Du 07 novembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01310 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2XXF

S.A. VILOGIA

C/

[T] [K],

[U] [B]

— Expéditions délivrées à

M. et Mme [B]

— FE délivrée à

M^e Alice SIMOUNET

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

RCS [Localité 14] METROPOLE N° 475 680 815

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par Maître Alice SIMOUNET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL RACINE BORDEAUX

DEFENDEURS :

Madame [T] [K] épouse [B]

née le 01 Janvier 1998 à

[Adresse 2]

[Adresse 9] [Adresse 11] [Adresse 7]

[Localité 6]

Absente

Monsieur [U] [B]

né le 09 Octobre 1995 à

[Adresse 2]

[Adresse 9] [Adresse 11] [Adresse 7]

[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2024, la société anonyme d’HLM VILOGIA (VILOGIA) a donné à bail à Madame [T] [K] et Monsieur [U] [B] un logement situé [Adresse 3] [Adresse 12] [Adresse 7] à [Localité 10], moyennant un loyer de 697,87 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, VILOGIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.293,03 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, VILOGIA a assigné Madame [T] [K] et Monsieur [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 19 septembre 2025 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et les dire sans droit ni titre d’occupation conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

— Ordonner en conséquence leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement que vous occupez [Adresse 1] [Adresse 13], et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.022,96 Euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— Les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil ;

— Les condamner solidairement au paiement de la somme de 150,00 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance et de ses suites conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2025.

Lors de l’audience du 19 septembre 2025, VILOGIA, régulièrement représentée, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.720,21 euros et ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement formée par Monsieur [B].

En défense, Monsieur [U] [B], comparant en personne, expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 76 euros à compter du mois de janvier 2026 en sus du loyer courant. Il soutient être marié avec Madame [T] [K] depuis 2015 et que celle-ci ne travaille pas. Il explique être gérant non salarié d’un restaurant depuis décembre 2024. Il indique qu’il souhaite pouvoir rester dans les lieux avec sa famille.

Bien que régulièrement assignée, Madame [T] [K] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, pour l’exposé du surplus des prétentions et celui des moyens de VILOGIA.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 novembre 2025.

VILOGIA a été autorisée à produire un décompte locatif actualisé en cours de délibéré.

Monsieur [B] a été autorisé à produire son livret de famille en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation de bail

*Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 23 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 19 septembre 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 8 avril 2025, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

*Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

VILOGIA a fait signifier à Madame [T] [K] et Monsieur [U] [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.293,03 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 3 avril 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 4 juin 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [T] [K] et Monsieur [U] [B] ont repris le paiement intégral du loyer courant et paraissent en situation de régler le loyer courant outre le montant de leur dette moyennant des délais de paiement.

Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance , qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, VILOGIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [T] [K] et Monsieur [U] [B].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [T] [K] et Monsieur [U] [B] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier montant du loyer et des charges, soit 712,65 euros par mois, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, VILOGIA produit un décompte actualisé en délibéré, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.720,21 euros à la date du 23 septembre 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (72,22 + 55,15 + 142,58 = 269,95 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas contesté ni sérieusement contestable, Madame [T] [K] et Monsieur [U] [B] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2.450,26 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 23 septembre 2025 – échéance du mois de septembre 2025 non comprise.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [T] [K] et Monsieur [U] [B] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés au paiement d’indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er septembre 2025 égale au montant précité.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.

En l’espèce, Madame [T] [K] et Monsieur [U] [B] sont mariés depuis le 3 avril 2015 ainsi qu’en a justifié Monsieur [B] en cours de délibéré .

Madame [T] [K] épouse [B] et Monsieur [U] [B] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application des articles 220 et 1751 du Code civil et condamnés à ce titre solidairement.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis in solidum à la charge de Madame [T] [K] épouse [B] et Monsieur [U] [B].

En revanche, leur situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 4 juin 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 15 novembre 2024 entre d’une part Madame [T] [K] épouse [B] et Monsieur [U] [B] et d’autre part la SA VILOGIA relatif au logement situé [Adresse 3] [Adresse 12] [Adresse 7] à [Localité 10] ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [K] épouse [B] et Monsieur [U] [B] à payer à la SA VILOGIA la somme de 2.450,26 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 23 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [T] [K] épouse [B] et Monsieur [U] [B] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 76 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir avant le 10 janvier 2026, les suivants avant le 10 de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [T] [K] épouse [B] et Monsieur [U] [B] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale à 712,65 euros par mois et CONDAMNONS in solidum Madame [T] [K] épouse [B] et Monsieur [U] [B] à son paiement au bénéficie de la SA VILOGIA à compter du 1er septembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [K] épouse [B] et Monsieur [U] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS le surplus des demandes formées par la SA VILOGIA ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION