TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. DFC

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie HERVÉ

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04845 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3BW

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 avril 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] et [Adresse 2], dont le siège social, Le Cabinet GECOTRA est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0235

DÉFENDERESSE

S.C.I. DFC, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 23 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04845 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3BW

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DFC est propriétaire des lots n°102 et 132 dans l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2], cadastré BY n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 3/20306 et 135/20306 tantièmes.

Suivant jugement du tribunal judiciaire de Paris du 13 janvier 2025, la SCI DFC a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3681,46 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 1er avril 2021 au 1er janvier 2024 incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2024, outre la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts et 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Adresse 8] et [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet GECOTRA en exercice, a assigné la SCI DFC devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4950,58 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au DECOMPTEX, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1500 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Adresse 8] et [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion; Qu’en dépit d’une première condamnation à régler ses charges de copropriété, la défenderesse persiste à ne pas régler ses charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Adresse 8] et [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la SCI DFC n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°102 et 132, indiquant la répartition des tantièmes établissant la qualité de copropriétaire de la SCI DFC,le précédent jugement du de condamnation avec le décompte d’exécution y afférent, ainsi que l’acte de signification du jugement, les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 4 janvier 2024 au 1 juillet 2025,l’historique du compte du 4 janvier 2024 au 1 juillet 2025 faisant état d’un solde débiteur de 4950,58 euros (en ce inclus 189,59 euros de frais de signification du jugement du 13 janvier 2025), les procès-verbaux des assemblées générales des 10 juin 2024 et 10 juin 2025 comportant : o approbation des comptes des exercices 2023, 2024

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2024, 2025,

o vote des travaux ou opérations suivantes : purge d’éléments de façade dangereux et reconstitution, réparation ponctuelle de la toiture terrasse, remplacement de luminaires, mise en conformité des tableaux électriques des parties communes, création de niches en façades, réfection des coulisseaux étriers et câbles ascenseurs, travaux de réfection d’une grille et des peintures,

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,le contrat de syndic.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 189,59 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 4760,58 euros.

Décision du 23 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04845 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3BW

La SCI DFC sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4760,58 euros, portant sur la période allant du 4 janvier 2024 au 1 juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 août 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 189,59 euros correspondante aux frais de signification du jugement du 13 janvier 2025, dont il est justifié.

Ces frais relèvent toutefois des dépens de la précédente instance, et la demande formée à ce titre sera en conséquence rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI DFC présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la seconde fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture des décisions d’assemblée générale comme la nécessité de reporter des travaux ou l’instauration d’un appel de fonds pour pallier les impayés. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI DFC.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 7 août 2025 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI DFC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet GECOTRA :

— la somme de 4760,58 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 4 janvier 2024 au 1 juillet 2025 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 août 2025,

— la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande formée au titre des frais de recouvrement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 7 août 2025,

CONDAMNE la SCI DFC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet GECOTRA, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI DFC aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

La greffière, La présidente