N° RG 25/00034 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GOY3

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Ordonnance n°

du 24 Mars 2025

N° RG 25/00034 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GOY3

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[L] [Z]

C/

[Y] [K], S.A.S. [K]

Copie exécutoire délivrée

le

à

la SELARL ISALEX

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

24 Mars 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [Z]

né le 18 Juin 1941 à CHARTRES (28000),

demeurant Immeuble Le Clipper B, 30 avenue de l’Esterel – 06600 JUAN LES PINS

représenté par M^e GUERIN de la SELARL ISALEX, demeurant Rue Gilles de Roberval – Le Jardin d’Entreprises – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [K]

né le 24 Novembre 1976 à JHELUN (PAKISTAN),

demeurant 8 rue de l’Alun – 91150 ETAMPES

comparant mais non représenté par avocat

S.A.S. [K], (RCS CHARTRES n°979 558 285)

dont le siège social est sis 8 rue d’Alun – 91150 ETAMPES

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Monsieur [Y] [K], en sa qualité de Président

comparante mais non représentée par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffier : Karine SZEREDA

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Février 2025 A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 24 Mars 2025

* * *

EXPOSE DES FAITS

Par acte authentique du 26 avril 2024, Monsieur [L] [Z] a consenti un bail commercial à la SAS [K], portant sur un local à usage de restaurant sis 43-45 avenue de la République à Luisant (28), au loyer annuel de 30 000 euros par an, soit 2 500 euros par mois, outre une provision sur charges d’un montant de 300 euros.

Le 7 octobre 2024, Monsieur [L] [Z] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS [K] afin de payer les sommes courues de juin 2024 à octobre 2024 inclues, outre la clause pénale de 10% et les frais de l’acte, pour un montant total de 18 355,15 euros.

Le 11 octobre 2024, la dénonciation du commandement de payer a été délivré à Monsieur [Y] [K], en sa qualité de caution de la SAS [K].

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, la SAS [K] n’ayant pas régularisé l’intégralité des loyers impayés, Monsieur [L] [Z] a fait assigner la SAS [K] par acte du 24 janvier 2025 devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater acquis les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial conclu entre Monsieur [L] [Z] et la SAS [K] en date du 26 avril 2024 portant sur un local commercial sis dans un ensemble immobilier 43-45 avenue de la République -28600 Luisant, cadastré AH 65,43 avenue de la République, en l’occurrence un local composé d’un simple rez-de-chaussée situé précisément au n°45 de l’avenue de la République, comprenant : 4 salles ; Une cuisine ; Un WC réservé à la clientèle ; Une réserve ; Une chambre froide ; Un bureau à l’extérieur ; WC du personnel ; Cave au sous-sol ; Parking commun à l’ensemble des locaux attenants aux locaux loués ; Droit de jouissance avec les autres locataires de l’ensemble immobilier situé 43-45 avenue de la République à la cour commune ; Ordonner l’expulsion de la SAS [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. Condamner solidairement, par provision, la SAS [K] et Monsieur [Y] [K] en sa qualité de caution, à payer à Monsieur [L] [Z], au titre des loyers et charges impayés de juin 2024 à février 2025 inclus, la somme en principal de 16 650 euros, et ce avec intérêts de droit à compter la date d’échéance de chacun des termes du loyer, outre la capitalisation jusqu’au parfait paiement ; Condamner in solidum la SAS [K] et Monsieur [Y] [K] à payer la pénalité contractuelle de 10% prévue au bail commercial, soit la somme de 1 665 euros par provision, par provision avec intérêts de droit à compter la délivrance de la présente assignation ; Condamner solidairement la SAS [K] et Monsieur [Y] [K] en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement la SAS [K] et Monsieur [Y] [K] en sa qualité de caution, aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire de la société Atout Huissier du 7 octobre 2024, la dénonciation à la caution, les dépens de la présente procédure et de ses suites, ainsi que le coût de l’état des privilèges et nantissements ;

A l’audience du 24 février 2025, Monsieur [L] [Z] comparait par son avocat et indique être d’accord pour accorder un délai au défendeur. Il sollicite la condamnation de celui-ci en deniers ou quittances pour tenir compte du versement de 6 600 euros.

La SAS [K], bien que régulièrement assignée à personne morale, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée.

Monsieur [Y] [K] n’a pas constitué avocat. Il a comparu en personne, en sa qualité de caution et a sollicité un délai de paiement 4 mois, en indiquant qu’il avait déjà versé un acompte de 6 600 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS Sur le constat de la résiliation du bailLa demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

Du bail du 26 avril 2024 (pièce n°1), qui contient une clause résolutoire en page 19. Du commandement de payer la somme de 18 355,15 euros (loyers et charges de juin à octobre 2024 inclus et frais du commandement de payer compris) qui a été délivré le 7 octobre 2024. Du décompte arrêté au mois de janvier 2025 faisant apparaitre que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte (pièce n°4).

La SAS [K], à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, ayant versé uniquement trois acomptes d’un montant de 6 450 euros, 2 000 euros et 1 300 euros, outre un règlement d’un acompte de 6 600 euros versé le 19 février 2025.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 7 novembre 2024.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, il résulte du décompte produit aux débats que le débiteur est redevable de la somme de 16 650 euros, loyers et indemnités d’occupation, au mois de février 2025 inclus. Néanmoins, il est constant qu’un virement d’un acompte de 6 600 euros a été versé le 19 février 2025, qu’il convient de déduire. Dès lors, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées à hauteur de 10 050 euros.

