N° RG 25/00138 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRTE

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Ordonnance n°

du 16 Juin 2025

N° RG 25/00138 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRTE

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S.C.I. LECLERC

C/

S.A.R.L. CONTROLE TECHNIQUE AUTOMOBILE DE VERNOUILLET

Copie exécutoire délivrée

le

à

la SCP ODEXI AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

la SCP ODEXI AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

16 Juin 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LECLERC, dont le siège social est sis 3 rue Batardon – 28100 DREUX

représentée par M^e Emmanuelle LECADIEU-GEOFFROY de la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults – 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. CONTROLE TECHNIQUE AUTOMOBILE DE VERNOUILLET, dont le siège social est sis 121 avenue du Général Leclerc – 28100 DREUX

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Mai 2025 et mise en délibéré au 16 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2019, la SCI Leclerc a donné à bail, à la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet, un local commercial situé 121 avenue du Général Leclerc à Dreux (28000), bâtiment C, lot n°4 et lot n°5, pour une durée de 9 ans, à destination exclusive de centre de contrôle technique automobile, moyennant un loyer mensuel en principal de 1 350 euros payable à terme d’avance, outre 300 euros de provision sur les charges communes et la quote-part de l’impôt foncier.

Au motif que le preneur se serait révélé défaillant dans le paiement des loyers et des charges, le 12 décembre 2024, le mandataire de gestion locative de la SCI Leclerc a mis en demeure la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet d’avoir à régler les loyers et provision sur charges.

Le 9 janvier 2025, la SCI Leclerc a fait signifier à la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer la somme de 12 096,06 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 janvier 2025, la somme de 2 419,21 euros au titre de la clause pénale contractuelle, outre le coût de l’acte pour 192,88 euros, soit la somme totale de 14 708,15 euros visant la clause résolutoire figurant au bail.

Le commandement de payer étant resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, la SCI Leclerc a fait assigner la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet, devant la présidente du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

Constater à effet du 9 février 2025, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial ayant lié la SCI Leclerc et la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet relativement au local situé 121 avenue du Général Leclerc à Dreux (28100), bâtiment C, lot n°4 et lot n°5,Juger que la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet est sans droit, ni titre à occuper les locaux concernés,Ordonner l’expulsion immédiate desdits locaux de la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet, de tous biens et de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard commençant à courir à l’issue du délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,A défaut pour la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet de libérer spontanément et complètement les lieux dont s’agit, autoriser la SCI Leclerc à la faire expulser, et tous occupants de son chef, en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes par huissier de justice, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et à faire constater et estimer les réparations locatives qui se révèleraient, ainsi qu’à séquestrer les effets mobiliers susceptibles d’assurer sûreté des sommes dues,Condamner la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet à payer à la SCI Leclerc, à titre provisionnel, en quittance ou deniers :12 188,07 euros au titre des loyers et provisions sur charges restant dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit au 9 février 2025 ;A compter du 1er mars 2025, 1 599,13 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, avec réindexation et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs ;300 euros TTC par mois à compter du 1er mars 2025 à titre de provision sur charges (quote-part de charges communes et impôts fonciers).Juger par provision, que les sommes dues par le locataire seront majorées de 20% à titre d’indemnité forfaitaire et que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur et condamner la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet à régler l’indemnité forfaitaire,Juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, et anatocisme dans les conditions légales,Condamner la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet à payer à la SCI Leclerc la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer, la dénonciation éventuelle à créancier inscrit ainsi que les frais d’exécution forcée.

Par acte du 12 mai 2025, le bailleur a signifié l’assignation à la société Corhofi, créancier inscrit sur le fonds de commerce du défendeur.

A l’audience du 19 mai 2025, la SCI Leclerc, représentée par son conseil, maintient ses demandes.

La société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet, régulièrement assignée, ne comparait pas ni personne pour elle.

L’affaire est mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SCI Leclerc justifie, par la production du contrat de bail commercial du 1er novembre 2019, avoir donné à bail à la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet un local commercial situé 121 avenue du Général Leclerc à Dreux (28000), bâtiment C, lot n°4 et lot n°5.

Le bail contient une clause résolutoire (page 8) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer du 9 janvier 2025, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la SCI Leclerc a mis en demeure la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet d’avoir à régler la somme de 12 096,06 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 janvier 2025, la somme de 2 419,21 euros au titre de la clause pénale contractuelle, outre le coût de l’acte pour 192,88 euros, soit la somme totale de 14 708,15 euros.

La SCI Leclerc justifie, par la production de la situation du compte arrêtée au 14 février 2025, que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte et que la somme de 12 188,07 euros reste due au titre des loyers et charges impayés.

La société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne démontre pas avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial au 9 février 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique étant possible.

À défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera également ordonnée, dans un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du locataire.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, il résulte des situations de compte fournies par la requérante que la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet est redevable de la somme de 12 188,07 euros restant due au titre des loyers et charges impayés, mois de février 2025 inclus.

La société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet sera donc condamnée au paiement de ces sommes, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 29 avril 2025.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet est tenue à une indemnité d’occupation, prévue à la page 14 du bail, à compter de la résiliation du bail, les lieux étant désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 1 899,13 euros TTC (1 599,13 de loyer et 300 euros de provision sur charges), avec réindexation, et sera due jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 29 avril 2025.

En conséquence, la défenderesse sera condamnée à payer à la SCI Leclerc les sommes provisionnelles de :

12 188,07 euros reste due au titre des loyers et charges impayés, mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 29 avril 2025,Une indemnité mensuelle d’occupation de 1 899,13 euros, avec réindexation, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 29 avril 2025.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1154 du code civil, tel qu’applicable jusqu’au 1er octobre 2016, dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il résulte de ce texte que dès lors qu’elle est convenue ou demandée en justice capitalisation des intérêts, elle est de droit.

Il y a donc lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts par année entière.

Sur les demandes de majoration des sommes dues de 20% et de conservation du dépôt de garantie en applications des dispositions contractuelles

Le contrat de bail dispose, en sa page 8, que « à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20% à titre d’indemnité forfaitaire 15 jours après une mise en demeure restée sans effet et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du locataire.

En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation ».

Les demandes qui tendent à la majoration à hauteur de 20% des sommes dues par le locataire ainsi que celles relatives à la conservation du dépôt de garantie en cas de manquements aux dispositions contractuelles du locataire peuvent s’analyser comme étant des clauses pénales.

Or, il n’entre pas dans les prérogatives du juge des référés de faire application des clauses pénales prévues au contrat de bail, qui relèvent des pouvoirs du juge du fond.

Par conséquent, il n’y a lieu à référé sur les demandes de majoration des sommes dues de 20% et de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

La société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI Leclerc la somme de 1 200 euros.

La société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet sera condamnée aux entiers dépens de l’instance lesquels comprennent en application de l’article 695 du code de procédure civile, que les frais afférents à l’instance, soit les frais du commandement de payer et de dénonciation aux créanciers inscrits.

Il serait prématuré et aléatoire d’anticiper l’absence d’exécution de la présente ordonnance au point de condamner la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet au paiement des frais d’exécution forcée, par dérogation aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution. La demande formulée en ce sens sera donc rejetée.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Elodie Giloppe, juge des référés, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 9 février 2025 ;

CONDAMNONS la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet à restituer le local commercial situé 121 avenue du Général Leclerc à Dreux (28000), bâtiment C, lot n°4 et lot n°5, dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

ORDONNONS à défaut de libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais de la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet ;

CONDAMNONS la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet à payer à la SCI Leclerc, à titre provisionnel :

La somme de 12 188,07 euros reste due au titre des loyers et charges impayés, mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 29 avril 2025,Une indemnité mensuelle d’occupation de 1 899,13 euros, avec réindexation, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 29 avril 2025.

ORDONNONS la capitalisation des intérêts,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Leclerc visant à la majoration des sommes dues de 20% et à la conservation du dépôt de garantie formée à l’encontre de la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet ;

CONDAMNONS la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet à payer à la SCI Leclerc la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la société Contrôle Technique Automobiles de Vernouillet aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à créanciers inscrits ;

REJETONS la demande de la SCI Leclerc au titre des frais d’exécution forcée de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sindy UBERTINO-ROSSO Elodie GILOPPE