LC / CS

JugementN°

du 28 AVRIL 2026

Chambre 6

N° RG 26/00121 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KPCS

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

c/

S.C.I. L.E.S IMMOBILIER

M^e Marie-françoise VILLATEL

GROSSES le

— M^e Marie-françoise VILLATEL

Copies électroniques :

— M^e Marie-françoise VILLATEL

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le VINGT HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] sise [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. L.E.S IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal,

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) L.E.S. IMMOBILIER est propriétaire des lots n° 140 et n° 200 au sein de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 2].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété aux échéances convenues, malgré la mise en demeure adressée.

Par acte en date du 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, a assigné la SCI L.E.S. IMMOBILIER selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :

constater la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel de gestion courante du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 adopte par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 mars 2025,condamner la SCI L.E.S IMMOBILIER à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 1 481,49 € correspondant aux charges impayées arrêtées au 10 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception qui lui a été adressée le 30 octobre 2025 par le Conseil dudit Syndicat, cette somme étant à parfaire au jour du jugement à intervenir, condamner la SCI L.E.S IMMOBILIER à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], compte-tenu de la déchéance du terme, la somme globale de 194,52 € (somme représentant la provision sur charges d’avril à juin 2026 pour 97,26 euros outre la provision sur charges de juillet à septembre 2026 pour 97,26 euros) – article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,condamner SCI L.E.S IMMOBILIER à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil,condamner SCI L.E.S IMMOBILIER à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,dire que les frais et dépens seront à la charge SCI L.E.S [MMOBILIER comprenant l’ensemble des sommes dues en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont le coût de la mise en demeure de payer du 30 octobre 2025 pour un montant de 84 €,dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 Mars 2001, portant modification du décret du 12 Décembre 1996, devront être supportées par les défendeurs en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2026, à laquelle les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] a repris le contenu de son assignation.

La SCI L.E.S. IMMOBILIER, régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler à titre liminaire qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1 481,49 euros correspondant aux charges impayées au 10 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 30 octobre 2025.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 mars 2025 un appel adressé à la SCI L.E.S. IMMOBILIER par le syndic le 16 juillet 2025les appels de fonds effectues au titre du budget prévisionnel (janvier, avril et juillet 2026)une mise en demeure de payer par LRAR de Me [X] du 30 octobre 2025 pli avisé et non réclaméun relevé de compte copropriétaire du 10 février 2026une facture de frais de mise en demeure par avocat du 30 octobre 2025. En l’espèce, le relevé de compte précité arrêté au 10 février 2026 justifie d’un solde débiteur de 1 481,49 euros.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI L.E.S. IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 481,49 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 10 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception qui lui a été adressée le 30 octobre 2025.

2/ Sur les demandes au titre de la déchéance du terme

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel l’article 19-2 précité renvoie, prévoit par ailleurs le vote, chaque année, d’un budget prévisionnel. La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

En l’espèce, l’exercice en cours au moment de la mise en demeure notifiée le 30 octobre 2025 à la SCI L.E.S. IMMOBILIER concerne la période du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.

Il convient ainsi de constater la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel de gestion courante du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 mars 2025.

En vertu des dispositions précitées, outre les charges de copropriété échues, la SCI L.E.S. IMMOBILIER est redevable des provisions non encore échues au moment de la mise en demeure à savoir le 3ème et le 4ème appels de provision sur charges 2026 et la 3ème et la 4ème cotisations fonds ALUR au titre de l’exercice 2025-2026, soit la somme de 194,52 euros.

La SCI L.E.S. IMMOBILIER sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 194,52 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure.

3/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance en produisant la facture relative aux frais d’envoi de la mise en demeure par avocat du 30 octobre 2025.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI L.E.S. IMMOBILIER au paiement de la somme de 84 euros correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de sa créance à leur encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

4/ Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La demande au titre des dommages-intérêts, reposant exclusivement sur la carence en paiement des défendeurs, ne saurait prospérer en l’absence de preuve d’un préjudice spécifique distinct du retard de paiement.

Tel est le cas en l’espèce.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

5/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

La SCI L.E.S. IMMOBILIER sera condamnée à verser au demandeur la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe

CONDAMNE la SCI L.E.S. IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-UN EUROS ET QUARANTE-NEUF CENTIMES (1 481,49 €) correspondant aux charges impayées arrêtées au 10 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception qui lui a été adressée le 30 octobre 2025 ;

CONSTATE la déchéance du terme des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel de gestion courante du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 mars 2025 ;

CONDAMNE la SCI L.E.S. IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de CENT QUATRE-VINGT-QUATORZE EUROS ET CINQUANTE-DEUX CENTIMES (194,52 €) au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure.

CONDAMNE la SCI L.E.S. IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de QUATRE-VINGT-QUATRE (84 €) correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de sa créance à leur encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI L.E.S. IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de TROIS CENTS EUROS (300 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI L.E.S. IMMOBILIER aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,