TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02801 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4GFB

Minute : 26/00269

Monsieur [V] [T]

Représentant : M^e Quentin FLEURY, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 216

Madame [Q] [T]

Représentant : Me [G] FLEURY, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 216

C/

Monsieur [D] [F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mai 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [T]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [Q] [T]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentés par Maître Kenza HAMDACHE, substituant Maître Quentin FLEURY, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [F]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 27 Mars 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée prenant effet le 7 mars 2024, M. [V] [T] et Mme [Q] [T], représentés par leur mandataire, la société TRANSAGEST, ont donné à bail à M. [D] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 822 euros, outre une provision pour charges récupérables de 63 euros.

Plusieurs relances et mises en demeure ont été adressées à M. [D] [F] afin qu’il procède au règlement de sa dette locative.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, M. [V] [T] et Mme [Q] [T] ont fait signifier à M. [D] [F] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de six semaines la somme de 5 396,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 25 août 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, M. [V] [T] et Mme [Q] [T] ont fait assigner M. [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 27 mars 2026, au visa des articles 7, 24 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1224, 1240 et 1760 du code civil aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence la résiliation du contrat de location d’un appartement au jour du jugement à intervenir,

— Ordonner l’expulsion de corps et de biens de M. [D] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

— Autoriser le commissaire de justice chargé de l’expulsion de se faire assister d’un serrurier,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de M. [D] [F],

Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés par le Tribunal,

— Dire et juger qu’à défaut pour M. [D] [F] de respecter ses engagements, les clauses résolutoires seront acquises et l’expulsion prononcée sans autre formalités,

En tout état de cause,

— Condamner M. [D] [F] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré de loyers et des charges arrêtés à ce jour, soit la somme de 6 420,05 euros augmentée des intérêts de droit à compter des présentes, et à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner M. [D] [F], en vertu de l’article 1240 et 1760 du code civil, au paiement, d’une somme égale au montant d’une indemnité d’occupation, du jour du prononcé du jugement à celui de son départ effectif, d’un montant identique au loyer actuel, outre charges,

— Condamner M. [D] [F] à titre provisionnel au paiement d’une somme de 127,38 euros, correspondant au coût de l’acte de commandement de payer les loyers,

— Condamner M. [D] [F] à payer à M. [V] [T] et à Mme [Q] [T], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites (article 696 du code de procédure civile).

Cette assignation a été notifiée au préfet du département le 10 novembre 2025.

A l’audience du 27 mars 2026, M. [V] [T] et Mme [Q] [T], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, actualisant la dette locative à la somme de 8 624,85 euros. Ils indiquent être opposés à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [D] [F] a comparu en personne. Il a sollicité un renvoi. Sa demande a été rejetée. Le juge l’a autorisé à transmettre en cours de délibéré et avant le 8 avril 2026, des documents sur sa situation personnelle et a accordé aux demandeurs un délai allant jusqu’au 17 avril 2026 pour formuler des observations sur ces documents.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Aucune note en délibéré n’a été communiquée par M. [D] [F] au greffe du tribunal avant le 8 avril 2026.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 novembre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [V] [T] et de Mme [Q] [T] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 7 mars 2024 contient une clause au paragraphe VIII qui prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur : 6 semaines après la délivrance d’un commandement de payer délivré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat. ».

M. [V] [T] et de Mme [Q] [T] ont fait signifier, le 22 août 2025, à M. [D] [F] un commandement d’avoir à payer dans le délai de six semaines la somme de 5 396,86 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que le bail du 7 mars 2024 est résilié à la date du 3 octobre 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [D] [F], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [D] [F], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 3 octobre 2025, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. [V] [T] et Mme [Q] [T] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 3 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés ou le procès-verbal de reprise ou d’expulsion.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs produisent, au soutien de leur demande, le bail prenant effet le 7 mars 2024 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges du locataire, M. [D] [F].

Ils produisent également diverses relances et mises en demeure de payer la dette locative, ainsi que le commandement de payer du 22 août 2025 et un décompte de la créance actualisé, échéance de mars 2026 incluse mentionnant une dette de 8 624,85 euros. Ils démontrent donc l’existence d’une dette à hauteur de cette somme.

M. [D] [F], comparant, n’a pas contesté cette somme.

En conséquence, il convient de condamner M. [D] [F] à payer à M. [V] [T] et à Mme [Q] [T] la somme provisionnelle de 8 624,85 euros, échéance de mars 2026 incluse et ce avec intérêts au taux légal de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [F], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 août 2025 et celui de l’assignation du 7 novembre 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [V] [T] et de Mme [Q] [T], les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [V] [T] et de Mme [Q] [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 7 mars 2024, conclu entre M. [V] [T], Mme [Q] [T] et M. [D] [F] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 8], sont réunies à la date du 3 octobre 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [D] [F] à payer à M. [V] [T] et à Mme [Q] [T] la somme provisionnelle de 8 624,85 euros, échéance de mars 2026 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 9] [Localité 5], de M. [D] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de six semaines à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [D] [F] à compter du 3 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés ou le procès-verbal de reprise, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision M. [D] [F] à payer à M. [V] [T] et à Mme [Q] [T] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés ou le procès-verbal de reprise ou d’expulsion, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [D] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 août 2025 et celui de l’assignation du 7 novembre 2025,

Condamne M. [D] [F] à payer à M. [V] [T], Mme [Q] [T] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 4 mai 2026.

Le Greffier Le Juge