N° RG 23/00162 – N° Portalis DBXV-W-B7H-F62G

Minute : TJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL UBILEX AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

SELARL ISALEX, avocats au barreau de CHARTRES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT Contradictoire

DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [U] [D]

né le 03 août 1954 à CAST (29)

de nationalité française

retraité

et

Madame [B] [S]

née le 18 janvier 1956 à HARDRICOURT (78)

de nationalité française retraitée

Tous deux demeurant 4 le Bois Du Roi – 28130 SOULAIRES

et représentés par M^e LE ROY de la SELARL UBILEX AVOCATS, demeurant 48 Rue du Faubourg la Grappe – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

SARL LP GESTION (RCS CHARTRES n°328 962 147)

dont le siège social est sis 1 Boulevard Adelphe Chasles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Patricia BUFFON, substituant la SELARL ISALEX, demeurant Rue Gilles de Roberval – Le Jardin d’Entreprises – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Liliane HOFFMANN, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 19 décembre 2024

En présence de : Romane PAUL, auditrice de justice, lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 12 Novembre 2024et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [D] sont propriétaires d’un bien immobilier situé Résidence Le Clos Voltaire, Bâtiment B, 50 rue des Comtesses à 28000 CHARTRES.

La gestion locative de cet appartement a été confiée au cabinet VALIN IMMOBILIER en 2002, puis a été reprise par la société CITYA CHARTRES IMMOBILIER, aux droits de laquelle est venue la société LP GESTION exerçant sous l’enseigne CITYA CHARTRES.

Par contrat signé le 31 mai 2016, les époux [D] ont, par l’intermédiaire de leur agence locative, à savoir la société CITYA CHARTRES IMMOBILIER, donné cet appartement à bail à M. [E] [T].

Le 2 juin 2016, les époux [D] ont souscrit au contrat collectif d’assurance “Pertes de loyer habitation” n°1 P0005140 conclu par la société CITYA CHARTRES IMMOBILIER auprès de la compagnie SADA Assurances.

A la suite d’une procédure pour impayés locatifs à l’encontre de M. [E] [T], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres a, par ordonnance du 15 janvier 2021, notamment autorisé les époux [D] à reprendre possession de leur bien.

Les époux [D] ont alors procédé à une reprise des lieux par procès-verbal du 12 mars 2021, à un état des lieux de sortie par procès-verbal du 30 mars 2021 et ont fait établir à la suite de réparations locatives, un procès-verbal de constat de remise en état des lieux le 22 septembre 2021.

La société BELVIA GARANTIE, en charge de la gestion des dossiers d’assurance “Loyers Impayés” souscrite par les clients de l’agence CITYA IMMOBILIER, a été contactée courant septembre 2021 par les époux [D] afin de répondre à leur demande de garantie.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2023, Monsieur et Madame [D] ont assigné la société LP GESTION exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de CHARTRES afin d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à leur verser:

— la somme de 9.003,29 € au titre de leurs préjudices,

— la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2023 puis renvoyée à la demande des parties successivement aux audiences des 10 octobre 2023, 23 janvier 2024, 26 mars 2024, 18 juin 2024 puis à celle du 12 novembre 2024 où elle a été retenue.

A l’audience, Monsieur et Madame [D] sont représentés par leur conseil. Ils déposent leurs conclusions et actualisent leur préjudice à la somme de 9.820,41 euros.

La société LP GESTION est représentée par son conseil. Elle dépose ses conclusions aux termes desquelles elle conclut au débouté des demandes des époux [D], à son absence de faute en qualité de mandataire et réclame la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la garantie due par la société LP GESTION au titre de son mandat

Aux termes de l’article 1994 du code civil, le mandataire répond de celui qu’il s’est substitué dans la gestion 1° quand il n’a pas reçu le pouvoir de se substituer quelqu’un ; 2° quand ce pouvoir lui a été conféré sans désignation d’une personne, et que celle dont il a fait choix était notoirement incapable ou insolvable.

En l’espèce, la société CITYA CHARTRES IMMOBILIER devenue LP GESTION a souscrit un contrat collectif auprès de la compagnie d’assurances SADA ASSURANCES auquel les époux [D] ont adhéré le 2 juin 2016 selon le bon de souscription versé aux débats.

Il ressort également des pièces produites que le 13 décembre 2016, l’agence CITYA CHARTRES IMMOBILIER devenue LP GESTION leur a proposé la souscription d’un nouvau contrat de garanties locatives intitulé LOCAZEN, négocié auprès de la société SMA SA et géré par la société BELVIA Garanties, et a joint à ce courrier un bulletin d’adhésion ainsi qu’une lettre de résiliation entièrement pré-rédigée.

Les époux [D] indiquent ne pas avoir résilié le contrat initial ni avoir signé le nouveau contrat proposé par son agence. Il est constaté que la société LP GESTION qui soutient que les époux [D] ont souscrit le nouveau contrat afin de bénéficier de cotisations sont moins onéreuses, ne rapporte pas la preuve de la réalité de cette souscription.

Il n’est pas contesté que les époux [D] ont découvert en 2021 que leur garantie contre les impayés de loyer n’était plus gérée par le cabinet BRUN & JCD mais par BELVIA Garanties.Il ressort des échanges de mails produits que cette dernière a repris “la gestion des sinistres du cabinet CHARTRES en janvier 2020" et que les garanties d’assurance sont celles d’un contrat dénommé LOCATIO.

Il est constaté que l’agence CITYA IMMOBILIER CHARTRES devenue LP GESTION a mis un terme au contrat collectif souscrit auprès de SADA ASSURANCES et auquel les époux [D] avaient adhéré et a souscrit un nouveau contrat d’assurance LOCATIO auquel les époux [D] n’ont pas adhéré.

Il est relevé que le mandat de gestion confié initialement au cabinet VALIN par contrat signé le 27 juillet 2002 s’est poursuivi au profit de CTYA IMMOBILIER CHARTRES devenue LP GESTION. Aux termes de ce mandat, il n’apparait pas que l’agence disposait du pouvoir de changer la couverture d’assurance dont bénéficiait les époux [D] pour leur garantie des loyers impayés.

Dès lors, la société LP GESTION doit répondre de l’équivalence entre les nouvelles et les précédentes garanties souscrites.

Cependant, il est constaté que cette vérification ne peut être faite dans la mesure où aucune des parties n’est en mesure de produire les nouvelle garanties du contrat LOCATIO.

Dès lors, il convient d’appliquer les conditions du contrat souscrit le 2 juin 2016 par les époux [D].

Sur le montant dû au titre des déteriorations immobilières

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il ressort de la garantie du contrat d’assurance au titre des déteriorations immobilières (paragraphe A2) qu”en cas de non paiement par le locataire, l’Assureur garantit au propriétaire assuré le remboursement des déteriorations immobilières (vétusté déduite), commises par le locataire, constatées à son départ et qui lui sont imputables dans le cadre de l’article 1730 du code civil. Seuls les dommages ressortant de la comparaison entre l’état des lieux de sortie du locataire, soit contradictoire, soit établi par l’huissier, et l’état des lieux établi à l’entrée de ce même locataire, peuvent être garantis.”

Il ressort de l’article 4.2.2 de ce même contrat que l’indemnité versée pour les déteriorations locatives est plafonnée à la somme de 7.600 euros, la somme de 7.700 euros qui est mentionnée en évidence sur la page du bulletin de souscription, sera toutefois retenue.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée signé le 9 juin 2016 que le logement est en bon état général pour ce qui concerne les murs, les sols et les plafonds et en état d’usage pour ce qui concerne les murs et les plafonds dans l’entrée, les sols dans le séjour et dans l’entrée.

Il ressort du constat d’huissier en date du 30 mars 2021que l’appartement est très sale, jonché de détritus et qu’une odeur nauséabonde s’en dégage. L’huissier relève des traces noirâtres au plafond dans l’entrée, la cuisine, et la pièce principale, des traces de saleté sur le papier-peint dans l’entrée et le couloir et le séjour et un linoléum sale et taché. Le procès verbal de reprise des lieux en date du12 mars 2024 et les photographies produites quoique non datées, confirment que des détritus et des déchets jonchent le sol dans toutes les pièces de l’appartement.

Les bailleurs versent aux débats les factures des frais exposés pour la remise en état du logement, à savoir la somme de 1.963,88 € pour des travaux de réfection des plafonds et des murs dans trois pièces (entrée, séjour, cuisine) et de réfection des sols de l’entrée et du séjour.

Au vu des constatations relevées qui relèvent d’un usage anormal des lieux loués et de l’impossibilité de relouer le logement sans une réfection complète, il est considéré que le logement a été dégradé sans qu’il soit besoin d’appliquer de coefficient de vétusté.

Dès lors, les époux [D] sont bien fondés à réclamer la somme de 1.563,88 €, déduction faite du dépôt de garantie pour un montant de 400 euros.

Ce même contrat prévoit également que “La garantie des déteriorations immobilières est étendue à la perte pécuniaire subie par l’assuré et résultant de l’impossibilité de relouer, lorsque l’état des locaux rend impossible une relocation avant exécution des travaux imputables au locataire. Cette extension de garantie est accordée à concurrence du temps nécessaire, à dire d’expert, à la remise en état sans pouvoir excéder 2 mois de loyers et charges avec un plafond de 1.500 euros par sinistre”.

En l’espèce, il résulte des attestations produites et notamment celle de l’entre prise MIHALYI MULTI SERVICES que le bien a été remis en état à la date du 15 septembre 2021. Il est relevé que la mise en location du logement a été impossible compte tenu des constatations lors de la sortie des lieux le 30 mars 2021.

Dès lors, l’indemnisation maximale à hauteur de 2 mois de loyers et charges et plafonnée à 1.500 euros est justifiée.

Les époux [D] sont bien fondés à réclamer la somme de 787,03 €, correspondant à deux mois de loyers avec charges (416,96 x 2 + 53 € = 939,92 €), déduction faite de la somme de152,89 €, qui avait été versée par l’assureur.

Enfin, les époux [D] réclament le remboursement du coût du procès-verbal de sortie des lieux exposant avoir réglé la somme de 350 euros et avoir eu un remboursement de 170 euros de la part de la compagnie d’assurance. Ils versent aux débats un courrier de BELVIA GARANTIES adressé à la société LP GESTION et les invitant notamment au paiement de la somme de 190 euros non prise en charge.

Il est relevé, selon les termes de la garantie souscrite, que le constat d’huissier est un préalable nécessaire pour faire jouer la garantie de déteriorations immobilières, à défaut de possibilité de faire établir contradictoirement un état des lieux amiable avec le locataire.

Dès lors, la somme de 190 euros correspondant au reliquat qui n’a pas été remboursé par l’assureur est due aux époux [D].

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

En l’espèce, les époux [D] soutiennent que la société LP GESTION n’a accompli aucune diligence pour permettre la relocation du logement.

Il ressort des échanges entre l’agence et les époux [D] que les relations se sont tendues à compter du mois de septembre 2021, période où l’appartement a été remis en état, en raison des demandes des époux [D] pour mettre en jeu les garanties de l’assurance souscrite en 2016.

Dès lors, la rupture des relations a été consommée à la date du 1er octobre 2021, l’agence ayant signifié aux époux [D] à cette date ne plus vouloir communiquer avec eux et n’ayant pas, dans les mois qui ont suivi, cherché une rémunération en faisant le nécessaire pour relouer leur logement.

En conséquence, il est considéré que le contrat de mandat a pris fin et les époux [D] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle.

Sur les demandes accessoires

La société LP GESTION, partie perdante, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer la somme de 1.200 euros aux époux [D] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SA LP GESTION exerçant sous l’enseigne CITYA CHARTRES à payer à Monsieur [U] [D] et à Mme [B] [D], les sommes de :

—  1.563,88 euros (mille cinq cent soixante trois euros et quatre-vingt-huit cents) au titre de la garantie due pour les déteriorations immobilières locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie,

—  787,03 euros (sept cent quatre vingt sept euros et trois cents) au titre de la garantie due pour la perte pécuniaire de loyers,

—  190 euros ( cent quatre vingt dix euros) au titre du remboursement du procès-verbal de constat en date du 30 mars 2021,

SOIT une somme totale de 2.540,91 euros (deux mille cinq cent quarante euros et quatre-vingt-onze cents) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision;

DEBOUTE Monsieur [U] [D] et à Mme [B] [D] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SA LP GESTION exerçant sous l’enseigne CITYA CHARTRES à payer à Monsieur [U] [D] et à Mme [B] [D] la somme de 1.200 € (mille deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA LP GESTION exerçant sous l’enseigne CITYA CHARTRES aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 14 janvier 2025,

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN