N° RG 24/02284 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLNX

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[F] [D]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 19 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR

dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192)

dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS,

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [W] [O]

domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [D]

demeurant 06 rue Jean Moulin – 28130 SAINT-PIAT

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 Septembre 2024 et mise en délibéré au 19 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un bail signé le 23 novembre 2017, l’OPH d’Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN a donné à bail à M. [F] [D] et à Mme [M] [D] née [K] un logement situé 24 rue Jean Moulin à 28130 SAINT PIAT moyennant un loyer révisable de 314€ hors charges.

Au mois de mars 2022, Mme [M] [D] née [K] a quitté le logement.

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT EURELIEN a fait signifier le 31 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 1.328,05 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

M. [F] [D] a quitté le logement le 5 février 2024. L’état des lieux de sortie s’est déroulé le même jour.

Par assignation en date du 16 juillet 2024, HABITAT EURELIEN a assigné M. [F] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

—  5.945,68 euros au titre des réparations locatives, déduction faite des régularisations de charges et du dépôt de garantie pour un montant de 314 euros, et des impayés locatifs arrêtés à la date du 5 juillet 2024, avec intérêts au taux légal;

—  600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

HABITAT EURELIEN se réserve en outre la possibilité de former ultérieurement une demande en cas de dégradation ou de réparation locative incombant à M. [F] [D].

A l’audience du 10 septembre 2024, HABITAT EURELIEN, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et déposé son dossier, indiquant que le logement avait ét repris et que des réparations locatives étaient réclamées en raison de dégâts dans le logement.

M. [F] [D], régulièrement cité à étude, n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

SUR CE,

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, HABITAT EURELIEN produit un décompte démontrant que M. [F] [D] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.863,97€ à la date du 6 septembre 2024 au titre des impayés locatifs.

En conséquence, M. [F] [D] sera condamné à verser à HABITAT EURELIEN la somme de 2.863,97 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 alinéa c la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la location, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. En vertu de l’alinéa d, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au bail litigieux, un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat.

Il en résulte que le locataire sortant ne peut être tenu au paiement d’une somme au titre des réparations locatives si aucun constat contradictoire n’a été dressé à son entrée dans les lieux que si le bailleur démontre que les défauts relevés lui sont imputables (cf Cass. Civ. 3ème, 5 mai 1993, Bull. Civ. III, n°61).

En l’espèce, le bailleur ne produit pas d’état des lieux d’entrée.

A défaut pour le bailleur de produire un état des lieux d’entrée, ne peuvent être retenus dans le décompte que les éléments en mauvais état de réparation locative, imputables au locataire qui est tenu d’entretenir le logement et ses équipements et d’effectuer de menues réparations. Il est rappelé que ce dernier n’est pas tenu aux réparations locatives occasionnées par la vétusté.

HABITAT EURELIEN verse aux débats un état des lieux de sortie daté du 5 février 2024 établi en la présence de M. [F] [D]. Il produit également un état des indemnités dues pour non-exécution des réparations locatives en date du 5 février 2024 pour un montant de 3.203 euros.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement se trouve dans un état défraichi, notamment pour ce qui concerne les peintures au mur, et en état d’usage pour le reste des éléments. Il est relevé que le sol vinylique est dégradé dans plusieurs pièces, que les attaches des volets en PVC sont cassées ainsi que la poignée de la porte de la cage d’escalier et que la cave est encombrée.

Les photographies jointes à l’état des lieux de sortie ne permettent pas d’apprécier les dégradations alléguées.

Il sera tenu compte de l’occupation du logement pendant une durée de 6 années et demi et appliqué un taux de vétusté de :

—  50 % sur la peinture,

—  40 % sur le sol en PVC,

—  37,5% sur les attaches des volets en PVC

Les frais de nettoyage seront retenus pour un montant de 225 euros, les frais de réfection de sol pour un montant de 400 euros, les frais d’attache de volets pour un montant de 45 euros, et seuls les frais de peinture dans le séjour, les chambres 2 et 3, pour lesquels la réfection apparait nécessaire, sont retenus pour un montant de 600 euros. Pour le déblaiement de la cave, 5 heures de main d’oeuvre sont retenues, soit la somme de 55 euros.

En conséquence,M. [F] [D] sera tenu de payer à HABITAT EURELIEN au titre des réparations locatives la somme de 1.325 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Compte-tenu des sommes restant dues à HABITAT EURELIEN au titre des réparations locatives, le dépôt de garantie, soit la somme de 314 euros, ne sera pas restitué au locataire et viendra en déduction des sommes dûes.

En conséquence, M. [F] [D] sera condamnée à payer HABITAT EURELIEN au titre des réparations locatives la somme de 1.011 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, M. [F] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens..

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [F] [D] à verser à l’OPH d’Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN la somme de 2.863,97 euros (deux mille huit cent soixante-trois euros et quatre-vingt-dix-sept cents) au titre des impayés locatifs à la date du 6 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE M. [F] [D] à verser à l’OPH d’Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN la somme de 1.011 euros (mille onze euros) au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 314 euros;

DIT que le dépôt de garantie d’un montant de 314 euros reste acquis à l’OPH d’Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN;

CONDAMNE M. [F] [D] aux dépens;

DEBOUTE l’OPH d’Eure et Loir dénommé HABITAT EURELIEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2024,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN