TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e DEFENDINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/04828 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JBP

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD ET DE SAS [Localité 4] REPUBLIQUE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

–

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée à effets au 1er novembre 2007, l’office public de l’habitat 13 HABITAT, venant aux droits de l’EPIC OPAC SUD, a donné à bail à Monsieur [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, le 26 mai 2023, 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [G] [W] un commandement de payer la somme de 411,13 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 31 juillet 2024, l’office public de l’habitat 13 HABITAT, venant aux droits de l’EPIC OPAC SUD, a attrait Monsieur [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner sans délais l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [K] à lui payer :* une provision de 1.957,46 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance, décompte à parfaire à l’audience ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, indexé, jusqu’à complète libération des lieux ;

* 1.000 euros de dommages et intérêts ;

* 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

Appelée à l’audience du 7 novembre 2024, l’affaire a été plaidée.

Représenté par son conseil, l’EPIC 13 HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 1.957,46 euros au 28 octobre 2024. Au regard du montant de la dette et de la reprise du paiement des loyers courants, le bailleur a proposé l’octroi de délais de paiement dérogatoires, avec suspension de la clause résolutoire au bénéfice de son locataire, sous réserve d’une clause irritante.

Cité à étude, Monsieur [K] n’a pas comparu et n’a pas été représenté lors des débats.

Aucun rapport de diagnostic financier et social du locataire n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [K] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à 13 HABITAT.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 1er août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 22 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu avec effets au 1er novembre 2007 contient une clause résolutoire (article X) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [K] le 26 mai 2023 pour la somme en principal de 411,13 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 28 octobre 2024 que les causes de ce commandement de payer ont été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti.

Partant, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

L’EPIC 13 HABITAT sera débouté de sa demande de résiliation du bail, et de celles subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Il ressort du décompte actualisé au 28 octobre 2024, que le locataire reste à devoir une somme de 1.957,46 euros au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [K] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette locative. Il sera donc condamné à payer la somme de 1.957,46 euros à 13 HABITAT à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024, avec intérêts à compter de la présente ordonnance.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que Monsieur [K] a réglé les derniers loyers courants avant l’audience, l’arriéré locatif correspondant à certains prélèvements bancaires rejetés.

Vu le montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux et la position économique des parties, il convient d’accorder d’office à Monsieur [K] des délais de paiement suivant les modalités prévues au dispositif.

Sur les dommages et intérêts

1Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut de justifier de la nature, du principe et de l’étendue d’un préjudice distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, 13 HABITAT sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En revanche la position économique des parties exige de rejeter la demande de frais irrépétibles formulée par le bailleur.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effets au 1er novembre 2007, entre l’office public de l’habitat 13 HABITAT, venant aux droits de l’EPIC OPAC SUD, et Monsieur [G] [W], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], ne sont pas réunies, les causes du commandement de payer délivré le 26 mai 2023 ayant été intégralement soldées avant le délai des deux mois imparti ;

CONDAMNONS Monsieur [K] à verser à l’office public de l’habitat 13 HABITAT, venant aux droits de l’EPIC OPAC SUD, à titre provisionnel, la somme de 1.957,46 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [K] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 81 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, l’intégralité de la dette sera exigible ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS l’office public de l’habitat 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président