N° RG 25/00096 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQNU

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Ordonnance n°

du 02 Juin 2025

N° RG 25/00096 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQNU

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S.C.I. LAYAVANTHIS

C/

S.A.S.U. DOLCE CAFE

MI :

Copie exécutoire délivrée

le

à

la SCP ODEXI AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

la SCP ODEXI AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

02 Juin 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LAYAVANTHIS, dont le siège social est sis 3 avenue de Melsungen – 28100 DREUX

représentée par M^e Emmanuelle LECADIEU de la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults – 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. DOLCE CAFE, dont le siège social est sis 2 rue Louis Fauvel, Route de Crécy – 28500 VERNOUILLET

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mai 2025 A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2024, la SCI Layavanthis a donné à bail à la société Dolce Cafe un local commercial lot n°3, situé Route de Crécy, 2 rue Louis Fauvel à Vernouillet (28500), pour une durée de 9 ans, soit jusqu’au 30 juin 2033, à destination exclusive de l’activité de pizzeria, restauration sur place et à emporter avec licence 2, moyennant un loyer mensuel en principal de 1000 euros HT, outre les 126 euros de provision sur charges.

Dès le début du bail, le preneur s’est révélé défaillant dans le paiement des loyers et des charges.

Le 7 février 2025, la SCI Layavanthis a fait signifier à la société Dolce Cafe, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer, visant la clause résolutoire figurant au bail, la somme de 10 224,04 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 février 2025, outre le coût de l’acte pour 178,79 euros, soit la somme de 10 402,83 euros.

Le commandement de payer étant resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, la SCI Layavanthis a fait assigner la société Dolce Cafe devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de:

Constater à effet du 7 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial ayant lié la SCI Layavanthis et la société Dolce Cafe relativement au local concernant le lot n°3 situé Route de Crécy 2 rue Louis Fauvel 28500 Vernouillet,Juger que la société Dolce Cafe est sans droit, ni titre à occuper les locaux concernés,Ordonner l’expulsion immédiate desdits locaux de la société Dolce Cafe, de tous biens et de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard commençant à courir à l’issue du délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,A défaut pour la société Dolce Cafe de libérer spontanément et complètement les lieux dont s’agit, autoriser la SCI Layavanthis à la faire expulser, et tous ses occupants de son chef, en faisant procéder, s’il y a lieu à l’ouverture de portes par huissier de justice, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et à faire constater et estimer les réparations locatives qui se révèleraient, ainsi qu’à séquestrer les effets mobiliers susceptibles d’assurer sureté des sommes dues.Condamner la société Dolce Cafe à payer à la SCI Layavanthis, à titre provisionnel, en quittance ou derniers :8 224,04 euros au titre des loyers et provisions sur charges restant dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit au 7 mars 2025 ;A compter du 1er avril 2025, 1 200 euros TTC par mois à titre d’indemnité d’occupation, avec ré-indexation et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs ;155,20 euros TTC par mois à compter du 1er avril 2025 à titre de provision sur charges (quote-part de charges communes et impôts fonciers).Juger, par provision, que les sommes dues par le locataire seront majorées de 5% à titre d’indemnité forfaitaire et que la moitié du montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur ;Juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, et anatocisme dans les conditions légales ;Condamner la société Dolce Cafe à payer à la SCI Layavanthis la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société Dolce Cafe aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer, la dénonciation éventuelle à créancier inscrit ainsi que les frais d’exécution forcée.

A l’audience du 5 mai 2025, la SCI Layavanthis comparaît par son avocat et maintient ses demandes.

La société Dolce Café, régulièrement assignée, ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SCI Layavanthis justifie, par la production d’un contrat de bail en date du 1er juillet 2024, avoir donné à bail à la société Dolce Cafe un local commercial lot n°3, situé Route de Crécy, 2 rue Louis Fauvel à Vernouillet (28500).

Le bail contient une clause résolutoire (article 15, page 9) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer du 7 février 2025 visant la clause résolutoire prévue au bail, la SCI Layavanthis a mis en demeure la société Dolce Cafe d’avoir à régler la somme de 10 224,04 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 février 2025.

La SCI Layavanthis justifie, par la production de la situation du compte arrêtée au 13 mars 2025, que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte et que la somme de 8 224,04 euros reste due au titre des loyers et provisions sur charges.

La société Dolce Cafe, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne démontre pas avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial au 7 mars 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans qu’il n’y a lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique étant possible.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, il résulte des situations de compte fournies par le requérant que la société Dolce Cafe est redevable de la somme de 8 224,04 euros au titre des loyers et des provisions sur charges restant dus.

La société Dolce Cafe sera donc condamnée au paiement de ces sommes, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice, soit du 20 mars 2025.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la société Dolce Cafe est tenue à une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, les lieux étant désormais occupés sans droit ni titre.

Conformément aux dispositions du contrat de bail, cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 1 355 euros TTC (1 200 euros TTC de loyer et 155,20 euros de provision sur charges), avec réindexation, et sera due jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1154 du code civil, tel qu’applicable jusqu’au 1er octobre 2016, dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il résulte de ce texte que dès lors qu’elle est convenue ou demandée en justice capitalisation des intérêts, elle est de droit.

Il y a donc lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts par année entière.

Sur les demandes de majoration des sommes dues de 5% et de conservation du dépôt de garantie en applications des dispositions contractuelles

Le contrat de bail dispose, en son article 16 page 9, que « à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le locataire seront majorées de 5% à titre d’indemnité forfaitaire 15 jours après une mise en demeure restée sans effet et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du locataire. En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, 50% du montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’une indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation ».

Les demandes qui tendent à la majoration à hauteur de 5% des sommes dues par le locataire ainsi que celles relatives à la conservation du dépôt de garantie en cas de manquements aux dispositions contractuelles du locataire peuvent s’analyser comme étant des clauses pénales.

Or, il n’entre pas dans les prérogatives du juge des référés de faire application des clauses pénales prévues au contrat de bail, qui relèvent des pouvoirs du juge du fond.

Par conséquent, il n’y a lieu à référé sur les demande de majoration des sommes dues de 5% et de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

La société Dolce Cafe, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 février 2025 et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI Layavanthis la somme de 1 200 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle Jond- Necand, Présidente du tribunal judiciaire, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 7 mars 2025 ;

CONDAMNONS la société Dolce Cafe à restituer le local commercial lot n°3, situé Route de Crécy, 2 rue Louis Fauvel à Vernouillet (28500), dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS la société Dolce Cafe à payer à la SCI Layavanthis, à titre provisionnel :

la somme de 8 224,04 euros au titre des loyers et provisions sur charges restant dus à la date du 7 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 20 mars 2025,une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux et de la remise des clés, soit la somme de 1 355,20 euros TTC.

ORDONNONS la capitalisation des intérêts,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Layavanthis visant à la majoration des sommes dues de 5% et à la conservation du dépôt de garantie formée à l’encontre de la société Dolce Cafe ;

CONDAMNONS la société Dolce Cafe à payer à la SCI Layavanthis la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la société Dolce Cafe aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 février 2025,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sindy UBERTINO-ROSSO Estelle JOND-NECAND