Tribunal Judiciaire de Chartres, Referes, 3 novembre 2025, n° 25/00250

TJ Chartres 3 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas démontré avoir réglé sa dette locative dans le délai imparti, rendant la demande de paiement des loyers et charges justifiée.
Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer était resté sans effet et que la clause résolutoire était donc acquise, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation des locaux par le locataire sans droit constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a estimé que le locataire doit une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, calculée sur la base du dernier loyer annuel exigible.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que le locataire, en raison de sa non-comparution, doit être condamné aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Chartres, réf., 3 nov. 2025, n° 25/00250
Numéro(s) :	25/00250
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	12 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Denis HUBERTAmbre BALLADUR
Parties :	SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT c/ S.A.S. ECO BUY ANCIENNEMENT DENOMMEE PANORAMA TRADING

Texte intégral

N° RG 25/00250 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GTZ7

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Ordonnance du 03 Novembre 2025

Minute : GMC

N° RG 25/00250 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GTZ7

==============

SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT

S.A.S. ECO BUY ANCIENNEMENT DENOMMEE PANORAMA TRADING

Copie exécutoire délivrée

M^e Ambre BALLADUR

Copie certifiée conforme délivrée

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

03 Novembre 2025

DEMANDERESSE :

SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT, RCS de Paris numéro 821 937 166, dont le siège social est sis 7 rue de l’Amiral d’Estaing – 75116 PARIS

représentée par M^e Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40, postulant et de M^e Denis HUBERT, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. ECO BUY ANCIENNEMENT DENOMMEE PANORAMA TRADING

RCS de Marseille numéro 912 256 963, dont le siège social est sis 10 rue Favart – 13015 MARSEILLE

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffiers : Karine SZEREDA, à l’audience

Sindy UBERTINO-ROSSO, au prononcé

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 06 Octobre 2025 et mise en délibéré au 03 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2024, la SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT a donné à bail commercial, à la SAS ECO BUY, des locaux à usage de bureaux sis Veellage de Dreux – Bâtiment 4 (lots n°10 à 12 et 16 à 18), 3/5 rue Roger Couderc à Dreux (28100), d’une surface d’environ 13 98 m² et 13 places de parking extérieur, pour une durée de 12 ans commençant à courir le 1er janvier 2025, moyennant un loyer annuel de 98 000 euros hors charges, payable trimestriellement.

Le bailleur a consenti au preneur une franchise de loyer de trois mois, applicable sur la période du 1er janvier au 31 mars 2025 ; les charges, taxes et accessoires restant dues par le preneur sur cette période. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 24 500 euros, correspondant à trois mois de loyer annuel hors taxes.

Par un avenant n°1 du 25 février 2025, la date de prise d’effet du bail a été fixée au 17 février 2025 et le bailleur a consenti au preneur une nouvelle franchise de loyer de trois mois, applicable sur la période du 17 février au 16 mai 2025.

Le 13 juin 2025, au motif que le preneur s’est révélé défaillant dans le paiement des loyers et des charges, la SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT a fait signifier à la SAS ECO BUY, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer la somme de 22 003 euros TTC au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de février 2025, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Un état certifié des inscriptions, délivré le 21 juillet 2025 par le greffe du tribunal de commerce de Marseille, a mentionné l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la SAS ECO BUY.

Le commandement de payer étant resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, la SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT a fait assigner la SAS ECO BUY devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

Condamner la SAS ECO BUY à verser à la SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle de 56 454,19 euros TTC au titre des loyers échus, augmentée des intérêts légaux à compter du 13 juin 2025, date du commandement de payer, ainsi qu’une provision de 5 645,41 euros au titre de la clause pénale ;Constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial est acquise depuis le 13 juillet 2025 ;Prononcer l’expulsion de la SAS ECO BUY et de tout occupant de son chef de l’ensemble des locaux objets du contrat de bail commercial précité, sis Veellage du Dreux – Bâtiment 4 (lots n°10 à 12 et 16 à 18), 3/5 rue Roger Couderc – 28100 Dreux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la SAS ECO BUY à la somme de 268,49 euros HT par jour ;Condamner à titre provisionnel la SAS ECO BUY à payer à la SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT l’indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux par elle et de tout occupant de son chef ;Condamner la SAS ECO BUY aux entiers dépens ainsi qu’à verser à la SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 6 octobre 2025, la SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT, représentée, maintient l’intégralité de ses demandes.

La SAS ECO BUY, régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Il résulte de l’acte de signification que le commissaire de justice a relaté dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, en l’espèce, le destinataire de l’acte n’a plus d’établissement connu au lieu indiqué comme le siège social par le registre du commerce et des sociétés, et qu’il a mentionné avoir accompli les diligences prévues aux articles 656 à 659 du code de procédure civile.

La présente décision sera donc réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT justifie, par la production du contrat de bail commercial du 29 octobre 2024 et de l’avenant n°1 du 25 février 2025, avoir donné à bail à la SAS ECO BUY des locaux à usage de bureaux sis Veellage de Dreux – Bâtiment 4 (lots n°10 à 12 et 16 à 18), 3/5 rue Roger Couderc à Dreux (28100) et 13 places de parking extérieur.

Le bail contient une clause résolutoire (page 22) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer du 13 juin 2025, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT a mis en demeure la SAS ECO BUY d’avoir à régler la somme de 22 003 euros TTC au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de février 2025, mois d’avril 2025 inclus (2ème trimestre).

La SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT justifie que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte et que la somme de 56 454,19 euros TTC euros reste due au titre des loyers et charges impayés, mois de juillet 2025 inclus (3ème trimestre).

La SAS ECO BUY, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne démontre pas avoir soldé la totalité de sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial au 13 juillet 2025.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique étant possible.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, il résulte du décompte communiqué par la SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT que la SAS ECO BUY est redevable de la somme de 56 454,19 euros TTC restant due au titre des loyers et charges impayés au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.

Si la SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT inclut dans sa créance la clause prévue à l’article 23 du bail commercial, prévoyant une majoration de ces sommes à hauteur de 10% HT à titre d’indemnité forfaitaire, soit la somme de 5 645,41 euros ; il n’en demeure pas moins que cette dernière s’analyse comme étant une clause pénale et implique, comme tel, l’appréciation des juges du fond.

La SAS ECO BUY sera donc condamnée au paiement de la somme de 56 454,19 euros TTC au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 30 juillet 2025.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Le bail stipule dans son article 23 (page 20) que « de la prise d’effet de la résiliation jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, le preneur sera débiteur de plein droit, prorata temporis, d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer annuel exigible ».

Aussi, la SAS ECO BUY est tenue à une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail du 13 juillet 2025, les lieux étant désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera établie forfaitairement sur la base du dernier loyer annuel exigible, soit la somme de 268,49 euros HT par jour (98 000 euros / 365 jours), à compter de l’échéance du 1er octobre 2025 (4ème trimestre) et sera due jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur.

En conséquence, la SAS ECO BUY sera condamnée à payer à la SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT les sommes provisionnelles de :

56 454,19 euros TTC reste due au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 30 juillet 2025 ;Une indemnité mensuelle d’occupation de 268,49 euros HT par jour à compter de l’échéance du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux par elle et de tout occupant de son chef.

Sur les demandes accessoires

La SAS ECO BUY sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme de 1 200 euros.

La SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Elodie GILOPPE, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 13 juillet 2025 ;

CONDAMNONS la SAS ECO BUY à restituer les locaux à usage de bureaux sis Veellage de Dreux – Bâtiment 4 (lots n°10 à 12 et 16 à 18), 3/5 rue Roger Couderc à Dreux (28100), dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS la SAS ECO BUY à payer à SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT, à titre provisionnel :

La somme de 56 454,19 euros TTC restant due au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 30 juillet 2025 ;Une indemnité mensuelle d’occupation de 268,49 euros HT par jour à compter de l’échéance du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux par elle et de tout occupant de son chef.

CONDAMNONS la SAS ECO BUY à payer à SAS PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SAS ECO BUY aux entiers dépens de l’instance;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT