TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 04 Novembre 2024

N° RG 22/08268 – N° Portalis DB3R-W-B7G-X4NC

N° de minute :

AFFAIRE

[R] [E] [L]

C/

Société PICARD SURGELES

DEMANDEUR

Monsieur [R] [E] [L]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Guillaume BOULAN de la SCP SANTINI – BOULAN – LEDUCQ – DUVERGER, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713, Maître Christophe DE WATRIGANT de la SDE CABINET LABORDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 2010

DEFENDEUR

Société PICARD SURGELES

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0008

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 26 février 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 10 avril 2013, les membres composant l’indivision [L] représentés par leur mandataire, la société FONCIA [Localité 11], aux droits et obligations desquels se trouve M. [R] [L], ont donné à bail commercial en renouvellement à la société PICARD SURGELES, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2011, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 13], afin qu’elle y exploite une activité de vente de tous produits alimentaires conservés par le froid ou autre technologie de conservation, ainsi que de tous les produits et prestations complémentaires connexes ou annexes, moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé à la somme de 68.808,41 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2019, M. [R] [L] a délivré congé à la société PICARD SURGELES à effet du 30 juin 2020, et offert le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020, sollicitant que le loyer annuel du bail renouvelé soit fixé à la somme de 140.000 euros en principal.

Par courrier en date du 4 décembre 2019, la société PICARD SURGELES a accepté le renouvellement du bail proposé, mais contesté le montant du loyer demandé, précisant qu’elle souhaitait voir fixer le loyer renouvelé « en application de la règle du plafonnement, c’est-à-dire en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux ».

Faisant suite à son mémoire préalable signifié le 28 septembre 2020, M. [L] a fait assigner la société PICARD SURGELES devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE par exploit du 26 février 2021, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à la valeur locative, fondée sur une évolution des facteurs locaux de commercialité, à la somme annuelle de 140.000 euros en principal.

Selon mémoire en date du 8 avril 2021 notifié en lettre recommandée avec avis de réception (non produit), la société PICARD SURGELES a contesté le caractère notable de la modification des facteurs locaux de commercialité invoquée et demandé que le loyer annuel du bail renouvelé soit fixé à la somme de 77.167 euros en principal.

Par jugement du 6 septembre 2021, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le renouvellement au 1er juillet 2020 du bail entre M. [L] et la société PICARD SURGELES portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 13],

— ordonné une expertise aux frais avancés du bailleur, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, confiée à M. [V] [G],

— fixé le loyer provisionnel dû par la société PICARD SURGELES, pour la durée de l’instance, au montant tel que résultant du bail expiré,

— ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

L’affaire, enrôlée sous le RG : 21/02092 a, consécutivement, été retirée du rôle.

M. [G] a établi son rapport le 19 mai 2022. Il est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux ressort à la somme de 78.850 euros au 1er juillet 2020, correspondant à la moyenne entre le prix unitaire boutique et moyenne surface, outre un abattement de 5% au titre de la clause d’accession en fin de jouissance. Il considère caractérisée une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré présentant une incidence favorable pour le commerce exploité dans les lieux loués. Il précise que le loyer annuel plafonné en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux est de 77.167 euros à la date du renouvellement.

C’est dans ce contexte que l’affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 22/08268.

Aux termes de son dernier mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 16 mai 2023, M. [L] demande au juge des loyers commerciaux :

La fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020, à hauteur de 140.000,00 euros, hors taxes et hors charges, annuel.