La S.A.S [K] sera donc condamnée au paiement de ces sommes, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 octobre 2024.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la SAS [K] est tenue à une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat de bail, qui sera égale au montant du loyer mensuel de 3.000 euros, outre la provision sur charges mensuelles de 300 euros, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1154 du code civil, tel qu’applicable jusqu’au 1er octobre 2016, dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il résulte de ce texte que dès lors qu’elle est convenue ou demandée en justice capitalisation des intérêts, elle est de droit.

Il y a donc lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts par année entière.

Sur les demandes présentées au titre de clause pénale

Monsieur [Z] sollicite la condamnation in solidum de la SAS [K] et de Monsieur [Y] [K] à payer la pénalité contractuelle de 10% prévue au bail commercial, soit la somme de 1665 euros par provision, par provision avec intérêts de droit à compter la délivrance de la présente assignation ;

Cette demande présente le caractère d’une clause pénale que le juge du fond est susceptible de réduire en application de l’article 1231-5 du code civil. Si le juge des référés n’a pas le pouvoir de faire application de cette disposition, il peut cependant, lorsqu’il détermine le montant de la provision qu’il fixe souverainement, tenir compte du risque que cette réduction intervienne.

Ce risque justifie de ne pas faire droit à la demande.

Sur les délais de paiement, la suspension de la clause résolutoire et l’expulsion

L’article L. 145-41, al. 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil énonce que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l’espèce, le demandeur ne s’oppose pas à ce qu’un délai de paiement de 4 mois soit accordé, avec suspension de la clause résolutoire.

Il sera fait droit à la demande dans les conditions précisées au dispositif.

La suspension des effets de la clause résolutoire conduit à considérer les sommes échues après le date d’effet de la résiliation comme des loyers et charges et non comme une indemnité d’occupation.

En cas de non-respect des conditions prévues dans le dispositif, la libération des lieux est ordonnée, conformément à l’article 835 du code de procédure civile, et ceci sans nécessité d’assortir l’expulsion d’une astreinte.

Sur la condamnation de la caution :

Il ressort du bail du 26 avril 2024 (page 21) que Monsieur [Y] [K] s’est porté caution du paiement des loyers, charges, accessoires, intérêts, dommages et intérêts, indemnités dues au titre de stipulation d’une pénalité, indemnité d’occupation, et sur toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire. La caution a renoncé à se prévaloir des bénéfices de discussion et de division.

Dès lors, monsieur [Y] [K] sera tenu solidairement de l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de la SAS [K].

Sur les demandes accessoires

La SAS [K] et Monsieur [Y] [K] en sa qualité de caution, qui succombent, seront tenus aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024, et condamnés solidairement, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à Monsieur [L] [Z] la somme de 2 000 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle Jond- Necand, Présidente du tribunal judiciaire, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 7 novembre 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire contenue au bail 26 avril 2024 liant les parties ;

CONDAMNONS solidairement la SAS [K] et Monsieur [Y] [K] à payer à Monsieur [L] [Z], à titre provisionnel, la somme de 10 050 € (dix mille cinquante euros) au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, mois de février 2025 inclus, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 octobre 2024,

ACCORDONS à la SAS [K] des délais de paiement et l’autorisons à se libérer de la dette en quatre mensualités de 2.512.50 euros, la première devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELONS à la SAS [K] qu’elle reste débitrice des loyers courants ;

DISONS que la clause résolutoire ne produira pas ses effets si la SAS [K] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés par la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour la SAS [K] de respecter l’une des échéances fixées, comprenant la mensualité pour la dette locative et le loyer du mois courant, la suspension de la clause résolutoire sera révoquée de plein droit, le bail étant résilié et la totalité de la dette étant immédiatement exigible et ce, quinze jours après la délivrance demeurée infructueuse d’un commandement de payer rappelant les termes de la présente décision ;

et, en ce cas,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 7 novembre 2024 ;

CONDAMNONS la SAS [K] à restituer les locaux commerciaux sis dans un ensemble immobilier 43-45 avenue de la République -28600 Luisant, cadastré AH 65,43 avenue de la République, en l’occurrence un local composé d’un simple rez-de-chaussée situé précisément au n°45 de l’avenue de la République, comprenant :

4 salles ; Une cuisine ; Un WC réservé à la clientèle ; Une réserve ; Une chambre froide ; Un bureau à l’extérieur ; WC du personnel ; Cave au sous-sol ; Parking commun à l’ensemble des locaux attenants aux locaux loués ; Droit de jouissance avec les autres locataires de l’ensemble immobilier situé 43-45 avenue de la République à la cour commune ; dans le mois de la signification du commandement de payer demeuré infructueux sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement la SAS [K] et monsieur [Y] [K] à payer à monsieur [L] [Z], à titre provisionnel :

— la somme de 10 050 € (dix mille cinquante euros) au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, mois de février 2025 inclus, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 octobre 2024.

— une indemnité mensuelle d’occupation de 3.300 € (trois mille trois cents euros) jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Et en cas contraire,

DISONS qu’au cas contraire du paiement de l’intégralité de la dette aux échéances fixées, la clause résolutoire sera considérée comme n’ayant jamais joué ;

En tout état de cause,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNONS solidairement la SAS [K] et Monsieur [Y] [K] en sa qualité de caution solidairement à payer à Monsieur [L] [Z] la somme de 2 000 € (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement la SAS [K] et Monsieur [Y] [K] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024, la dénonciation à la caution, les dépens de la présente procédure et de ses suites, ainsi que le coût de l’état des privilèges et nantissements ;

DEBOUTONS Monsieur [L] [Z] de ses demandes plus amples ou contraires et notamment de sa demande de fixation d’astreinte et celle relative à la clause pénale ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Karine SZEREDA Estelle JOND-NECAND