TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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[Adresse 15]

[Adresse 7]

[Adresse 12]

[Localité 10]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02857 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JC6P

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 13 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. [Adresse 16], prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

PARTIE REQUISE :

Madame [S] [R] [M] née [P]

née le 08 Novembre 1970 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 21 janvier 2025

en présence lors des débats de Lucia SACILOTTI, auditrice de justice

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 10 mars 2021 prenant effet le 8 avril 2021, la SOMCO a donné à bail à Madame [S] [M] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 9] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel actuel de 597,81 €.

Le 8 février 2024, la SOMCO a fait signifier à Madame [S] [M] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 2 112,37 €.

Selon exploit d’huissier délivré le 27 novembre 2024, la SOMCO a fait citer Madame [S] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du présent Tribunal statuant en référé aux fins de voir :

— déclarer la demande de la société SOMCO recevable et bien fondée,

— constater que par suite du non-paiement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 8 février 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire,

— dire et juger que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 9 avril 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du défendeur, ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens, de l’immeuble sis à [Adresse 4], sous astreinte de 20€ par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification du présent jugement,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 9 avril 2024,

— dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— condamner le défendeur à lui payer :

* la somme de 2 318,01 € majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés de loyers et charges et les indemnités d’occupation dues du mois au 14 novembre 2024, loyer et provision sur charges du mois d’octobre 2024 inclus, selon la situation arrêtée au 14 novembre 2024, soit la somme de 2 473,30 euros apparaissant sur le relevé de compte du 22 novembre 2023, déduction faite des factures de Maître [T] d’un montant de 155,29 euros ;

* l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la libération des lieux et remise des clefs du logement,

Subsidiairement, si par impossible le Tribunal considérait que l’indemnité d’occupation ne pouvait évoluer dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié :

— fixer l’indemnité d’occupation due par le défendeur à la somme de 717€, à compter de la résiliation du bail et condamner le défendeur à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où il se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à libération effective des lieux,

Subsidiairement, si par impossible le tribunal fixait la date de résiliation du bail à la date du prononcé du présent jugement :

— prononcer la résiliation du bail signé le 10 mars 2021 prenant effet le 8 avril 2021 par le défendeur aux torts exclusifs de ce dernier,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du défendeur, ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens, de l’immeuble sis à [Adresse 4], sous astreinte de 20€ par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification du présent jugement,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation judiciaire du bail et condamner le défendeur à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où il se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— condamner le défendeur à lui payer :

* la somme de 2 318,01 € majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés de loyers et charges et les indemnités d’occupation dues du mois au 14 novembre 2024, loyer et provision sur charges du mois d’octobre 2024 inclus, selon la situation arrêtée au 14 novembre 2024, soit la somme de 2 473,30 euros apparaissant sur le relevé de compte, déduction faite des factures de Maître [T] d’un montant de 155,29 euros ;

* en deniers et quittances les loyers et charges qui ne seraient pas réglés pour la période allant du mois de novembre 2024 jusqu’à la date du présent jugement, augmentés des intérêts légaux à compter du prononcé dudit jugement,

En tout état de cause,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux entiers frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire s’élevant à 155,29 euros et ceux de l’article 10 du Décret n°2001-212 du 8 mars 2001 en cas d’exécution forcée par huissier, ceux de la signification de lettre s’élevant à 73,30 euros,

— ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [S] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers et des charges, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

A titre subsidiaire, elle demande à voir prononcer la résiliation du bail en raison des manquements du locataire à son obligation de payer les loyers et les charges à échéance.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 janvier 2025. La SOMCO, par la voix de son conseil, a fait reprendre ses conclusions d’assignation.

Madame [S] [M], convoquée par exploit d’huissier de justice remis à l’étude, n’est ni présente ni représentée.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise à délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Il est justifié de cette démarche le 28 novembre 2024.

Il est également justifié de la signalisation de la situation d’impayés, à l’organisme payeur des aides au logement, donc la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée faite deux mois avant la délivrance de l’assignation.

La demande formée à l’encontre de Madame [S] [M] aux fins de constatation résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail

L’article 834 nouveau du Code de procédure civile permet au Juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 10 mars 2021 prenant effet le 8 avril 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’ article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un double commandement de payer et pour défaut d’assurance a été délivré le 8 février 2024 à Madame [S] [M] pour paiement d’une somme principale de 2 112,37 euros au titre de l’arriéré arrêté au 7 février 2024.

Il n’est pas contesté que ces causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 9 avril 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SA SOMCO, Madame [S] [M] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Elle doit donc être condamnée à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [S] [M] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la suspension de la clause résolutoire et Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, faut de la présence de Madame [S] [M], de demande et de la réunion des conditions juridiques, il n’est pas possible d’accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SA SOMCO, Madame [S] [M] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Enfin, la défenderesse demeurant dans les lieux depuis le 9 avril 2024 sans droit ni titre, cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer contractuellement convenu. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et devra être acquittée, les échéances antérieures étant inclue dans l’arriéré locatif ci-après.

Sur la demande en paiement

Aux termes du nouvel article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

En l’espèce, la preuve de l’obligation d’acquitter l’arriéré de loyers et de charges réclamé dans l’assignation est rapportée par la production du contrat de location, du décompte des sommes dues et du commandement de payer.

Ainsi, l’obligation de paiement des arriérés de loyers et charges par le défendeur n’est pas sérieusement contestable.

Selon le décompte arrêté au 14 novembre 2024, l’arriéré de loyers, charges, et avances sur charges se chiffre à 2 473,30 euros.

Doivent être déduits du décompte les frais de justice qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, conformément à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, soit la somme totale de 155,29 euros.

Madame [S] [M] ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de la condamner à payer à la SA SOMCO la somme provisionnelle de 2 318,01 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêté au 14 novembre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024, date de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, et ce conformément à la demande.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Rien ne s’oppose en revanche à ce que soit accordée une provision à ce titre dès lors que l’obligation à paiement n’est pas sérieusement contestable. Il en est ainsi de l’obligation pour un locataire dont il est établi qu’il se maintient dans le logement sans droit ni titre depuis la résolution du bail.

Dès lors il convient de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à une somme équivalente au montant du loyer mensuel conventionné, soit 717 euros, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Compte tenu de ce que le bail est résilié depuis le 9 avril 2024 et du décompte arrêté au 14 novembre 2024, Madame [S] [M] sera condamnée au paiement de cette indemnité à compter du mois de novembre 2024 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [S] [M] est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SOMCO et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [S] [M] est condamnée à verser à la demanderesse la somme de 500 € en application de l’article précité

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS la SA SOMCO, recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que le bail conclu entre les parties le 10 mars 2021 prenant effet le 8 avril 2021 s’est trouvé de plein droit résilié le 9 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNONS qu’à défaut pour Madame [S] [M] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 6] [Localité 14] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Madame [S] [M] au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi soit 717 euros, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [S] [M], ou celui qui se maintiendrait indument dans les lieux, à payer à la SA SOMCO cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter de novembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne et remise des clefs ;

CONDAMNONS Madame [S] [M] à payer à la SA SOMCO une provision de 2 318,01 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, et des indemnités d’occupation arrêté au 14 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 ;

DÉBOUTONS la SA SOMCO du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Madame [S] [M] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

CONDAMNONS Madame [S] [M] à payer à la SA SOMCO la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATONS le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

Le Greffier, Le Président,