Le règlement des intérêts légaux, majoré de 5 points, à compter du 1er juillet 2020, lesdits intérêts portant eux-mêmes intérêts conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil,

L’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie dc recours et sans constitution de garantie,

La condamnation du défendeur aux frais irrépétibles et aux dépens, et à la prise en charge de la totalité des frais d’expertise,

Débouter le Preneur de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

M. [L] poursuit la fixation du loyer renouvelé à la somme de 140.000 euros par an en principal. Il conteste les termes du rapport d’expertise judiciaire auquel il reproche, d’une part, de ne pas avoir tenu compte du fait que les locaux donnés à bail donnent sur une cour où la société PICARD SURGELES dispose d’emplacements de stationnement et, d’autre part, de ne pas avoir pris en compte la récente évolution de la taxe foncière. Selon lui, le fait de bénéficier de places de stationnement à proximité immédiate est de nature à conférer une valeur supérieure aux lieux loués, de même que la très forte augmentation de la taxe foncière doit être prise en considération, en raison de son caractère notable.

Il critique aussi les références de comparaison qui ne sont pas issues de la zone de chalandise, ni en rapport avec l’activité exercée dans les lieux loués. Il soutient qu’il est donc fondé à revendiquer un prix unitaire de 500 euros/m²B et de 292 euros/m²PMS, au vu des références issues du rapport établi par M. [G] qu’il estime les plus pertinentes.

Il tire argument de l’augmentation du chiffre d’affaires du preneur, de l’ordre de 10% au cours du bail expiré, de l’augmentation du pouvoir d’achat de la population (+23,36%) et de la consolidation de la commercialité sur l’axe « [Adresse 8] ». Il conteste l’impact défavorable qu’aurait eu le mouvement dit des « Gilets jaunes » et la crise sanitaire, tel qu’évoqué par l’expert judiciaire, soulignant que le commerce exploité n’a pas souffert des restrictions imposées dans le cadre de la lutte contre l’épidémie de Covid 19.

Selon mémoire en ouverture de rapport, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 19 mai 2023, la société PICARD SURGELES demande au juge des loyers commerciaux, de :

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

FIXER à compter du 1er juillet 2020, le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 62.459,46 euros par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014,

DIRE ET JUGER que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d’effet du bail renouvelé,

A TITRE SUBSIDIAIRE. si par extraordinaire le Juge des Loyer Commerciaux considérait que la valeur locative est supérieure au loyer plafond,

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 au loyer plafond, soit à la somme annuelle de 77.167 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER le bailleur de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER le bailleur aux entiers dépens, aux frais d’expertise, ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société PICARD SURGELES s’oppose au déplafonnement invoqué par le bailleur et retenu par l’expert judiciaire. Elle conteste tant le caractère notable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, que l’incidence favorable qui en serait résulté pour son commerce. Elle rappelle que ladite évolution doit être appréciée sur la zone de chalandise naturelle, c’est-à-dire aux abords immédiats des locaux loués (CA VERSAILLES RG : 98/6154 ; CA PARIS RG : 93/21505). Elle soutient aussi que le nombre de logements (39) et de surfaces (42.191 m²) créés ne peut être considéré comme notable au vu de la jurisprudence (CA PARIS RG : 00/12077, CA PARIS RG : 06/17673, CA PARIS RG : 08/14044), d’autant que l’expert judiciaire a constaté l’augmentation des logements vacants de plus de 55% dans le même temps, ainsi qu’une diminution de la population et une forte progression du nombre de personnes âgées de 60 à 74 ans. Elle relève également que l’augmentation du revenu imposable moyen relevé (+23,36%) a trait à la totalité de la commune de [Localité 12] et non au quartier considéré. Elle ajoute que sa clientèle n’est pas nécessairement à fort pouvoir d’achat. Elle souligne que l’implantation des sièges sociaux prise en compte par l’expert a lieu dans le quartier [Localité 10], qui est hors de la zone de chalandise à plus de 2 km des lieux loués. Elle insiste encore sur le fait que l’enseigne PICARD SURGELES est une enseigne de proximité, ainsi qu’en atteste le maillage relativement serré de son réseau de distribution notamment dans la commune de [Localité 13] où sont exploités trois autres magasins à 1,5 km des locaux, dont celui situé [Adresse 5] implanté près de la gare routière proche du secteur [Localité 10]. Enfin, elle estime qu’il doit être tenu compte de la crise sanitaire qui est survenue au cours du bail expiré, en ce qu’elle a bouleversé durablement les manièreS de consommer.

Elle invoque par ailleurs la jurisprudence pour dire que l’évolution des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée au regard de l’intérêt qu’elle présente pour le commerce considéré, de sorte que toute modification des facteurs locaux de commercialité n’est pas de nature à entraîner le déplafonnement du loyer renouvelé. Elle déclare qu’à supposer la modification des facteurs locaux de commercialité retenue, il n’est pas démontré qu’elle aurait une incidence favorable sur son activité tel que requis par la jurisprudence (Pourvois n°07-16605 et n°10-30825). Selon elle, l’évolution de son chiffre d’affaires confirme l’absence d’incidence favorable alléguée, eu égard à la baisse de 5,58% avérée entre 2011 et 2019, l’année 2020 ne pouvant être prise en compte en raison de l’impact des mesures prises dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid 19.

Elle demande néanmoins que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 soit fixé à la valeur locative qu’elle soutient être inférieure au montant du loyer plafonné. A cet égard, elle conteste le prix unitaire retenu par M. [G] (350 euros/m²B/an) qu’elle considère trop élevé. Elle titre argument du fait que les références de comparaison ne sont pas issues de commerces alimentaires dont les loyers sont généralement inférieurs aux commerces de prestations de services et restaurants dont sont issues les références retenues. Elle relève aussi qu’aucune référence n’est issue de renouvellements judiciaires, aboutissant généralement à des loyers inférieurs. Elle rappelle également que l’activité autorisée par le bail est limitée. Elle conclut à un prix unitaire de 280 euros/m²B/an et sollicite que le juge des loyers commerciaux retienne une surface pondérée de 234,81 m²B, telle que calculée par l’expert judiciaire. Elle conclut en conséquence à un loyer renouvelé, tenant compte de l’abattement de 5% auquel elle acquiesce, de 62.459,46 euros (280 euros/m²B/an X 234,81 m²B).

En réplique à M. [L] qui invoque l’augmentation de la taxe foncière, elle oppose qu’il lui appartient, ainsi que l’y a invité l’expert, de contester la surface retenue pour le premier étage qui n’est pas exploitable en l’état. Elle réfute l’absence de prise en compte des places de stationnement, précisant que M. [G] a au contraire indiqué en page 55 de son rapport que l’existence du parking l’a conduit à retenir un prix unitaire dans le haut de la fourchette.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précitée des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, plaidée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 26 février 2024, a été mise en délibéré au 22 avril 2024, prorogé in fine au 4 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « constater » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit celle qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En l’espèce, les demandes relatives aux intérêts au taux légal et à leur capitalisation, formées par la défenderesse, constituent toutefois de véritables prétentions malgré l’emploi erroné des termes « dire et juger » en lieu et place du terme « ordonner ». Il sera donc statué sur celles-ci.

Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, dont les dispositions sont d’ordre public, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de se prononcer sur la durée du bail renouvelé, ni sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, comme le demande la défenderesse, pas plus qu’il ne peut condamner l’une des parties au règlement des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers payés et le montant du loyer fixé judiciairement, capitalisés, comme le requiert la demanderesse.

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ces points.

Sur la fixation judiciaire du loyer renouvelé au 1er juillet 2020

En l’espèce, le bailleur revendique un loyer déplafonné en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce exploité dans les lieux loués. Le preneur le conteste et sollicite que le loyer renouvelé soit fixé à la valeur locative qu’il estime inférieure au loyer plafonné et, subsidiairement, au montant du loyer plafonné.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les principes

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre :

soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou une modification de la consistance des lieux loués ou des obligations des parties.

Il est constant que l’intérêt pour l’activité du preneur que doit apporter la modification notable prévue par l’article L145-34 du code de commerce précité, est un élément indispensable pour écarter la règle du plafonnement et qu’il est apprécié souverainement par les juges du fond.

L’article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-4 du code du même code ajoute que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

L’article R145-5 du code du même code précise en outre que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55.

Aux termes de l’article R145-6 du code du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Selon l’article R145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il est par ailleurs acquis que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Sur les termes du rapport d’expertise

L’expert judiciaire précise que les locaux :

— sont situés à [Localité 12], commune qui comptait 77.986 habitants en 2018, dans le quartier centre-ville, très commerçant, sis [Adresse 2], voie de circulation en sens unique qui relie la [Adresse 8] à la [Adresse 9], où le stationnement sur la voie publique est possible côté impair ;

— dépendent d’un immeuble ancien sur rue, élevé d’un rez-de-chaussée et de deux étages droits (façade enduite au ravalement correct, tuiles mécaniques) et d’un bâtiment édifié dans les années 1960 sur cour, élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage sous combles (charpente métallique sans isolation, couverture bac acier revêtu de panneaux solaires, revêtement mural en bois) ;

— sont accessibles depuis la boutique située à droite de l’entrée de l’immeuble et bénéficient d’un linéaire de façade de 7,81 mètres ;

— se composent d’une aire de vente en déclivité ascendante depuis la rue puis, en contrebas d’une marche, d’un sanitaire hommes/femmes, d’un local repas, d’un dégagement, d’un bureau (sol carrelé, 2,45 mètres de hauteur sous plafond environ), ainsi que d’une réserve avec chambre froide, point d’eau et porte donnant sur la sortie de secours, d’une rampe en pente menant vers le parking, de deux vestiaires, le tout en bon état d’entretien, et d’un premier étage, accessible depuis le local de climatisation par une échelle mécanique amovible, un local technique avec isolation thermique au sol et vélux zénithal.

L’expert mentionne une impression d’ensemble correcte et que le preneur loue, dans le cadre d’un bail distinct six places de stationnement sous auvent et seize places de stationnement extérieures non couvertes dont une PMR dans la cour accessible depuis la rue.

Il a analysé l’évolution des facteurs locaux de commerciaité au cours du bail expiré, dans la zone de chalandise, soit dans un rayon de 400 mètres autour de la boutique exploitée dans les lieux loués. Il a retenu une évolution notable desdits facteurs et favorables à 60% au commerce considéré résultant de :

— la création de 39 logements, 42.191 m² à usage d’habitation, 266 commerces et 2.535 m² à usage de service public ou d’intérêt collectif, éléments qu’il estime notables et favorables au commerce considéré ;

— la baisse de 380 résidences principales qu’il estime peu significative et une augmentation de 900 logements vacants (+55,83%), élément qu’il déclare défavorable au commerce du preneur précisant qu’il doit cependant être tenu compte du fait que des logements vacants et résidences secondaires peuvent être loués de manière temporaire en meublé type Airbnb, aboutissant à un flux de chalands supplémentaire qui n’existait pas en 2011 ;

— la baisse de la population de 2,34% affectant toutes les tranches d’âges inférieures à 45 ans, la population de la commune, vieillissante n’étant, selon lui, pas favorable au commerce exploité, d’autant que toutes les catégories socio professionnelles sont concernées, spécialement les professions intermédiaires et les employés qui sont la cible de l’enseigne ;

— la relative stabilité des foyers fiscaux, le revenu fiscal imposable moyen ayant quant à lui progressé de 23,36%, élément favorable au commerce concerné ;

— l’augmentation de près du double de la population salariée au cours du bail expiré ainsi qu’une évolution favorable du nombre de bureaux jusqu’en 2017 où une chute est amorcée, accélérée par la crise sanitaire qui a développé le télétravail et provoqué la désertification des bureaux par les salariés ;

— l’absence de rotation significative des enseignes au cours du bail expiré, les enseignes nationales représentant 51,90% (contre 47,10% en 2011),

— la baisse de 20,59% du nombre de commerces (moins sept) dont une baisse de 11,11% dans le secteur de l’alimentation,

— l’implantation de nombreux sièges sociaux sur la commune, dans le quartier [Localité 10], situé près de la gare routière, qui est l’un des centres d’affaires les plus dynamiques de l’ouest parisien avec 187 entreprises et qui concentre plus de 75% des 47.500 emplois recensés dans la ville, éléments témoignant de son attractivité.

Il a calculé la surface pondérée selon les coefficients définis par la charte en évaluation immobilière applicable aux boutiques de centre-ville jusqu’à 600 m² (234,81 m²B), d’une part, et aux moyennes surfaces de 600 m² à 3.000 m² (419,47 m²PMGS), d’autre part.

Il a ensuite procédé à l’étude de neuf références de boutiques issues de sept locations nouvelles (de 260 euros/m²B/an à 549 euros/m²p/an), deux baux renouvelés amiablement (295 euros/m²B/an et 470 euros/m²B/an) et aucune fixation judiciaire de loyer renouvelé. Il en déduit une valeur locative brute de 82.000 euros correspondant à un prix unitaire de 350 euros/m²B/an pour une surface de 234,81 m²B.

Il a également retenu quatre références de moyennes surfaces issues de trois locations nouvelles dont une à [Localité 13] (de 80 euros/m²PMS/an à 339 euros/m²PMS/an), un bail renouvelé amiablement à [Localité 7] (149 euros/m²PMS/an) et aucune fixation judiciaire de loyer renouvelé. Il conclut à une valeur locative brute de 84.000 euros correspondant à un prix unitaire de 200 euros/m²PMS/an pour une surface de 419,47 m²PMS.

Après abattement de 5% à raison d’une accession des travaux réalisés par le preneur en fin de jouissance, il est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux donnés à bail, au 1er juillet 2020 ressort à la somme de 78.850 euros en principal [(82.000 + 84.000 / 2) X 0,95].

Il indique par ailleurs que le loyer plafonné ressort à la même date à la somme de 77.167 euros par an en principal.

Sur l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré

Il résulte des termes du rapport d’expertise qu’ont été créés dans la zone de chalandise, au cours du bail expiré, 39 logements et 42.191 m² à usage d’habitation. Ainsi que le soutient la défenderesse, ces constructions nouvelles sont à mettre en balance avec la baisse de 380 résidences principales et l’augmentation du nombre de logements vacants (+ 900) dans le même temps. Il doit aussi être tenu compte de la baisse de la population de la commune spécialement des professions intermédiaires et des employés qui sont la cible de l’enseigne, ainsi que du caractère vieillissant plus marqué de ladite population, dont M. [G] souligne qu’elle ne correspond pas à la clientèle ciblée par l’enseigne. L’ensemble de ces éléments ne permettent ni de caractériser une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, ni leur incidence favorable sur le commerce considéré.

Il ne peut davantage être tenu compte de l’implantation des sièges sociaux évoqués dans le rapport d’expertise, ceux-ci ne concernant pas la zone de chalandise mais le quartier [Localité 10] situés à plus de 2 km des lieux loués, qui plus est à proximité de la gare routière où est implanté un autre magasin PICARD SURGELES.

Enfin, le critère de l’augmentation du revenu fiscal imposable moyen (+23,36%), outre qu’il est à relativiser en raison de l’inflation de l’ordre de 7% sur la même période, ne concerne pas la zone de chalandise, mais la totalité de la commune excluant qu’il puisse être considéré comme notable et favorable au commerce considéré.

En conséquence, ces éléments sont insuffisants à caractériser, d’une part, une évolution notable des facteurs locaux de commercialité dans la zone de chalandise concernée et, d’autre part, l’incidence favorable sur le commerce spécifique de la société PICARD SURGELES requis pour retenir que le loyer du bail renouvelé devrait être fixé à la valeur locative en raison d’un déplafonnement.

Compte tenu du fait que la défenderesse revendique un loyer renouvelé à la valeur locative inférieure au plafond, il convient néanmoins de statuer sur la surface locative et le prix unitaire.

Sur la surface locative

En l’espèce, la société PICARD SURGELES revendique une surface locative de 234,81 m²B, que M. [L] ne conteste pas.

La surface locative retenue est donc de 234,81 m²B

Sur le prix unitaire

En application de l’article R145-7 du code de commerce, l’expert a dûment procédé à une évaluation du prix unitaire qui ne correspond pas à la moyenne des références, mais tient compte des spécificités de l’emplacement, de l’activité et de l’état des locaux donnés à bail, le cas échéant après pondération des surfaces et actualisation des loyers de référence.

Le demandeur ne précise pas le prix unitaire qu’il revendique.

La défenderesse prétend, quant à elle, à un prix unitaire de 280 euros/m²B/an.

S’il est exact que la valeur locative prévue à l’article L145-33 du code de commerce doit être déterminée notamment par rapport aux références judiciaires qui sont généralement inférieures aux loyers de marché, il convient de relever que la société PICARD SURGELES ne produit elle-même aucune référence judiciaire pour étayer le prix unitaire qu’elle sollicite.

De plus, le prix unitaire retenu par l’expert tient compte, à juste titre, de l’accès à la cour où les clients du preneur peuvent se garer.

L’analyse des neuf références de boutiques contenues dans le rapport de M. [G] permet de constater que deux d’entre elles seulement portent sur des loyers inférieurs à 280 euros (260 euros, 270 euros), les autres ont, pour l’essentiel, trait à des loyers bien supérieurs ( 282 euros, 295 euros 356 euros, 418 euros, 425 euros, 470 euro et 549 euros).

Compte tenu des caractéristiques des lieux loués, qui sont adaptés à l’activité exercée, en bon état d’entretien, situés en centre-ville, dans une zone de bonne chalandise, avec accès à des emplacements de stationnement propres, le prix unitaire proposé par l’expert, qui apparaît adapté, sera retenu.

Contrairement à ce que soutient M. [L], il n’y a pas lieu de tenir compte de l’évolution du montant de la taxe foncière dont le redevable légal est le propriétaire des locaux, dès lors qu’aucune stipulation du bail n’indique que le loyer initial aurait été fixéen tenant compte du montant de la taxe foncière.

Partant, les parties s’accordant sur l’abattement de 5% en raison de l’accession en fin de jouissance, le loyer du bail renouvelé à la valeur locative ressort à la somme de 78.074, 32 euros (234,81 m²B X 350 euros/m²B/an X 0,95) par an en principal.

Or, ce montant est supérieur à celui du loyer plafonné calculé par l’expert judiciaire à la somme de 77.167 euros par an en principal.

En conséquence, le déplafonnement ayant été écarté, il convient de faire droit à la demande subsidiaire de la société PICARD SURGELES, et de fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2020, au plafond légal à la somme de 77.167 euros en principal. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur sa demande relative aux intérêts au taux légal et à leur capitalisation , qui n’est pas reprise à titre subsidiaire.

Sur les mesures accessoires

M. [L], qui succombe principalement, supportera la charge des dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche de laisser à chacune la charge les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que leurs demandes respectives de ce chef sont rejetées.

Eu égard à la date d’introduction de la demande, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes relatives à la durée du bail renouvelé et à la reconduction des clauses et conditions du bail expiré à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014,

DECLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à voir condamner l’une des parties au règlement des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers payés et le montant du loyer fixé judiciairement, capitalisés,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs,

FIXE le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 entre M. [R] [L] et la société PICARD SURGELES, au titre des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 13], à la somme de 77.167 euros par an hors charges et hors taxes, correspondant au plafond légal,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [L] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX