CG/MLP

Ordonnance N°

du 11 MARS 2025

Chambre 6

N° RG 24/00994 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZGV

du rôle général

S.A.R.L. JEMAC

c/

S.C.I. DE BEAUSOLEIL

M^e Mouad AOUNIL

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

GROSSES le

— M^e Mouad AOUNIL

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies électroniques :

— M^e Mouad AOUNIL

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le ONZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Laetitia JOLY, Greffière et lors du prononcé de Madame Amandine CHAMBON, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— La S.A.R.L. JEMAC, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Mouad AOUNIL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— La S.C.I. DE BEAUSOLEIL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 11 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 12 janvier 2023 reçu par maître [L] [D], notaire associé à [Localité 13], la SARL LAEMIYA a cédé à la SARL JEMAC un fonds de commerce situé [Adresse 4] (63).

Le bail attaché au fonds de commerce a ainsi été transféré à la SARL JEMAC, le propriétaire bailleur étant la SCI DE BEAUSOLEIL.

Une clause prévoyant la résolution du bail de plein droit en cas de loyers et de charges impayés a été insérée à l’acte.

À la date de la cession du fonds, le loyer résultant de la dernière révision en date du 1er mars 2020 s’élève à la somme mensuelle de 1394,98 euros hors taxes et hors charges, payable à terme échu le premier jour de chaque trimestre.

La SARL JEMAC a déploré depuis son entrée dans les lieux d’importants épisodes d’inondation occasionnant à la fois des dégâts matériels et d’exploitation.

Dans ce contexte, par acte en date du 12 novembre 2024, la SARL JEMAC a assigné la SCI DE BEAUSOLEIL en référé aux fins d’obtenir, en application de l’article 145 du Code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire. Elle sollicite en outre de voir prononcer, à titre provisionnel, la consignation du loyer commercial jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 03 décembre 2024 puis elle a été renvoyée à la demande des parties à celles du 07 janvier 2025 puis celle du 11 février 2025 à laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, la SCI DE BEAUSOLEIL a conclu au rejet de la demande d’expertise et a sollicité de voir constater la résiliation du bail commercial et ordonner l’expulsion de la SARL JEMAC ainsi que sa condamnation au paiement de sommes provisionnelles au titre de loyers impayés.

Dans ses dernières écritures, la SARL JEMAC sollicite de voir :

Vu l’engagement de la SCI De Beausoleil/ bailleur de procéder aux travaux de toiture couverture et étanchéité,Juger que la Sarl JEMAC se désiste de sa demande d’expertise judiciaire et de consignation des loyers, Juger et débouter la SCI de Beau Soleil de sa demande en application de la clause résolutoire, Juger et constater l’accord des parties sur la suspension des effets de la clause résolutoire, Juger et suspendre les effets de la clause résolutoire, Juger et accorder à la Sarl JEMAC un délai de paiement en raison de la modalité à savoir 500 euros par semaine supplémentaire pour apurer son arriéré locatif à compter de l’ordonnance à intervenir, Juger et statuer que chacune des parties conservera ses propres frais et dépens.

Par des conclusions en défense n°2, la SCI DE BEAUSOLEIL sollicite de voir :

REJETER la demande d’expertise présentée et la demande de consignation des loyers,CONSTATER, à la date du 2 septembre 2024 la résiliation du bail commercial du 29 février 1988 renouvelé le 14 février 2017, relatif aux locaux sis [Adresse 3] [Localité 14] [Adresse 16] parcelle cadastrée LN n°[Cadastre 11] l’expulsion de la société JEMAC des lieux loués et de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier si besoin est et de la force publique. FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 1927,22 € par mois à compter du 2 septembre 2024.Vu l’article 835 du Code de procédure civile,CONDAMNER la société JEMAC au paiement d’une somme de 29 911,57 € par provision.Vu l’article L 145-41 du code de commerceACCORDER à la société JEMAC des délais de paiement sur la somme de 29 911,57 €, en un échéancier de 500 € par semaine, à verser en plus du loyer courant, par virement, les lundi de chaque semaineSUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant l’échéancier, JUGER qu’à défaut de paiement d’une seule des échéances de l’échéancier, ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant à la date fixée par le bail, et sans qu’il soit besoin d’un rappel ou d’une mise en demeure, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, et le locataire sera expulsé des lieux loués, avec l’assistance d’un serrurier si besoin est et de la force publiqueCONDAMNER la Société JEMAC au paiement de tous dépens, en ce compris les frais de commandement de payer de Maître LORRAINLa CONDAMNER au paiement d’une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. DIRE COMMUNE et OPPOSABE l’ordonnance à intervenir aux créanciers inscrits soit à :- La SAS AUDEBERT BOISSONS ayant son siège [Adresse 5], inscrite pour une créance de 6240 €, inscription en date du 20 novembre 2022

— La société LAEMIYA, ayant son siège [Adresse 2] et ayant fait élection de domicile en l’office notarial d'[Localité 13] [Adresse 8], inscrite pour une créance de 5000 €, inscription prise le 12 janvier 2023

— La Banque Populaire AUVERGNE RHONE-ALPES, ayant son siège [Adresse 6], et ayant fait élection de domicile à l’agence BP AURA de Fongtiève, [Adresse 12], inscrite pour une créance de 60 000 €, inscription prise le 14 mars 2023.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1/ Sur l’opposabilité de la décision aux créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du Code de commerce dans sa rédaction en vigueur au 1er janvier 2023, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En cas de clause résolutoire, c’est l’assignation tendant à la constatation de la résiliation et le jugement constatant cette résiliation qui doivent être notifiés aux créanciers.

En l’espèce, la SCI DE BEAUSOLEIL a dénoncé, par actes en date des 07 et 08 janvier 2025, sa demande aux fins de constat de la résiliation du bail commercial à la SAS AUDEBERT BOISSONS, à la société LAEMIYA et à la Banque Populaire AUVERGNE RHONE-ALPES, créanciers inscrits.

Par conséquent, il convient de leur déclarer commune et opposable la présente décision.

2/ Sur le désistement de la SARL JEMAC de ses demandes d’expertise et de consignation des loyers

Aux termes de l’article 394 du Code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Par ailleurs, l’article 395 du même code dispose que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

En l’espèce, la SARL JEMAC indique se désister de sa demande d’expertise judiciaire et de consignation des loyers dans la mesure où le bailleur s’engage à procéder aux travaux de couverture et d’étanchéité du local, ce à quoi la SCI DE BEAUSOLEIL ne s’oppose pas.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater le désistement parfait d’instance de la SARL JEMAC.

3/ Sur les demandes reconventionnelles de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

A l’appui de sa demande, la SCI DE BEAUSOLEIL produit notamment :

un commandement de payer en date du 1er aout 2024un décompte au 02 novembre 2024une facture TOURNADRE travaux conservatoiresun devis accepté de réfection de la toitureune attestation de cession LAEMIYA/JEMACun acte d’intervention du bailleurun bail initial et renouvèlementun état des endettements. En application de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de paiement par le locataire d’un seul terme de loyer à son échéance « un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter fait à personne, ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause, resté sans effet ».

Il résulte des pièces versées au dossier que la SARL JEMAC n’a pas réglé l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai d’un mois imparti par l’acte.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont ainsi remplies à l’égard de la SARL JEMAC qui n’a pas procédé au règlement de sa dette, ce avec toutes conséquences de droit.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de bail commercial à la date du 02 septembre 2024 et l’expulsion de la locataire selon les modalités précisées au dispositif de cette décision.

Il convient également de condamner la SARL JEMAC au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1927,22 euros à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef.

4/ Sur la demande d’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SARL JEMAC ne conteste pas être redevable de la somme de 29 911,57 euros au titre de son arriéré locatif.

Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel.

5/ Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, compte tenu de l’accord entre les parties, il convient d’accorder à la SARL JEMAC des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

6/ Sur les frais

Compte tenu de l’accord intervenu entre les parties, il n’y a pas lieu de condamner la SARL JEMAC en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, la SARL JEMAC sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer de Maître [Y] en date du 1er août 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

AU PROVISOIRE,

DÉCLARE la présente décision commune et opposable à la SAS AUDEBERT BOISSONS, à la société LAEMIYA et à la Banque Populaire AUVERGNE RHONE-ALPES, créanciers inscrits,

CONSTATE le désistement parfait d’instance de la SARL JEMAC,

CONSTATE la résiliation à la date du 02 septembre 2024 du bail commercial liant la SCI DE BEAUSOLEIL à la SARL JEMAC,

En conséquence, DIT que la SARL JEMAC sera tenue d’évacuer et de rendre libres les locaux situés [Adresse 4] (63), parcelle cadastrée section LN n°[Cadastre 10],

ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même Code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée,

CONDAMNE la SARL JEMAC à payer à la SCI DE BEAUSOLEIL une indemnité d’occupation mensuelle de MILLE NEUF CENT VINGT-SEPT EUROS ET VINGT-DEUX CENTIMES (1.927,22 €) à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef,

CONDAMNE la SARL JEMAC à payer à la SCI DE BEAUSOLEIL la somme provisionnelle de VINGT-NEUF MILLE NEUF CENT ONZE EUROS ET CINQUANTE-SEPT CENTIMES (29.911,57 €) au titre de son arriéré locatif,

AUTORISE la SARL JEMAC à s’acquitter de sa dette par versements de CINQ CENTS EUROS (500 €) par semaine, en sus du loyer courant, par virement effectué le lundi de chaque semaine,

SUSPEND la résiliation du bail commercial pendant le cours des délais et DIT qu’en cas de paiement de la totalité de la somme due, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail reprendra ses pleins et entiers effets,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ainsi fixée et d’un terme de loyer commercial à son échéance, le solde sera dû en totalité et la clause résolutoire reprendra immédiatement et sans formalité ses pleins et entiers effets et DIT que les indemnités provisionnelles d’occupation seront dues à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à justification de la libération effective des lieux et remise des clés,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL JEMAC aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer de Maître [Y] en date du 1er août 2024.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,