TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/01846

N° Portalis DBX4-W-B7I-S4YE

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 03 Février 2025

[N] [V]

[P] [V]

C/

[L] [Z] [M] épouse [X]

[H] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Février 2025

à la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 03 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [N] [V]

demeurant [Adresse 3]

représentée par la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [L] [Z] [M] épouse [X]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Muriel BENOIT, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision du Bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE n° C-31555-2024-006869 en date du 30 avril 2024

Monsieur [H] [X]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail signé le 29/04/2021 avec effet au 4/05/2021, Madame [V] [N] et Monsieur [V] [P] ont donné en location, par l’intermédiaire de la société de gestion locative, à Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] un logement situé, [Adresse 6], avec emplacement de parking B19 (lot 111).

Le loyer à la signature du bail s’établissait à 930€ et 110€ de provisions pour charges soit un total de 1 040€.

Selon bail du même jour avec effet à la même date, ils ont également loué un autre emplacement de parking n°B18 (lot 110) pour un loyer de 145€ et 5€ de provisions sur charges dans la même résidence.

A la suite d’incidents de paiement, Madame [V] [N] et Monsieur [V] [P] ont délivré à Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] le 5/09/2023, un commandement de payer la somme de 2 480,18€ en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Les locataires n’ont pas satisfait à ce commandement de payer dans les six semaines de sa délivrance.

Par actes de commissaire de justice du 31/01/2024, signifiés à étude pour les deux locataires, Madame [V] [N] et Monsieur [V] [P] ont assigné Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, aux fins de voir ledit tribunal :

CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail,

CONSTATER au titre de l’article 24 2° de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur et Madame [X] sont occupants sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire,

Par voie de conséquence,

ORDONNER l’expulsion des lieux loués de Monsieur et Madame [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

CONDAMNER solidairement Monsieur [H] et Madame [L] [X] à payer à Monsieur et Madame [V] les sommes suivantes :

. 4 552,68€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations échus au 8 janvier 2024, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation,

. Une indemnisation d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et réindexation de ce dernier jusqu’à leur départ effectif des lieux,

.1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [X] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées.

A l’audience du 6/05/2024, l’audience a été renvoyée à celle du 19/09/2024 et à celle du 2/12/2024 où l’affaire a été retenue.

A cette audience, représentés par leur avocat, Madame [V] [N] et Monsieur [V] [P] ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont réactualisé la dette locative à la somme de 12 321,30€ en principal (11 296,36€ : appartement et parking lot 111 + 1 024,94€ : parking lot 110), selon décomptes du 18/11/2024 arrêtés au 1er et 6 novembre 2024, et indiquant s’opposer à tout délai.

A la même audience, Madame [M] [L] [Z] épouse [X], représentée par son avocat a demandé par voie de conclusions de :

Accorder à Madame [M] [L] épouse [X] un délai de six mois afin de quitter les lieux loués dans l’attente de son relogement,

Accorder à Madame [M] [L] épouse [X] les plus larges délais de paiement afin de s’acquitter de l’arriéré de loyer,

Constater que les bailleurs ne justifient pas du montant des charges locatives,

Débouter les consorts [V] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile étant précisé que Madame [X] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale,

Statuer ce que de droit quant aux dépens.

A l’audience, oralement la demande des délais de paiement et à pouvoir rester dans les lieux le plus longtemps possible, a été reformulée.

Monsieur [H] [X] n’était ni comparant ni représenté.

Il est précisé que Madame [L] [X] bénéficie de l’aide juridictionnelle au taux de 100% accordée sous n° BAJ : C-31555-2024-006869.

L’affaire a été mise en délibéré au 3/02/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1/02/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (accusé de réception électronique joint).

Suivant l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (…) »

Madame [V] [N] et Monsieur [V] [P] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 8/09/2023, plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 31/01/2024.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et aux dispositions afférent à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29/04/2021 avec effet au 4/05/2021 contient une clause résolutoire (page 5 – article 17) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5/09/2023 pour la somme de 2 480,18€ en principal.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régit par la loi applicable en la matière à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6/11/2023.

A compter de cette date Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] sont devenus occupants sans droit ni titre.

L’expulsion de Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LA DEMANDE DE DELAI AVANT EXPULSION

L’article L412-3 du code des procédures d’exécution dispose :

Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L412-4 du code des procédures d’exécution dispose :

La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Ainsi, en l’espèce le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais.

Les demandeurs s’opposent à tout délai.

Madame [M] [L] [Z] épouse [X] produit une lettre du Conseil Départemental en date du 29/02/2024 (attestation d’enregistrement de demande de logement social en Haute-Garonne) indiquant qu’elle a bien réalisé des démarches pour accéder à un logement social.

Il n’est pas démontré qu’elle soit de mauvaise foi ou de mauvaise volonté ayant continué à payer au moins partiellement son loyer lorsqu’elle le pouvait.

Compte tenu de la situation personnelle de la locataire, de la composition de la famille de quatre enfants dont elle a la charge, d’une instance de séparation de corps, des démarches qu’elle a effectué en vue de trouver un nouveau logement et afin qu’elle puisse bénéficier d’un relogement dans des conditions normales, il sera accordé un délai avant la mise à exécution forcée de l’expulsion prononcée afin de lui permettre de trouver plus facilement un autre logement avec l’aide des services sociaux.

Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] (dans l’hypothèse où il serait encore dans les lieux ) bénéficieront d’un délai de quatre mois pour quitter le logement à compter de la date de la signification du présent jugement.

