N° RG 25/00058 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GPG2

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

SCP CABINET GERBET AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 16 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR

dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192)

dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS,

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [O] [B]

domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [M] [F]

demeurant 91 rue François FOREAU – Logt.8 – 28110 LUCÉ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 280852025000880 du 19/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

comparante en personne assistée de M^e COYAC-GERBET de la SCP CABINET GERBET AVOCATS, demeurant 6 Rue du Docteur Maunoury – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 20 Mai 2025 et mise en délibéré au 16 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2023, l’OPH HABITAT EURELIEN a consenti à Madame [X] [M] un bail portant sur un logement sis à LUCE .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 26 juin 2024 , d’avoir à payer la somme de 606,96 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 31 décembre 2024, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte,

— de la condamner au paiement de la somme de 764,24 € au titre des loyers échus au 4 novembre 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de la condamner à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, demande le bénéfice de la clause résolutoire, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 1847,49 € au 30 avril 2025 inclus, indique qu’un plan d’apurement a été conclu avec la locataire pour 30 euros par mois et maintient ses demandes.

Madame [X] [M], assistée de son avocat, expose qu’elle a été en arrêt maladie, qu’elle a été licenciée pour inaptitude , qu’elle a un enfant à charge , perçoit le RSA et sollicite des délais de paiement de 30 € conformément au plan d’apurement.

Le diagnostic social est versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025, la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 3 janvier 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 26 juin 2024 , le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 21 août 2024 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement de la somme de 1847,49€ à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 avril 2025.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort des explications de la locataire ainsi que du rapport de diagnostic social que Madame [X] [M] perçoit le RSA, qu’elle a un enfant à charge .

Elle a conclu avec le bailleur un plan d’apurement de 30 euros par mois et propose de poursuivre cet apurement, proposition qui est acceptée par le bailleur.

Dans ces conditions, il convient de prendre acte de cet accord, de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Madame [X] [M] pourra être expulsée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ou de fixer une astreinte.

sur les autres demandes

Si Madame [X] [M] ne respecte pas les délais ainsi accordés, elle sera réputée occupante sans droit ni titre depuis le 21 août 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où Madame [X] [M] succombe à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition du public par le greffe ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 91, Rue François Foreau 28110 LUCE sont réunies à la date du 21 août 2024;

CONDAMNE Madame [X] [M] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 1.847,49 euros (mille huit cent quarante sept euros et 49 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 30 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024;

CONSTATE l’accord des parties pour apurer cette somme par paiements mensuels de 30 euros (TRENTE EUROS) et DIT que Madame [X] [M] devra s’acquitter de cette somme tous les 5 de chaque mois jusqu’au solde de la somme ;

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , après une mise en demeure restée infructueuse quinze jours après, la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [X] [M] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [M] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNE Madame [X] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI