titre des impayés au 11 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4] a fait citer M. et Mme [K] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

« Au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du Code civil :

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM, Madame [L] [K] et Monsieur [M] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4] la somme en principal de 45.137,02€, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2024, et représentant :

* 44.415,54 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

* 405,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

* 316,48 € au titre des frais d’Huissier, relevant des dépens.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Madame [L] [K] et Monsieur [M] [K] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

* de la mise en demeure notifiée par le cabinet LAMENNAIS ADB, Syndic, en date du 08/06/2023 d’avoir à payer la somme de 24.770,65 € ;

* de la sommation d’avoir à payer délivrée par la SCP BMSC, Commissaires de justice, en date du 15/09/2023 sur la somme de 48.189,74 € ;

* de la mise en demeure notifiée par le cabinet AUDINEAU & Associés, son Conseil, en date du 30/10/2023 d’avoir à payer la somme de 71.438,33 € ;

* de la mise en demeure notifiée par le Cabinet AUDINEAU, en date du 09/08/2024 d’avoir à payer la somme de 47.419,81 ;

* de la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT ou à tout le moins IN SOLIDUM Madame [L] [K] et Monsieur [M] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 4.600,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM, Madame [L] [K] et Monsieur [M] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 316,48 €, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Éric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Cités selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Madame [L] [K] et Monsieur [M] [K] n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2025 puis mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur et Madame [K] sont propriétaires indivis des lots 6 et 17 de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4].

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 43.961,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mars 2022, 15 février 2023 et 21 mars 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021, 2022, et 2023, 2024, voté d’importants travaux de ravalement et de couverture, et fixé les budgets prévisionnels des années 2023, 2024 et 2025,les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. et Mme [K] entre le 2ème trimestre 2023 et le dernier trimestre 2024, faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;un décompte de créance arrêté au 28 novembre 2024,le contrat de syndic à effet du 21 mars 2024 au 20 septembre 2025,le règlement de copropriété portant en page 36 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur et Madame [K], déduction faite des frais de recouvrement et des règlements effectués depuis la mise en demeure en date du 30 octobre 2023, est débiteur de 43.961,06 euros.

En application de l’article 220 du code civil, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 43.961,06 au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024 (appel 4ème trimestre 2024 inclus).

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, en l’absence de production de l’accusé de réception de la mise en demeure adressée aux défendeurs le 08 juin 2023, la somme de 43.961,06 euros produira intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2023.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés.

2. Sur la demande en paiement au titre des frais

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.775,96 euros se décomposant comme suit :

08/06/2023 : frais de mise en demeure : 45,00 €19/09/2023 : commandement de payer du 18/09/2023 : 316,18 €26/09/2023 : commandement de payer du 15/09/2023 : 316,48 €30/09/2023 : frais sommation [K] : 138,00 €03/10/2023 : AUDINEAU mise en demeure : 120,00 €03/04/2024 : AUDINEAU mise en demeure : 240,00 €28/11/2024 : transmission dossier [K] avocat assignation : 600,00 €

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi de la première mise en demeure datée du 8 juin 2023, selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de reception.

Il sera débouté de sa demande au titre des frais de celle-ci (45,00 €).

S’agissant de frais de « transmission dossier à avocat » il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Les honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Seuls les frais de signification de la sommation de payer en date du 15 septembre 2023 seront par conséquent alloués à hauteur de 303,48 euros.

3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 4.600 euros à titre de dommages et intérpêts pour resistance abusive.

Toutefois, il ne démontre pas que Monsieur [M] [K] et Madame [L] [K], dont la bonne foi doit être présumée, aient agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [K] et Madame [L] [K] succombant, seront condamnés solidairement aux dépens, lesquels ne comprendront pas le coût de la sommation de payer.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas d’inclure dans les dépens les droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement dûs par le créancier à l’huissier de justice en cas d’exécution forcée de la décision à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées.

Tenus aux dépens, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [M] [K] et Madame [L] [K] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 1] [Localité 4] la somme de de 43.961,06 au titre des charges de copropriété échues au 1er octobre 2024 (appel 4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2023,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an,

Condamne Monsieur [M] [K] et Madame [L] [K] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 1] [Localité 4] la somme de 303,48 euros au titre des frais de recouvrement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 1] [Localité 4] du surplus de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 1] [Localité 4] de sa demande à titre de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [M] [K] et Madame [L] [K] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et [Adresse 1] [Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne Monsieur [M] [K] et Madame [L] [K] solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maitre Eric AUDINEAU.

Rejette le surplus des demandes.

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 11 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente