N° RG 24/00607 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLNQ

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ordonnance N°

du 16 Décembre 2024

N° RG 24/00607 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLNQ

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S.C.I. DREUX DIS

C/

S.A.S. LE K’OMPTOIR

MI :

Copie exécutoire délivrée

le 16 Décembre 2024

à

SCP POISSON & CORBILLE LALOUE, avocats au barreau de CHARTRES,

SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) – AIDAT-ROUAULT ISABELLE – GAILLARD N ATHALIE, avocats au barreau de CHARTRES

Copie certifiée conforme délivrée

le 16 Décembre 2024

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

16 Décembre 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. DREUX DIS, (RCS PARIS n°488 887 274)

dont le siège social est sis 8 rue de Port Mahon – 75002 PARIS

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e BOCQUILLON Killian de la SERARL MRC AVOCAT associée de l’AARPI PARKER AVOCATS agissant par M^e Mathieu ROGER-CAREL, demeurant 114 rue des Moines – 75017 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 901, plaidant et ayant la SCP POISSON & CORBILLE LALOUE, demeurant 6 Rue Saint Brice – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 19, postulant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LE K’OMPTOIR, (RCS CHARTRES n°488 887 274)

dont le siège social est sis Rue Henry Potez – 28100 DREUX

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e GAILLARD de la SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) – AIDAT-ROUAULT ISABELLE – GAILLARD N ATHALIE, demeurant 5 Rue Saint Brice – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Karine SZEREDA

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2024 A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 16 Décembre 2024

ORDONNANCE :

— Mise à disposition au greffe le SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

— CONTRADICTOIRE

— En premier ressort

— Signée par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Karine SZEREDA, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 29/08/2024, la SCI DREUX DIS, propriétaire de locaux commerciaux sis rue Henry Potez et rue des Bas Buissons à DREUX (28), donnés à bail à Monsieur [U] [C], lequel a cédé son fonds de commerce par acte notarié du 154 août 2019 à la S.A.S LE K’OMPTOIR, a assigné cette dernière en référé pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 15 917,27 euros à valoir sur loyers impayés,arrêtés au 14 juillet 2024, outre 3028,47 € correspondant à l’avoir de loyer accordé le 1er avril 2023 par avenant du 7 février 2023, 3134,47 € correspondant à l’avoir de loyer accordé le 1er décembre 2023 par avenant du 14 décembre 2023, et 2821,03 € correspondant à la baisse de loyer accordée par le même avenant, ainsi qu’ une indemnité d’occupation de 169,26 € TTC par jour et une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée au la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE LOIRE-CENTRE, créancier inscrit, par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024.

A l’audience du 18/11/2024, la SCI DREUX DIS, soutenant que les conclusions du défendeur lui ont été signifiées tardivement, considère que le montant du loyer a fait l’objet d’un accord des parties, affirme que la défenderesse ne peut se prévaloir de la présence de gens du voyage sur le terrain, dès lors qu’ils ne sont pas installés devant le local commercial, que le bailleur n’en est pas responsable mais a tout de même agi pour qu’ils partent. Elle en déduit en conséquence qu’il ne s’agit pas d’une contestation sérieuse. Elle soutient que l’aide sur le loyer, convenue par plusieurs avenants, était conditionnée au respect par le locataire de ses obligations. Elle modifie ainsi ses demandes chiffrées de condamnations : elle sollicite une provision de 15 917,27 € au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 14 juillet 2024, 9574,08 € au titre de l’avoir de loyer issu de l’avenant n1 du 13 mai 2020, 5829,46 € au titre de l’avoir de loyer issu de l’avenant n°2 du 15 décembre 2021, 3028,47 € correspondant à l’avoir de loyer accordé le 1er avril 2023 par avenant du 7 février 2023, 3134,47 € correspondant à l’avoir de loyer accordé le 1er décembre 2023 par avenant du 14 décembre 2023, et 2821,03 € correspondant à la baisse de loyer accordée par le même avenant, ainsi qu’ une indemnité d’occupation de 169,26 € TTC par jour. Dans l’hypothèse de délais de paiement accordés, elle demande qu’il soit dit que sa créance est de 15.295,67 € au 7 novembre 2024. Elle ne s’oppose pas à la demande subsidiaire de délais, dans la limite de deux ans et avec la reprise des effets de la clause résolutoire si l’échelonnement n’est pas respecté. Elle maintient enfin sa demande de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation de la défenderesse aux dépens.

En réponse, la S.A.S LE K’OMPTOIR expose qu’elle a repris le bail commercial en 2019 mais a été impactée par la crise sanitaire du COVID 19, et les parties se sont accordées pour une diminution du loyer. Depuis avril 2024, des gens du voyage sont présents, le bailleur est propriétaire de la zone où ils sont stationnés, devant la terrasse du restaurant, ils font des branchements sauvages, laissent des déchets, et font fuir la clientèle. Le bailleur a attendu le 18 octobre 2024 pour faire des tranchées destinées à les éloigner. Il n’a donc pas respecté son obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire. Elle émet une contestation sérieuse sur les sommes réclamées au titre des avoirs de loyers convenus par avenants, soulève la prescription biennale et demande qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé. Elle demande à voir écarter la clause résolutoire. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais demande paiement, à hauteur de 200 € par mois en sus du loyer courant pour apurer le passif du commandement, mais les parties sont en désaccord sur le montant de la créance. Elle ajoute que les loyers ont toujours été respectés à la suite des avenants.

L’affaire a été mise en délibéré au 16/12/2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SAS LE K’OMPTOIR fait valoir une contestation sérieuse, tant quant au caractère certain liquide et exigible de la créance alléguée par la SCI DREUX DIS au titre des arriérés de loyers que dans le respect par la bailleresse de son obligation d’assurer à la locataire une jouissance paisible des locaux loués. Elle fait valoir également que la valeur locative du bien est nettement inférieure au montant du loyer contractuellement prévu en comparaison des locaux commerciaux loués à proximité du local concerné.

Si la contestation de la valeur du loyer relève d’une autre juridiction et ne saurait constituer une contestation sérieuse dans le cadre d’une action en résiliation de bail, ayant fait l’objet d’une convention entre les parties, renégociée lors du renouvellement du bail, il y a lieu en revanche de s’interroger sur le caractère certain de la créance fondant la demande de résiliation du bail.

En effet, les actions fondées sur le statut des baux commerciaux sont soumises à un délai de prescription biennale en application des dispositions de l’article L145-60 du code de commerce. Or, dans le dernier état de ses écritures, le bailleur sollicite la condamnation de la locataire au paiement de provisions au titre d’avoirs accordés en 2020 et en 2021. La condition figurant à l’article 2 de l’avenant n°1 (pièce 5) ou au renouvellement du bail (pièce 6), et aux avenants suivants, tendant à voir considérer comme nulles et non avenues les remises et exemptions accordées si le preneur ne respectait pas ses obligations de paiement de toutes les sommes dues au titre du bail, sans limite de durée, étant sujettes à interprétation, à contestation et nécessairement soumises au délai de prescription précité sauf à être considérées comme trop générales, ce qui constitue en soi une contestation sérieuse, ainsi que la SAS LE K’OMPTOIR le soutient. Les variations importantes dans les réclamations du bailleur font apparaître également un doute sérieux quant au caractère certain de sa créance. Dès lors, l’acquisition de la clause résolutoire n’apparaît pas pouvoir être constatée en l’état en référé.

A titre surabondant, il peut être observé qu’une contestation sérieuse est soulevée par la défenderesse concernant le respect par le bailleur de son obligation de lui garantir une jouissance paisible des locaux loués, au regard de la tardiveté de sa réaction face à la présence de gens du voyage autour de l’établissement tenu par la SAS LE K’OMPTOIR, alors que le bailleur ne pouvait ignorer l’impact nécessairement délétère de cette présence sur la fréquentation de l’établissement par la clientèle, (les photographies produites laissant clairement apparaître la difficulté pour l’abord du parking et pour la fréquentation de la terrasse) alors même que cette présence apparaît récurrente chaque année d’avril à octobre et qu’il est constant que les travaux entrepris pour éviter une telle présence n’ont été réalisés qu’en octobre 2024, ce qui n’est pas véritablement discuté.

Les parties seront donc renvoyées à mieux se pourvoir.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Les dépens resteront à la charge de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé en présence d’une contestation sérieuse,

RENVOYONS en conséquence les parties à mieux se pourvoir,

DISONS n’y avoir lieu à mise en œuvre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCI DREUX DIS aux dépens.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Karine SZEREDA Elodie GILOPPE