L’expulsion de Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] sera suspendue pendant la durée du délai accordé.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [V] [N] et Monsieur [V] [P] produisent à l’audience deux décomptes en date du 18/11/2024 arrêtés au 1er et 6 novembre 2024 indiquant que Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] doivent, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 12 321,30€ en principal (11 296,36€ : appartement et parking lot 111 + 1 024,94€ : parking lot 110).

Le tribunal relève que la pièce 7 demandeurs datée du 15/12/2022 portant régularisation des charges pour la période du 1/03/2021 au 28/02/2022 et pièce 8 document du 3/10/2023 pour l’exercice du 1/03/2022 au 28/02/2023 ainsi que le document du 6/10/2022 pour exercice du 1/03/2021 au 28/02/2022 justifient des charges sur les périodes indiquées.

Le défendeur, Monsieur [X] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

A la suite d’une demande de séparation de corps, par ordonnance d’orientation et mesures provisoires du 28/03/2024 le juge aux affaires familiales près le tribunal judiciaire de Toulouse a statué sur les mesures provisoires :

disant que les époux résident séparément,

attribuant à l’épouse la jouissance du logement familial,

disant que l’épouse devait s’acquitter de l’intégralité des loyers et des charges à compter de la décision,

disant que l’époux devait quitter les lieux à compter de la décision,

disant que les mesures provisoires prendront effet à la date de l’ordonnance,

rappelant que l’exécution provisoire de la décision est de droit

Cette ordonnance ne semble pas avoir été notifiée aux bailleurs.

Par application de l’article 220 alinéa 1er du code civil les époux sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires.

L’autorisation de résidence séparée accordée par le juge aux affaires familiales n’a aucune incidence sur la solidarité. Cette solidarité persistera jusqu’à l’accomplissement des formalités de publication à l’état civil qui rendent le jugement opposable aux tiers.

Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 12 321,30€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtés au 1er et 6 novembre 2024.

Dans le cadre de la résiliation du bail, la solidarité entre époux ne s’étend pas, en principe, à la dette née postérieurement. L’indemnité d’occupation qui se substitue au loyer n’incombe qu’au seul occupant effectif des lieux. La jurisprudence réserve toutefois l’hypothèse où cette indemnité d’occupation aurait un caractère ménager (Civ. 3e, 04 mars 2009, n°08-10.156) : « si les époux sont tenus solidairement des loyers jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil, la solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager ».

Madame [M] [L] [Z] épouse [X] demeure dans le logement avec les enfants du couple dont elle a la charge et donc la solidarité conjugale sera maintenue même pour le paiement des indemnités d’occupation qui ont le caractère de dette ménagère.

Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] seront donc également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

Les indemnités d’occupation courront à compter du 6/11/2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, avec réindexation conventionnelle, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

Au vu de sa situation personnelle, sociale et professionnelle, Madame [M] [L] [Z] épouse [X] n’est pas en situation de régler sa dette locative et elle n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Des délais de paiement sur le fondement de l’article de cette loi ne pourront pas lui être accordés.

L’article 1343-5 du code civil dispose :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) ».

Si des délais étaient accordés sur deux ans la mensualité à rembourser en sus des loyers en cours s’élèverait à 12 321,30€ / 24 = 513,38€ hors intérêts et frais.

Ainsi, les seules charges relatives aux loyers seraient portées à 1 130,84€ + 164,16 €( 2 loyers en cours) + 513,38€ (dette locative échelonnée) soit un total de 1 637,25€ mensuels.

Dans ses conclusions la défenderesse indique ne pas pouvoir travailler régulièrement et percevoir surtout des prestations sociales.

Rien ne démontre que la situation personnelle, sociale, professionnelle, financière de Madame [M] [L] [Z] épouse [X] va être profondément modifiée et s’améliorer prochainement.

Ses revenus ne lui permettant pas de régler intégralement les loyers dus, ne pouvant que payer partiellement certains loyers (il est constaté notamment le versement de 700€ le 6/11/2024 et 400 € le 7/10/2024), il paraît difficile d’alourdir encore sa charge de plus de 513,38€ mensuels en sus du loyer en cours.

Ces éléments montrent que Madame [M] [L] [Z] épouse [X] ne sera pas en mesure de rembourser ses dettes dans les délais sollicités.

Les demandeurs se sont opposés à toute demande de délais de paiement.

En conséquence, Madame [M] [L] [Z] épouse [X] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [V] [N] et Monsieur [V] [P], Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] seront condamnés à leur verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 29/04/2021 avec effet au 4/05/2021, entre Madame [V] [N] et Monsieur [V] [P] d’une part et Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] d’autre part concernant le logement situé [Adresse 6], avec emplacement de parking B19 (lot 111) et emplacement de parking B18 (lot 110), sont réunies à la date du 6/11/2023 ;

ACCORDE à Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] le bénéfice d’un délai de quatre mois pour quitter l’appartement occupé [Adresse 6], et libérer les deux emplacements de parkings pré-cités à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [V] [N] et Monsieur [V] [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] au paiement de la somme de 12 321,30€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er et 6 novembre 2024 ;

DEBOUTE Madame [M] [L] [Z] épouse [X] de sa demande de délais de paiement.

CONDAMNE solidairement Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] à payer à Madame [V] [N] et Monsieur [V] [P] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6/11/2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, avec réindexation conventionnelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] à verser à Madame [V] [N] et Monsieur [V] [P] une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [L] [Z] épouse [X] et Monsieur [X] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT