TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00394 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EWP3

Minute :

Jugement du :

21 NOVEMBRE 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 22 Septembre 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Alexia WEISSE, Juge des contentieux et de la Protection, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 21 Novembre 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 21 Novembre 2025, le jugement a été rendu par Alexia WEISSE, Juge des contentieux et de la Protection, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDEUR

HABITAT 08

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Comparant

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [O]

demeurant [Adresse 2]

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 28 janvier 2021, HABITAT 08 a donné à bail à Monsieur [Z] [O] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] (08), moyennant un loyer mensuel de 266,12 euros hors charges.

Le 26 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant en principal de 6935,08 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, HABITAT 08 a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner le locataire au paiement d’une somme d’un montant de 7391,57 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner le locataire au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Par mail du 17 septembre 2025, l’assistante sociale de Monsieur [Z] [O] a indiqué que Monsieur ne pourra être présent en raison de sa situation professionnelle. Il a également été communiqué un rapport social permettant de connaitre la situation personnelle du concerné.

Lors de l’audience du 22 septembre 2025, HABITAT 08 comparant en personne a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 8618,28 euros. Le bailleur a indiqué qu’un règlement de 1000 euros avait été effectué. Il a ajouté que l’assistante sociale n’avait pas pris contact avec eux.

Monsieur [Z] [O] n’a pas comparu, ayant été convoqué suivant acte signifié à l’étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il est précisé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail pour loyers et charges impayés,

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 26 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 27 février 2025. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la demande en paiement,

Le décompte produit par le bailleur laisse apparaitre un solde antérieur à la date du 4 février 2022 de 394,13 euros mis au débit du locataire. Ainsi, l’origine de cette créance antérieure au 4 février 2022 ne pouvant être vérifiée, il convient de retrancher cette somme du montant de la créance.

Le bailleur justifie donc que lui est due la somme de 8224,15 euros au 15 septembre 2025, incluant les indemnités d’occupation pour les mois de février 2025 à aout 2025 inclus.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner le locataire à verser au bailleur la somme de 8224,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement,

L’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, précise que le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, dans la limite de trois années.

En l’espèce, il n’y a lieu à octroi d’office de délais de paiement en raison de l’absence de demande en ce sens.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens,

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de HABITAT 08 ;

CONSTATE à la date du 27 février 2025 la résiliation du bail conclu entre HABITAT 08 d’une part, bailleur, et Monsieur [Z] [O] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] (08) ;

CONSTATE que depuis cette date, Monsieur [Z] [O] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [O] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue du relogement de Monsieur [Z] [O], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à payer à HABITAT 08 la somme de 8224,15 euros (Huit mille deux cent vingt-quatre euros et quinze centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 15 septembre 2025, incluant l’indemnité des mois de février 2025 à aout 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE à compter de l’échéance du mois de septembre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [Z] [O] à payer à HABITAT 08 une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (266,12 euros) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

REJETTE la demande de HABITAT 08 au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE