N° RG 23/00160 – N° Portalis DBXV-W-B7H-F4Y2

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP VERNAZ AIDAT-ROUAULT GAILLARD, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32,

[Y] [H] épouse [L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 19 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [W] [K]

né le 31 Octobre 1966 à PARIS 12EME (75012)

et

Madame [J] [X] épouse [K]

née le 28 Avril 1966 à NOGENT LE ROTROU (28400)

Tous deux domiciliés Les Grandes Bruyères – 28250 DIGNY

et représentés par M^e GAILLARD de la SCP VERNAZ AIDAT-ROUAULT GAILLARD, demeurant 5 rue Saint Brice – , avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1

S.A. PACIFICA (RCS PARIS n°352 358 865)

dont le siège social est sis 8-10, boulevard Vaugirard – 75724 PARIS CEDEX 15

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e GAILLARD de la SCP VERNAZ AIDAT-ROUAULT GAILLARD, demeurant 5 rue Saint Brice – , avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [L]

né le 27 Janvier 1971 à LEVALLOIS PERRET (92300)

demeurant 12 rue principale – 35133 ST GERMAIN EN COGLES

représenté par M^e RICHARD de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

Madame [Y] [H] épouse [L]

demeurant 5 avenue de Bretagne – Appt 29 -5ème étage – 28300 MAINVILLIERS

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Septembre 2024 et mise en délibéré au 19 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un bail signé le 21 septembre 2012 avec effet au 15 décembre 2012, M. [W] [K] et Mme [J] [K] née [X] ont donné à bail à M. [I] [L] et à Mme [Y] [L] née [H] un logement situé 10 rue Jean Lurçat à 28300 MAINVILLIERS moyennant un loyer révisable de 1.100 euros hors charges.

Le 14 décembre 2012, un état des lieux contradictoire a été dressé entre les parties.

A la suite d’une procédure d’expulsion, M. [I] [L] et Mme [Y] [L] née [H] ont quitté le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2023, HABITAT EURELIEN a assigné M. [I] [L] et Mme [Y] [L] née [H] ainsi que la SA PACIFICA devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

—  1.396,15 euros à la SA PACIFICA, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  7.913,56 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2023 puis renvoyée successivement aux audiences des 20 juin 2023, 21 novembre 2023, 19 mars 2024 et 10 septembre 2024 où elle a été retenue.

A l’audience, M. [W] [K] et Mme [J] [K] née [X] et la SA PACIFICA sont représentés par leur conseil. Ils maintiennent les termes de leur assignation et déposent leurs conclusions à l’audience concluant à l’irrecevabilité et au mal-fondé des demandes de M. et Mme [L].

Ils fondent leurs demandes sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 soutenant que les locataires doivent répondre des dégradations survenues pendant le temps du bail et exposent que les frais de rénovation s’élèvent à la somme totale de 9.310,07 euros.

M. [I] [L] et Mme [Y] [L] sont représentés par leur conseil. Ils déposent leurs conclusions concluant au débouté des demandes, fins et conclusions de M. [W] [K], de Mme [J] [K] née [X] et de la SA PACIFICA et à leur condamnation à leur payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils exposent qu’ils ont entretenu et entrepris des travaux afin d’améliorer le logement et qu’il doit être tenu compte de l’état des lieux lors de leur entrée dans le logement ainsi que de leur vétusté compte-tenu d’une durée de location de près de 10 années.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

SUR CE,

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 alinéa c la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la location, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. En vertu de l’alinéa d, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au bail litigieux, un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat.

Il est rappelé que ce dernier n’est pas tenu aux réparations locatives occasionnées par la vétusté.

En l’espèce, le bailleur produit un état des lieux d’entrée en date du 21 septembre 2012, aux termes duquel il ressort le bon état général du logement :

— les sols et murs de la chambre n°4, chambre n°5, de la salle de bain du 1er étage sont en bon état,

— les sols et murs du séjour, de l’entrée, de la chambre n°2 sont en très bon état ainsi que les éléments sanitaires,

— les chambres n°1 et n°3 sont en cours de rénovation,

— il est indiqué pour la cuisine, que le lino doit être changé, ainsi que le plan de travail, l’évier et la robinetterie, pour les WC n°1 qu’ils doivent être entièrement repeints et pour la salle de bain n°1 que la peinture du radiateur est à revoir et qu’un velux doit être posé.

M. [W] [K] et Mme [J] [K] née [X] et la SA PACIFICA versent aux débats un procès-verbal de constat locatif établi le 16 novembre 2021 non-contradictoire, ainsi qu’une facture de la société LELOUP RENOV en date du 25 mars 2022 d’un montant de 9.130,07 euros, outre un état comparatif des lieux à l’entrée et à la sortie des lieux.

En l’espèce, il ressort du procès verbal de constat locatif et des photographies jointes que :

— le logement a été partiellement refait par les locataires mais la rénovation n’a pas été terminée avant le départ des lieux,

— le sol a été refait dans plusieurs pièces (séjour, entrée, WC, chambre n°1 et n°2, cuisine) mais les plinthes n’ont pas été posées,

— les papiers-peints ont été arrachés dans le couloir et dans l’escalier, dans les WC et dans les chambres du premier étage; ils sont abîmés dans la chambre du rez de chaussée et il y a des traces sur les murs de la cuisine et du séjour,

— les poignée de porte ont été changées mais sans prévoir de passage de la serrure,

— les joints de la baignoire sont noircis,

— des trous ont été perçés dans les murs de quasiment toutes les pièces et il manque des éléments d’électricité.

Il est constaté que la facture versée aux débats porte sur des travaux de rénovation des murs (pour une surface de 238m2) et des plafonds (pour une surface de 123m2) et de pose de joint d’étanchéité.

Il est relevé que les montants réclamés au titre du produit anti-moisissure et de l’enduit de rebouchage sont justifiés ainsi que le matériel de préparation et de rénovation des murs.

Il sera tenu compte de l’occupation du logement pendant une durée de 8 années et demi afin de tenir compte de la vétusté du logement. Dès lors, le frais de réfection du plafond seront retenus à hauteur de 10%, les peintures ayant plus de 7 années, de même que pour les murs de la cuisine et du séjour qui comportent de simples traces. Pour toutes les autres pièces et l’escalier où le papier a été retiré sans que l’accord des propriétaires des lieux ne soit établi, il n’y a pas lieu d’appliquer de taux de vétusté. Il est précisé qu’il est indifférent pour l’appréciation des réparations locatives que les bailleurs aient eu l’intention de procéder à la rénovation du logement.

Il convient de retenir la somme de 691,57 euros au titre des matériaux, de 383 euros au titre du lessivage et de la peinture des plafonds, la somme de 84 euros pour la réfection des peintures avec application d’un taux de vétusté et la somme de 4.400 euros pour la réfection des peintures sans application d’un taux de vétusté, soit la somme de 5.558,57 euros.

Il ressort de la quittance subrogatoire en date du 14 juin 2022 que l’assurance a pris en charge la somme de 1.396,51 euros correspondant à une prise en charge de 15% de la facture de 9.310,07 pour la réfection du mur du couloir au titre de l’assurance garantie locative souscrite par les bailleurs.

En conséquence, M. [I] [L] et Mme [Y] [L] seront solidairement tenus au titre des réparations locatives au paiement de la somme de 5.558,57 euros, dont la somme de 1.396,51 euros envers la société SA PACIFICA et la somme de 4.162,06 euros envers M. [W] [K] et Mme [J] [K] née [X], et ce à compter de la présente décision, la mise en demeure n’étant pas produite.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, M. [I] [L] et Mme [Y] [L] née [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique de M. [I] [L] lequel justifie que son entreprise de design de bijoux a été placée en liquidation judiciaire, la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [I] [L] et Mme [Y] [L] née [H] à verser à la SA PACIFICA la somme de 1.396,51 euros (mille-trois-cent-quatre-vingt-seize euros et cinquante-et-un cents) au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE solidairement M. [I] [L] et Mme [Y] [L] née [H] à verser à M. [W] [K] et Mme [J] [K] née [X] la somme de 4.162,06 euros (quatre-mille-cent-soixante-deux euros et six centimes) au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [I] [L] et Mme [Y] [L] née [H] in solidum aux dépens ;

DEBOUTE M. [W] [K] et Mme [J] [K] née [X] et la SA PACIFICA de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2024,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN