TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

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6ème chambre 2ème section

N° RG 22/10777 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXNXH

N° MINUTE :

Réputé contradictoire

Assignation du :

30 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 14 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [J] [L]

rue de Noefort Ferme de Noefort

77178 SAINT PATHUS

représentée par Maître Olivier FALGA de la SELARL FALGA – VENNETIER SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0251

DÉFENDERESSES

Madame [K] [M] [Z]

13 Rue Rabelais

77270 VILLEPARISIS

défaillante non constituée

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE

19 rue du Louvre

75001 PARIS

représentée par Maître Bertrand CHAMBREUIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0230

Décision du 14 Février 2025

6ème chambre 2ème section

N° RG 22/10777 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXNXH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente

Madame Marion BORDEAU, Juge

Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistées de Madame Audrey BABA, Greffier, lors des débats, et de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffier, lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 21 novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Nadja GRENARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— Signé par Madame Nadja Grenard, présidente de formation et par Madame Lénaïg BLANCHO, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mai 2018, Mme [J] [L] a conclu avec la société Maisons la Vallée un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans pour un prix de 80.000 euros T.T.C.

Par acte sous seing privé du 28 mai 2018, Mme [J] [L] a conclu une promesse unilatérale de vente d’un terrain à bâtir avec la société CM-CIC Aménagement foncier portant sur une parcelle de terrain à bâtir d’une superficie de 281 m² formant le lot n°2 sis commune de Saint-Pathus (77) moyennant un prix de 117 600 €.

Le 3 mars 2019, Mme [J] [L] a accepté l’offre de crédit immobilier émise le 20 février 2019 par la société Caisse d’épargne prévoyance d’Île-de-France et dont l’objet est le financement de l’acquisition d’un terrain situé rue de la maison neuve à Saint Pathus (77) ainsi que la « construction avec contrat » de sa résidence principale et portant sur un montant de 211.000 €.

Par courrier du 6 mars 2019, la CAISSE D’EPARGNE a informé à Mme [L] qu’il convenait qu’elle lui transmette pour les futurs déblocages des fonds les documents suivants :

— attestation de propriété du bien objet du prêt avec mention du prix

— copie de l’arrêté du permis de construire

— attestation d’assurances dommages-ouvrage nominative

— et attestation d’assurance de garantie de livraison nominative.

Le 7 mars 2019, la société Caisse d’épargne prévoyance d’Île-de-France a procédé au versement entre les mains du notaire de la somme de 118.154 € correspondant au prix d’acquisition du terrain.

Le chantier a été déclaré ouvert par le maître d’ouvrage le 28 octobre 2019.

Le 20 avril 2021, la société Caisse d’épargne prévoyance d’Île-de-France a procédé aux déblocages de fonds d’un montant respectif de 20.000 € et 2.674,80 €.

Par jugement du 19 juillet 2021, le Tribunal de commerce de Meaux a prononcé la liquidation judiciaire simplifiée de la société Maisons la Vallée et a fixé la date de cessation des paiements au 20 janvier 2020.

Suivant procès-verbal du 8 février 2022, Mme [L] a sollicité auprès d’un huissier de justice qu’il procède à un constat d’avancement des travaux lequel a ainsi constaté l’absence de tout travail de construction réalisé sur la parcelle.

Par courrier du 28 mars 2022, Mme [L], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Mme [Z], en sa qualité de gérante de la société Maisons la vallée, de procéder à l’indemnisation des préjudices subis à hauteur de la somme de 58.069,14 € compte tenu de l’absence de réalisation des travaux facturés.

Par courrier du 28 mars 2022, Mme [L], par l’intermédiaire de son conseil, a sollicité la mise en œuvre de la garantie de livraison auprès de la société Axa France iard qui a dénié être le garant de livraison de l’opération de construction.

Sur l’engagement de la procédure au fond

Par exploits de commissaires de justice en date des 30 août et 2 septembre 2022, Mme [L] a assigné Mme [K] [M] [Z] à titre personnelle en sa qualité de gérante de la société Maisons la Vallée et la Caisse d’épargne prévoyance d’Île-de-France en indemnisation des préjudices subis.

Sur la procédure devant le juge de la mise en état

Selon ordonnance du 21 avril 2023, le juge de la mise en état a ordonné la suspension du contrat de prêt immobilier référencé F4939242-2 / 4708181 souscrit le 3 mars 2019 par Madame [J] [L] auprès de la société Caisse d’épargne prévoyance d’Ile de France jusqu’à l’obtention d’une décision définitive tranchant le litige opposant Madame [L] à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France et à Mme [Z].

Moyens et prétentions

Vu les dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 juin 2023, aux termes desquelles Mme [J] [L] sollicite de voir :

A titre principal :

condamner, in solidum Mme [Z] et la Caisse d’Epargne d’Ile-De-France à lui verser les sommes de :54.020,69 €, à parfaire, au titre du préjudice matériel ;10.000 €, au titre du préjudice moral (après rectification d’une erreur matérielle dans le dispositif au vu des motifs);

débouter la société Caisse d’Epargne d’Ile-De-France de toutes ses demandes ;

Subsidiairement sur la condamnation de la banque, si le Tribunal venait à ne retenir que la violation de son obligation d’information et son devoir de conseil et, dès lors, une perte de chance :

condamner, in solidum Mme [Z] et la société Caisse d’Epargne d’Ile-De-France à lui verser les sommes de :51.319,65 € au titre de son préjudice matériel (54.020,69 x 95%)9.500 € au titre de son préjudice moral (10.000 x 95%)

Sur les demandes accessoires :

condamner in solidum Mme [Z] et la société Caisse d’Epargne d’Ile-De-France à lui régler la somme de 10.000 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner in solidum Mme [Z] et la société Caisse d’Epargne d’Ile-De-France à prendre en charge les dépens de l’instance, incluant les droits proportionnels visés à l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ne pas écarter l’exécution provisoire.

***

Vu les dernières conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, aux termes desquelles la société Caisse d’épargne prévoyance d’Île-de-France sollicite de voir :

A titre principal

débouter Mme [L] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

Subsidiairement,

condamner Mme [Z] à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ou subsidiairement, la subordonner à la constitution par la demanderesse d’une garantie émanant d’un établissement bancaire de premier ordre et d’un montant suffisant pour répondre de toutes restitutions dues en cas d’infirmation du jugement ou plus subsidiairement encore à la consignation par la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE du montant des condamnations revêtues de l’exécution provisoire prononcées à son encontre auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ;

condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers qui seront recouvrés par Maître Bertrand CHAMBREUIL, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

* * *

Bien que régulièrement assignée à l’étude, Mme [Z] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 30 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur l’examen des responsabilités

I-A. Sur la responsabilité délictuelle de Mme [Z]

Mme [L] sollicite de voir engager la responsabilité délictuelle de Mme [Z].

Au soutien de sa demande, elle expose que Mme [Z] a commis des fautes détachables de ses fonctions de gérant de société d’une particulière gravité lesquelles sont en outre constitutives d’infractions pénales, qui lui ont occasionné d’importants préjudices, se caractérisant par :

le fait d’avoir appelé et accepté des fonds anticipés avant toute réalisation de prestations effectives, pénalement condamnable aux termes de l’article L241-1 du Code de la construction et de l’habitation, en l’espèce, en facturant la somme de 12 000 € pour l’ouverture du chantier sur lequel aucune réalisation n’a été entreprise et la somme de 2674,80 € pour la réalisation des fondations non effectuées ;

le fait d’avoir appelé et accepté des fonds anticipés pour la phase ouverture de chantier alors que le chantier n’avait pas commencé et qu’aucune assurance de garantie de livraison et dommages-ouvrage n’avait été souscrite constituant le délit d’escroquerie ;

le fait d’avoir encaissé des sommes en les utilisant à des fins étrangères à ce qui était convenu soit, en l’espèce, en encaissant les fonds pour la réalisation des travaux sans les réaliser constitutif de l’infraction d’abus de confiance ;

le défaut de souscription de l’assurance obligatoire de responsabilité et de la garantie de livraison pénalement répréhensible selon l’article L241-8 du Code de la construction et de l’habitation à la date de l’ouverture de chantier, Mme [Z] ayant fourni une fausse attestation de garantie de livraison et transmis une assurance de responsabilité décennale au bénéfice d’une autre société dont elle était la gérante.

*

En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité personnelle d’un dirigeant à l’égard des tiers ne peut être retenue que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions et qui lui soit imputable personnellement .

Il est constant que la faute séparable des fonctions sociales s’entend comme une faute intentionnelle d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales.

Dans ce cadre, le gérant d’une société est considéré comme commettant une faute séparable de ses fonctions sociales dès lors notamment qu’il se rend coupable d’une infraction pénale intentionnelle. Il doit dès lors voir engager sa responsabilité civile à l’égard des tiers qui ont subi un dommage résultant de cette faute.

Aux termes de l’article L241-1 du Code de la construction et de l’habitation, toute personne qui aura exigé ou accepté un versement, un dépôt de fonds, une souscription ou une acceptation d’effets de commerce en violation des dispositions des articles L. 212-10, L. 212-11, L. 213-9, L. 222-5 et du paragraphe II de l’article L. 231-4 sera punie d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 9000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement.

En vertu de l’article L241-8 du même code, sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende 300 000 euros quiconque, tenu à la conclusion d’un contrat par application de l’article L. 231-1 ou de l’article L. 232-1, aura entrepris l’exécution des travaux sans avoir conclu un contrat écrit conforme aux dispositions des articles L. 231-1, L. 231-2, L. 231-3, L. 231-9, L. 232-1 et L. 232-2, ou sans avoir obtenu la garantie de livraison définie à l’article L. 231-6.

L’article 314-1 du Code pénal prévoit également que l’abus de confiance est le fait par une personne de détourner, au préjudice d’autrui, des fonds, des valeurs ou un bien quelconque qui lui ont été remis et qu’elle a acceptés à charge de les rendre, de les représenter ou d’en faire un usage déterminé. L’abus de confiance est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende.

L’article 313-1 du Code pénal dispose que l’escroquerie est le fait, soit par l’usage d’un faux nom ou d’une fausse qualité, soit par l’abus d’une qualité vraie, soit par l’emploi de manoeuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d’un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge. L’escroquerie est punie de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que :

d’une part, la société Maisons de la Vallée a appelé et encaissé des fonds de manière anticipée auprès de Mme [L] sans que ceux-ci ne correspondent à l’avancement effectif du chantier dès lors que deux appels de fonds ont été effectués le 12 avril 2021 portant l’un sur la somme de 20 000 € avec pour objet « signature du contrat, obtention du permis de construire, ouverture chantier et achèvement des fondations » l’autre sur la somme de 2674,80 € pour « la création d’un chemin d’accès, des branchements intérieurs et la création d’un puisard » alors que selon constat d’huissier du 8 février 2022 aucun travaux n’a été réalisé sur la parcelle de Mme [L] et que les sommes ont été manifestement utilisées à des fins étrangères de celles prévues conventionnellement entre les parties ;

d’autre part, bien qu’ayant déclaré dans les conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle la souscription d’une garantie de livraison auprès de la société Axa, il a été établi qu’aucune garantie de livraison n’avait été souscrite dès lors que l’attestation de garantie de livraison fournie a été reconnue comme un faux par la société Axa France iard.

Il s’ensuit dès lors que Mme [Z], qui a signé le contrat de construction de maison individuelle en sa qualité de gérante de la société Maisons la Vallée, doit être considérée comme ayant commis des fautes détachables de ses fonctions sociales dès lors qu’en se faisant remettre des fonds anticipés ne correspondant pas à l’avancement des travaux et n’ayant pas servi à la réalisation des travaux, elle a commis des faits constitutifs des infractions pénales d’interdiction d’appel et d’acceptation de fonds anticipés et d’abus de confiance. De la même manière dès lors qu’en signant les conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle en déclarant avoir souscrit une garantie de livraison auprès de la société Axa France iard et avoir fourni une fausse attestation en ce sens il doit être considéré qu’elle a commis également des faits constitutifs des infractions pénales d’escroquerie et de défaut de souscription d’une garantie de livraison.

En considération de l’accomplissement de ces fautes intentionnelles, dont en sa qualité de professionnelle du bâtiment elle ne pouvait ignorer le caractère frauduleux, d’une particulière gravité et constitutives d’infraction pénales, Mme [Z] doit être considérée comme ayant commis des fautes détachables de sa fonction de dirigeant social.

II-B. Sur la responsabilité contractuelle de la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France

Mme [L] sollicite de voir engager la responsabilité contractuelle de la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France.

Au soutien de sa demande, elle expose que la banque n’a pas respecté son obligation légale de contrôle formel du contrat de construction de maison individuelle prévue par l’article L231-10 du Code de la construction et de l’habitation en ce qu’elle n’a pas constaté l’absence de différentes mentions (la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction sur le contrat de construction, droits réels et titre de propriété du maître de l’ouvrage, les plans de la construction à édifier, la référence de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage et les conditions de souscription) et où elle n’a pas vérifié la présence d’une attestation de garantie de remboursement bien que prévu au contrat de construction de maison individuelle ni sollicité l’attestation d’assurance dommages-ouvrage.

Elle indique en outre que la banque a manqué à son devoir de conseil et de mise en garde lors de l’émission de l’offre de prêt dès lors qu’en sa qualité de professionnelle du financement la banque était en mesure de suspecter que le constructeur n’avait pas souscrit les assurances prévues par la loi en ce que :

le contrat de construction de maison individuelle ne comportait aucune case cochée sur les modalités de souscription de l’assurance dommages-ouvrage ;

aucune attestation d’assurance décennale n’était annexée au contrat;

et que l’ensemble des irrégularités jalonnant le contrat aurait dû alerter son attention.

En réponse la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France fait valoir, d’une part, qu’elle n’est astreinte qu’à un contrôle formel et non à une vérification de l’authenticité des pièces fournies, d’autre part, qu’elle a opéré l’ensemble des contrôles formels requis lesquels n’ont pas mis en évidence d’irrégularités dès lors que la désignation du terrain ressortait des plans du terrain annexés au contrat et qu’il n’est pas démontré que le lot de Mme [L] avait fait l’objet d’une désignation cadastrale, qu’il n’y avait pas lieu à viser des titres de propriété dès lors que Mme [L] a produit une promesse de vente portant sur la parcelle à bâtir, que la mention du modèle de maison n’est pas obligatoire et que les plans ont été transmis avec le contrat, qu’aucune garantie de remboursement n’était exigée en l’absence de versement d’acomptes par Mme [L], qu’en outre elle n’avait pas à exiger la preuve de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage dès lors que le contrat avait été conclu sous la condition suspensive d’obtention de l’assurance dommages-ouvrage.

Elle expose, s’agissant de son devoir de conseil et d’alerte, qu’elle n’est soumise à aucune vérification de l’existence d’une assurance décennale au stade de l’offre de prêt qu’en tout état de cause, aux termes des conditions générales du contrat de construction, le constructeur a déclaré être assuré contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité professionnelle qui pourrait être engagée en application des articles 1792 et suivants, qu’enfin elle a parfaitement respecté ses obligations dès lors qu’elle a procédé au déblocage des fonds qu’après la remise d’une attestation de garantie de livraison.

*

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture du plan est régi par les articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, les règles que ces textes édictent sont d’ordre public comme en dispose l’article L 230-1 du même code.

Le prêteur de deniers est tenu, d’une part, d’obligations tirées de la loi spécifiques au CCMI avec fourniture de plan énoncées à l’article L231-10 du code de la construction et de l’habitation qui font peser sur celui-ci un contrôle formel, d’autre part, selon le droit commun, d’un devoir de conseil et d’information à l’égard de ses clients.

1- Sur le contrôle formel de régularité du contrat de construction de maison individuelle

Aux termes de l’article L231-10 du Code de la construction, aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison.

Il découle de ces dispositions légales que le contrôle de la banque s’exerce à deux niveaux, avant qu’il ne consente le crédit et au moment d’en exécuter les versements.

Au stade de l’émission de l’offre de prêt, il incombe au prêteur de deniers de s’assurer que le contrat de construction de maison individuelle comporte les énonciations prévues à l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation soit :

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l’urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :

— tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat ;

— les raccordements aux réseaux divers ;

— tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

e) Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;

f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ou des articles L. 125-1 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

h) L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage ;

i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Aux termes de l’article L231-4 du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :

a) L’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente ;

b) L’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l’ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ;

c) L’obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;

d) L’obtention de l’assurance de dommages ;

e) L’obtention de la garantie de livraison.

Dans ce cas, il incombe au prêteur de vérifier que les conditions suspensives stipulées dans le contrat sont permises par la loi.

Au stade de l’émission de l’offre de prêt

Mme [L] reproche à la banque d’avoir émis une offre de prêt alors que le contrat de construction de maison individuelle ne contenait pas les énonciations obligatoires relatives à :

la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.la référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances.

Force est de constater qu’au vu du contrat de construction de maison individuelle, les mentions relatives à la désignation du terrain et les caractéristiques techniques du bâtiment sont indiquées et suffisamment détaillées dès lors que:

sont mentionnées l’adresse du terrain et sa superficie la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire sont également détaillées dans la notice descriptive,le texte n’exige pas spécifiquement que soit précisé le nom du modèle de maison choisie.

Par ailleurs dès lors qu’aux termes des conditions générales, le contrat a été conclu sous conditions suspensives de l’acquisition du terrain, de l’obtention de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison, et dès lors que ces conditions suspensives étaient permises par la loi, il n’appartenait pas au banquier de solliciter les titres de propriété de la demanderesse, celle-ci disposant par ailleurs de la promesse unilatérale de vente du terrain signé le même jour que le contrat de construction de maison individuelle, ou de réaliser un contrôle sur l’assurance dommages-ouvrage et la garantie de livraison au stade de l’émission de l’offre de prêt.

Il s’ensuit qu’il ne peut être retenu aucune faute commise par la Caisse d’Epargne et de prévoyance Ile-de-France au stade de l’émission de l’offre de prêt au titre de ses obligations légales spécifiques.

Au stade du déblocage des fonds

Aux termes de l’article L231-10 du Code de la construction et de l’habitation aucun prêteur ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison.

La garantie de livraison obligatoire, prévue à l’article L. 231-6 du même code, couvre le maître de l’ouvrage, à compter de l’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

Il est constant que le prêteur de deniers n’a pas à vérifier la véracité des documents produits mais seulement leur existence dès lors qu’ils ont une apparence de régularité et concordent avec le marché.

Au vu des éléments du dossier, il est établi en l’espèce que la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France, au stade du déblocage des fonds, a sollicité l’attestation de garantie de livraison et l’assurance dommages-ouvrage qui lui ont été effectivement remises.

Or force est de constater au vu de l’attestation de garantie de livraison, que le prêteur de deniers a accepté de débloquer le 20 avril 2021 deux appels de fonds provenant du constructeur alors qu’il ressort de la lecture de l’attestation que les montants figurant sur celle-ci concernant tant le prix de la construction que le montant des travaux réservés ne correspondaient pas au contrat de construction de maison individuelle signé par Mme [L].

Ainsi si aux termes des conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle, il était stipulé :

— un prix forfaitaire et définitif TTC du coût de la construction de 80.000 €;

— et un coût TTC de travaux à la charge du maître de l’ouvrage de 8 269€,

l’attestation transmise faisait pour sa part état :

— d’un prix forfaitaire et définitif TTC du coût de la construction de 107.495 €;

— et d’un coût TTC de travaux à la charge du maître de l’ouvrage de 27.495€.

Il convient de constater qu’il en est de même de l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage dont le « prix prévisionnel » indiqué dessus à hauteur de 107 495 € ne correspond pas au montant mentionné sur le contrat de construction signé.

Il s’ensuit que malgré les différences apparentes existant entre l’attestation de garantie de livraison et le contrat de construction de maison individuelle signé par Mme [L], la Caisse d’épargne et de prévoyance ne s’est pas interrogée sur la véracité et l’authenticité de l’attestation ainsi transmise et a procédé au déblocage des fonds.

S’il est constant que la banque n’a pas à vérifier l’authenticité d’une attestation dès lors qu’elle présente les apparences d’un document régulier, il en va nécessairement autrement dès lors que le document en question comporte des incohérences flagrantes devant conduire le banquier à s’interroger sur son authenticité.

Il doit dès lors être considéré qu’en l’absence de vérification plus avancée sur l’attestation suspecte et au vu du déblocage des fonds qui s’en est suivi, la banque doit être considérée comme ayant manqué à ses obligations spécifiques imposées par l’article L231-10 du Code de la construction et de l’habitation.

Au vu de ces éléments, il convient en conséquence de dire que la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France a commis une faute dans l’exécution de son obligation légale prévue à l’article L231-10 au stade du déblocage des fonds.

II. Sur les demandes d’indemnisation formées par Mme [L]

Mme [L] sollicite de voir condamner in solidum la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France et Mme [Z] à lui payer les sommes suivantes :

54.020,69 € au titre du préjudice matériel 10.000 € au titre du préjudice moral.

II.A. Sur les demandes au titre du préjudice matériel

Il ressort que la somme sollicitée de 54 020,69 € comprend les sommes suivantes :

22.674,80 € au titre des sommes débloquées2.426,50 € au titre des frais de garantie du prêt immobilier ;4.761,60 € au titre des primes d’assurances,70€ de taxe foncière,3421 € de taxe d’aménagement,167 € de redevance archéologique, 1500 € au titre de l’ouverture effective du chantier, 10 540,83€ de loyers réglés entre mai 2020 à juillet 2022 ;326,80 € de frais de constat d’huissier.

Mme [L] expose au soutien de ses demandes que les frais du prêt et taxes constituent des préjudices dans la mesure où elle les a réglés en vain en l’absence de construction de la maison, qu’en outre si la maison avait été construite, elle n’aurait pas eu à payer des loyers à perte puisqu’elle aurait été propriétaire de sa maison. Subsidiairement elle expose que le manquement du banquier à son devoir d’information et de conseil ont occasionné une perte de chance équivalente à 95 %.

En réponse la société Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France soutient que les sommes sollicitées au titre des taxes afférents à la propriété du terrain ne sont pas des préjudices indemnisables de même que les frais de garantie et d’assurance assortissant le prêt consenti notamment pour l’acquisition du terrain, que Mme [L] ne peut soutenir que les loyers réglés constituent des préjudices alors que le remboursement du prêt a été suspendu.

*

Le principe de la réparation intégrale consiste à replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvait en l’absence de réalisation de l’acte dommageable. Le préjudice doit être certain, direct et personnel et ne peut être hypothétique.

En revanche, la perte de chance constitue un préjudice certain dès lors qu’il est démontré la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Sur la demande de 22.674,80 € au titre des sommes débloquées

Au cas présent il est établi :

— d’une part que Mme [Z] a fait appelé des fonds de manière anticipée et les a détournés de son utilisation convenue dès lors que les sommes appelées au titre des fondations et des travaux de terrassement n’ont pas servi à la réalisation des travaux appelés ;

— d’autre part que le déblocage des fonds est directement imputable à la banque qui n’aurait pas dû débloquer les fonds alors qu’elle ne disposait pas d’une attestation de livraison corroborant les mentions du contrat de construction de maison individuelle,

il s’ensuit que le préjudice est certain et qu’il est imputable tant à Mme [Z] qu’ à la banque de sorte que la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France, lesquels doivent dès lors être condamnées in solidum à rembourser à Mme [L] la somme de 22.674,80€.

Sur les demandes de 2.426,50 € au titre des frais de garantie du prêt immobilier et de 4.761,60 € au titre des primes d’assurances

Force est de constater que Mme [L] ne démontre pas que ces frais constituent des préjudices financiers dès lors qu’ils constituent la contrepartie de l’octroi d’un prêt ayant permis l’acquisition d’un terrain à bâtir et dont la nullité ou la résolution n’a pour le moment nullement été sollicitée.

Sur la demande de 70€ au titre du remboursement de la taxe foncière

Dans la mesure où Mme [L] est devenue propriétaire d’un terrain à bâtir et qu’à ce titre elle est assujettie au paiement d’une taxe foncière, la demanderesse ne justifie pas que cette taxe puisse être considérée comme un préjudice indemnisable en lien avec l’échec de son projet de construction.

Sur la demande de 3421 € au titre de la taxe d’aménagement et de 167 € de redevance archéologique

Aux termes de l’article 235 ter z G, V.- du Code général des impôts, la taxe d’archéologie préventive est exigible à la date d’achèvement des opérations imposables dans les conditions prévues à l’article 1635 quater G pour la taxe d’aménagement.

Il s’ensuit que tant la taxe d’archéologie préventive que la taxe d’aménagement ne sont exigibles qu’à la date d’achèvement des travaux de sorte que Mme [L] ne démontre pas avoir supporté un préjudice financier à ce titre.

Sur la demande de 1500 € au titre du paiement en espèces versé pour l’ouverture effective du chantier

S’agissant de la somme réglée en espèces au constructeur à hauteur de 1500 €, force est de constater que s’il est justifié par la production des extraits de compte bancaire que Mme [L] a retiré une somme totale de 1500 € depuis son compte le 5 décembre 2018, il n’est nullement rapporté la preuve que cette somme a été réglée au constructeur ni à quel titre cette somme a été réglée. En effet le simple fait que Mme [L] indique dans un courriel du 4 janvier 2022, adressé à un certain « [Y] » reconnaissant avoir un lien avec le CCMiste, « oui je veux que tu me rembourses ce que je t’ai versé en espèce » ne suffit ni à démontrer qu’elle a effectivement procédé à un versement en espèces dès lors qu’il ne peut être fait de preuve à soi-même ni le montant versé en l’absence de toute précision de montant. Il convient dès lors de la débouter de sa demande formée à ce titre.

Sur la demande de 10 540,83€ de loyers réglés entre mai 2020 à juillet 2022

S’agissant du préjudice locatif invoqué entre mai 2020 à juillet 2022 : au vu des éléments du dossier il convient de constater, d’une part, que si Mme [L] n’avait pas poursuivi le contrat de construction de maison individuelle à compter des premiers appels de fonds appelés en avril 2021, elle aurait eu à supporter le paiement de ses loyers, d’autre part, que si elle avait poursuivi le contrat de construction de maison individuelle et pu mettre en œuvre la garantie de livraison, le garant de livraison n’aurait pas eu à supporter les loyers réglés en raison du retard pris dans la construction de la maison par rapport aux délais contractuels de réalisation mais uniquement les pénalités contractuelles telles que visées par l’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation. Il s’ensuit que la demande ne peut prospérer.

Sur la demande de 326,80 € de frais de constat d’huissier

Enfin concernant les frais de constat d’huissier, il convient de constater que ces frais doivent s’analyser comme des frais irrépétibles engagés pour la défense de ses droits en justice et seront étudiés à ce titre ultérieurement.

Au vu de ces éléments il convient de condamner in solidum la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de- France et Mme [Z] à payer à Mme [L] la somme de 22 674,48 €.

II.B- Sur les demandes au titre du préjudice moral

Mme [L] expose avoir subi un préjudice moral dès lors qu’elle a été trompée en vue de lui faire verser des sommes sans contrepartie, que plus de deux ans après la date de livraison prévue, elle se trouve dans une impasse financière liée à cette situation et qu’elle se trouve démunie dès lors que ces importantes difficultés financières l’empêchent de se lancer dans un nouveau projet de construction.

La Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France expose que ce préjudice est abstrait et varie de montant.

Au vu des éléments du dossier, dans la mesure où le non-respect des règles protectrices des intérêts des maîtres d’ouvrage particuliers faisant construire leur résidence principale tant par la banque que par Mme [Z] ont nécessairement engendré un préjudice moral important à Mme [L] qui s’est trouvée démunie suite au déblocage de sommes réglées sans aucune contrepartie et dont le chantier n’a jamais pu être poursuivi en l’absence de possibilité de mise en œuvre d’une garantie de livraison, il convient d’évaluer son préjudice à la somme de 8000 €.

III- Sur les appels en garantie

La Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France forme un appel en garantie à l’encontre de Mme [Z] afin d’être garantie intégralement des condamnations prononcées à son encontre.

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Il est constant que la proportion, dans laquelle les différents coobligés in solidum doivent, dans leurs rapports réciproques, supporter la charge de la dette, est déterminée à l’aune de la faute commise par chacun d’eux.

En l’espèce, au vu des fautes précédemment retenues à l’égard des deux parties défenderesses co-obligées à la dette, le tribunal dispose suffisamment d’éléments sur leurs fautes respectives pour fixer leur contribution à la dette de réparation comme suit :

— Mme [Z]:70 %

— La Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France : 30 %

La charge finale des condamnations de ce chef sera donc répartie entre les parties au prorata des responsabilités retenues.

Sur les demandes accessoires

Succombant dans leurs prétentions, Mme [Z] et la société Caisse d’Epargne et de prévoyance d’Ile-De-France seront condamnées in solidum à payer à Mme [L] la somme de 4826,80 euros au titre des frais irrépétibles incluant les frais de constat d’huissier ainsi qu’aux dépens.

En application de l’article R 634-1 du Code de la consommation, l’équité commande de mettre à la charge de Mme [Z] et de la Caisse d’Epargne et de prévoyance d’Ile-De-France l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. La demande tendant à l’écarter doit être rejetée dès lors que la nature du présent litige n’est pas incompatible avec son prononcé.

Dans la mesure où l’article 517 du même code prévoyant la constitution d’une garantie n’est applicable qu’en cas d’exécution provisoire facultative, il convient de rejeter la demande formée par la Caisse d’Epargne et de prévoyance d’Ile-De-France tendant à la constitution d’une garantie et à imposer à la demanderesse que les sommes objet des condamnations soient consignées.

* * *

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

CONDAMNE in solidum Mme [K] [M] [Z] et la société Caisse d’Epargne et de prévoyance d’Ile-De-France à payer à Mme [J] [L] les sommes suivantes :

22 674,48 € au titre de son préjudice financier8000 € au titre de son préjudice moral4826,80 € au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE in solidum Mme [K] [M] [Z] et la société Caisse d’Epargne et de prévoyance d’Ile-De-France aux entiers dépens de l’instance ;

MET à la charge de la Caisse d’Epargne et de prévoyance d’Ile-De-France et de Mme [Z] l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE les demandes aux fins de voir écarter l’exécution provisoire, de consignation des condamnations et constitution d’une garantie formées par la société Caisse d’Epargne et de prévoyance d’Ile-De-France ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit

Fait et jugé à Paris le 14 Février 2025

Le Greffier La Présidente