N° RG 25/00131 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRIK

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Ordonnance n°

du 21 Juillet 2025

N° RG 25/00131 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRIK

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S.C.I. BDM INVEST

C/

S.A.R.L. LES ANG’S

Copie exécutoire délivrée

le

à

la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN

la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

21 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. BDM INVEST, (RCS MEAUX n°840 875 637)

dont le siège social est sis 14 Avenue de l’Europe BP 112 – 77144 MONTEVRAIN

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Morgane LAMBRET de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, demeurant 6 rue Aristide Briand – 77100 MEAUX, avocats au barreau de MEAUX, plaidant et ayant pour avocat la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32, postulant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. LES ANG’S, (RCS CHARTRES n°820 934 032)

dont le siège social est sis 49 Avenue du Général Leclerc – 28100 DREUX

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

En présence de : Inès MAZABRARD, attachée de justice lors des débats

Greffier : Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 30 Juin 2025 et mise en délibéré au 21 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 6 novembre 2023 et par un avenant du 31 janvier 2024, la SCI Bdm Invest a donné à bail commercial, à la SARL Les Ang’s, des locaux commerciaux formant la cellule n°9 et la cellule n° 7/8, au sein d’un ensemble immobilier dénommé « Otium » situé dans la zone industrielle Nord, 22 bis rue de la Garenne à Dreux (28), destinés à l’installation d’une aire de jeux pour enfants, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel à hauteur de 164 250 euros hors taxe et hors charges, payable trimestriellement.

Aux termes de ce bail, le versement d’un dépôt de garantie de 41 062,50 euros a été convenu.

Le 24 janvier 2025, le preneur se révélant défaillant dans le paiement des loyers, la SCI Bdm Invest a mis en demeure la SARL Les Ang’s d’avoir à régler la somme de 241 050,35 euros.

Le 12 février 2025, la SCI Bdm Invest a fait signifier à la SARL Les Ang’s, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer, visant la clause résolutoire figurant au bail, la somme de 239 550,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2025, outre le coût de l’acte pour 399,08 euros, soit la somme totale de 239 949,43 euros.

Le 18 février 2025, la SARL Les Ang’s a procédé au versement de la somme de 5 000 euros, au titre du dépôt de garantie.

Les causes du commandement n’étant pas réglées, par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, la SCI Bdm Invest a fait assigner la SARL Les Ang’s devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

Juger acquise la clause résolutoire insérée dans le bail consenti entre la SCI Bdm Invest et la SARL Les Ang’s à compter du 13 mars 2025,Condamner la SARL Les Ang’s à payer à la SCI Bdm Invest la somme provisionnelle de 234 550,35 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 26 mars 2025,Ordonner l’expulsion de la SARL Les Ang’s des lots 9, 7/8 dans l’ensemble immobilier commercial dénommé Otium dans la zone industrielle nord sis 22 bis rue des Livrandières à Dreux (28100) et y compris de tout occupant de son chef, sans délai et si besoin avec le concours de la force publique et ce, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la présente ordonnance,Condamner la SARL Les Ang’s à payer à la SCI Bdm Invest une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible, fixée à la somme de une fois et demi le loyer, par mois hors taxe et hors charges et ce jusqu’à la complète libération des lieux,Condamner la SARL Les Ang’s à payer à la SCI Bdm Invest la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Le 24 avril 2025, le bailleur a signifié l’assignation à la BNP Paribas de Chartres et BNP Paribas de Dreux, créanciers inscrits sur le fonds de commerce du défendeur.

Les 9, 13 et 15 mai 2025, la SARL Les Ang’s a versé les sommes de 15 000 euros, 10 000 euros et 5 000 euros au titre du dépôt de garantie.

Par conclusions, la SARL Les Ang’s sollicite, au titre de l’article L.143-2 du code de commerce, que le juge des référés déclare la SCI Bdm Invest irrecevable en l’état, faute de mise en cause du créancier inscrit, qu’il se déclare incompétent sur l’ensemble des demandes présentées par la requérante en raison de l’existence de contestations sérieuses et qu’il renvoie la SCI Bdm Invest à mieux se pourvoir.

A titre subsidiaire, la SARL Les Ang’s demande au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 6 novembre 2023, de lui accorder des délais de paiement et l’autoriser à se libérer de sa dette locative en 23 mensualités de 5 000 euros, la 24ème mensualité soldant le restant dû, de dire que ces mensualités ne produiront aucun intérêt de retard et que la dette locative sera limitée aux loyers impayés depuis octobre 2024 conformément à la proposition de la SCI Bdm Invest, ainsi que de débouter la SCI Bdm Invest de toutes ses demandes contraires.

En tout état de cause, la SARL Les Ang’s sollicite la condamnation de la SCI Bdm Invest à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 30 juin 2025, la SCI Bdm Invest, représentée, maintient l’intégralité de ses demandes.

La SARL Les Ang’s, représentée, se désiste de sa demande d’irrecevabilité au titre de l’article L.143-2 du code de commerce, l’assignation en référé ayant été dénoncée aux créanciers inscrits.

L’affaire est mise en délibéré au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’irrecevabilité faute de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits

Il convient de donner acte à la SARL Les Ang’s de son désistement à ce titre, au vu de la signification le 24 avril 2025 de l’assignation à la BNP Paribas de Chartres et BNP Paribas de Dreux, créanciers inscrits sur le fonds de commerce du défendeur.

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SCI Bdm Invest justifie, par la production du contrat de bail commercial du 6 novembre 2023 et de l’avenant du 31 janvier 2024, avoir donné à bail à la SARL Les Ang’s des locaux commerciaux formant la cellule n°9 et la cellule n° 7/8, au sein d’un ensemble immobilier situé dans la zone industrielle Nord, 22 bis rue de la Garenne à Dreux (28).

Le bail contient une clause résolutoire (page 36) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer du 12 février 2025, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la SCI Bdm Invest a mis en demeure la SARL Les Ang’s d’avoir à régler la somme de 239 550,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2025.

La SCI Bdm Invest justifie, par la production de l’extrait de compte de la SARL Les Ang’s arrêté au 27 juin 2025, que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

La SARL Les Ang’s, pour faire obstacle au jeu de la clause résolutoire, fait valoir que la SCI Bdm Invest a manqué à son obligation de délivrance concernant le coulage de la dalle d’une part et à son obligation de communication du rapport de vérification réglementaire après travaux (RVRAT).

Il est néanmoins établi, s’agissant du coulage de la dalle que, si celui-ci a pris du retard et n’a été achevé qu’en avril 2024, la SCI Bdm Invest a émis un avoir de 73 912,50 euros portant régularisation des loyers du 16 novembre 2023 au 31 mars 2024, à la SARL Les Ang’s, ce qui n’est pas contesté par la société défenderesse.

En outre, il ressort du rapport final de contrôle technique du 24 juin 2025, produit par la société défenderesse, que la date prévisionnelle du début du chantier d’aménagement des locaux était prévue au 1er mars 2025, pour une durée d’environ 4 mois. De plus, le RVRAT a été délivré le 23 juin 2025, lequel n’a relevé aucune non-conformité, et la sous-commission départementale de sécurité a émis un avis favorable à la réception des travaux le 25 juin 2025. Enfin, par un arrêté n°ARR2025-693 de la ville de Dreux du 25 juin 2025, la SARL Les Ang’s a été autorisée à ouvrir son établissement « Parc de jeux indoor Squid Park » au public, l’inauguration devant avoir lieu le 2 juillet 2025.

Dès lors, il apparaît que l’aménagement des locaux par la SARL les Ang’s en vue de l’ouverture d’un parc de jeux s’est déroulé conformément au planning qui avait préalablement été établi, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’un quelconque manquement de la part de la SCI Bdm Invest à son obligation de délivrance.

Dès lors, la SARL Les Ang’s, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne justifie pas avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, cette dernière ayant seulement procédé à des versements au titre du dépôt de garantie, soit les sommes de 5 000 euros le 18 février, 15 000 euros le 9 mai, 10 000 euros le 13 mai et 5 000 euros le 15 mai.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial au 13 mars 2025.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, il résulte de l’extrait de compte communiqué aux débats que la SARL Les Ang’s est redevable de la somme de 234 550, 25 euros restant due au titre des loyers, et charges impayés au 26 mars 2025 inclus, 1er trimestre 2025 inclus.

La SARL Les Ang’s sera donc condamnée au paiement de la somme de 234 550, 25 euros restant due au titre des loyers, et charges impayés au 26 mars 2025 inclus, 1er trimestre 2025 inclus.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Le bail stipule dans son article 27 « Clause résolutoire » (page 36) qu’une « indemnité d’occupation mensuelle et indivisible, fixée à la somme de une fois et demi le loyer, par mois hors taxes et hors charges, calculée prorata temporis, sera due au bailleur pour chaque mois d’occupation irrégulière, mais seulement dans le cas d’une résiliation du bail aux torts du preneur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts ».

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier doit s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la SARL Les Ang’s depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer trimestriel contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, soit la somme trimestrielle de 41 062,50 euros, équivalent à une somme mensuelle de 13 687,50 euros.

En conséquence, la SARL Les Ang’s sera condamnée à payer à la SCI Bdm Invest :

La somme provisionnelle de 234 550, 25 euros restant due au titre des loyers et charges impayés au 26 mars 2025 inclus, 1er trimestre 2025 inclus.Une indemnité mensuelle d’occupation de 13 687,50 euros TTC à compter du 1er avril 2025, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur.

Sur la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement de la SARL Les Ang’s

L’article L. 145-41, al. 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Ces dispositions ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la SARL Les Ang’s sollicite la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement lui permettant de se libérer en 23 mensualités de 5 000 euros, la 24ème mensualité soldant le restant dû, tout en précisant que ces mensualités ne produiront aucun intérêt de retard et que la dette locative sera limitée aux loyers impayés depuis octobre 2024, demande à laquelle s’oppose la SCI Bdm Invest.

S’il ressort des pièces versées aux débats et notamment de l’extrait de compte du 27 juin 2025 de la SARL Les Ang’s, produit par la SCI Bdm Invest, qu’aucun paiement n’est intervenu depuis la conclusion du bail, à l’exception de plusieurs versements au titre du dépôt de garantie ; il n’en demeure pas moins que l’arrêté n°ARR2025-693 de la ville de Dreux du 25 juin 2025 vient tout juste d’autoriser la SARL Les Ang’s à ouvrir son établissement « Parc de jeux indoor Squid Park » au public, l’inauguration étant prévue pour le 2 juillet 2025.

Il ressort en outre d’un courriel du 24 juin 2025, en provenance du cabinet du maire de la ville de Dreux, que l’établissement de la SARL Les Ang’s a été considéré comme « essentiel pour la réussite de l’ensemble du site Otium ».

Dès lors, au vu de ce qui précède ainsi que des trois derniers bilans comptables des années 2021, 2022 et 2023 de la SARL Les Ang’s et de la décision favorable du comité d’agrément quant à l’obtention d’un prêt permettant de financer son projet, il apparaît que le démarrage de l’activité en juillet 2025 par la SARL Les Ang’s est susceptible de lui permettre d’apurer sa dette.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la SARL Les Ang’s pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire. Au vu de l’importance de la dette, il convient cependant de fixer les 23 mensualités à hauteur de 7 000 euros, la 24ème mensualité soldant le restant dû ; le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 10 de chaque mois ;

En cas de non-respect des délais de paiement accordés, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La société défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge.

Sur les demandes accessoires

La SARL Les Ang’s sera condamnée aux entiers dépens de l’instance lesquels comprennent le coût du commandement de payer.

La SARL Les Ang’s sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI Bdm Invest la somme de 1 500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle Jond-Necand, Présidente, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du contrat bail liant les parties à compter du 13 mars 2025 ;

CONDAMNONS la SARL Les Ang’s à payer à la SCI Bdm Invest la somme prévisionnelle de 234 550, 25 euros restant due au titre des loyers et charges impayés au 26 mars 2025 inclus, 1er trimestre 2025 inclus ;

DISONS que la SARL Les Ang’s pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 23 mensualités de 7 000 euros, la 24ème mensualité couvrant le solde de la dette, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 10 de chaque mois ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais;

RAPPELONS à la SARL Les Ang’s qu’elle reste débitrice des loyers et charges courants ;

DISONS que la clause résolutoire ne produira pas ses effets si la SARL Les Ang’s respecte les délais de paiement qui lui sont accordés par la présente décision et que dans ce cas la clause résolutoire sera considérée comme n’ayant jamais joué ;

DISONS qu’à défaut pour la SARL Les Ang’s de respecter l’une des échéances fixées, comprenant la mensualité pour la dette locative et le loyer du mois courant, la suspension de la clause résolutoire sera révoquée de plein droit, le bail étant résilié et la totalité de la dette étant immédiatement exigible et ce, quinze jours après la délivrance demeurée infructueuse d’un commandement de payer rappelant les termes de la présente décision ;

et, en ce cas,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 13 mars 2025 ;

CONDAMNONS la SARL Les Ang’s à restituer les lieux dans le mois de la signification du commandement de payer demeuré infructueux sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS la SARL Les Ang’s à payer à la SCI Bdm Invest, à titre provisionnel :

la somme de 234 550, 25 euros restant due au titre des loyers et charges impayés au 26 mars 2025 inclus, 1er trimestre 2025 inclus ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 13 687,50 euros TTC, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DISONS que la somme de somme du commandement euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

en tout état de cause,

CONDAMNONS la SARL Les Ang’s à payer à la SCI Bdm Invest la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SARL Les Ang’s aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 février 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Karine SZEREDA Estelle JOND-NECAND