N° RG 25/00005 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GO2F

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier BAHOUGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[O] [J]

[U] [H]

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 30 Avril 2025

DEMANDEUR :

NOGENT PERCHE HABITAT -OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PERCHE

Etablissement public à caractère industriel et commercial

(RCS CHARTRES n°272 800 046)

dont le siège social est 14 rue du Champs Bossu , 28400 NOGENT LE ROTROU,

agissant poursuites et diligences de sa Directrice, Madame [B] [M], domiciliée en cette qualité audit siège

représentée par M^e Olivier BAHOUGNE, demeurant 6 rue Crevaux – 75116 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [J]

né le 25 Octobre 2003 à LE COUDRAY (28630)

demeurant 10 rue du Maine – Appt.09 – 28400 NOGENT LE ROTROU

Comparant

Madame [U] [H]

née le 15 Octobre 2003 à CHATEAUDUN (28200)

demeurant 19 rue Saint Laurent – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 18 Mars 2025 et mise en délibéré au 30 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2021, l’OPH NOGENT PERCHE HABITAT a consenti à Monsieur [O] [J] et Madame [U] [H] un bail portant sur un logement sis à NOGENT LE ROTROU.

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 23 août 2024 , d’avoir à payer la somme de 1 054,87€ représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par exploit du 9 janvier 2025, le bailleur a fait assigner les locataires en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— de les condamner solidairement au paiement d’une provision de 971,89 € au titre des loyers échus au 7 janvier 2025 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 1 303,71 € au 28 février 2025 inclus, et maintient ses demandes.

Seul Monsieur [J] comparaît, Il expose que Madame [H] a quitté le logement, qu’il a un enfant à charge, perçoit le RSA et envisage un plan d’apurement de 50 euros par mois.

Un diagnostic social est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 10 janvier 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux ; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 23 août 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 24 octobre 2024 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

Il n’est pas justifié d’un congé donné par Madame [H] ;

En conséquence, les locataires seront condamnés solidairement au paiement d’une provision de 1 303,71 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés à 28 février 2025.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…). Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort des explications du locataire qu’il vit dans le logement avec un enfant à charge, qu’il perçoit le RSA et qu’un dossier de demande d’allocations logement est en cours ;

Il propose d’apurer la dette par mensualités de 50 euros à régler en plus du loyer courant, proposition qui semble adaptée à leur budget.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement de 36 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Monsieur [O] [J] et Madame [U] [H] pourront être expulsés sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes

Si les locataires ne respectent pas les délais ainsi accordés, ils seront réputés occupants sans droit ni titre depuis le 24 octobre 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail;

Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l’instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition du public par le greffe ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 10, Rue du Maine 28400 NOGENT LE ROTROU, sont réunies à la date du 24 octobre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [U] [H] à payer à l’OPH NOGENT PERCHE HABITAT, à titre provisionnel la somme de 1 303,71 € euros correspondant aux loyers et charges impayés au 28 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025;

ACCORDONS à Monsieur [O] [J] et Madame [U] [H] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’ils devront s’en acquitter par 35 paiements mensuels successifs de 36 euros (trente six euros), le premier le 5 juin 2025, les 34 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 36ème et dernière mensualité.

DISONS que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DISONS qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [O] [J] et Madame [U] [H] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [U] [H] à payer à l’OPH NOGENT PERCHE HABITAT en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [U] [H] à payer à l’OPH NOGENT PERCHE HABITAT la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [U] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi ordonnée et prononcée le 30 Avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI