N° RG 25/00101 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GS5Z

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire

à :

Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

à :

[Y] [E],

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 12 Mai 2026

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [E]

née le 15 Août 1989 à CHARTRES (28000), demeurant 8 rue Vercingétorix – Etage 3 – Appt 9 – 28000 CHARTRES

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART, statuant en matière de référé

assistée de Zoé JOCOU, auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 07 Avril 2026 et mise en délibéré au 12 Mai 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2021, prenant effet à compter du 23 décembre 2021, l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole, (dénommé ci après « C’Chartres Habitat ») a donné à bail à Mme [Y] [E] un local à usage d’habitation situé 8 rue Vercingétorix, étage 3 appartement 9 – 28000 Chartres, moyennant un loyer mensuel révisable de 369,96 €.

Par acte de commissaire de Justice délivré le 22 mai 2025 (à personne), C’Chartres Habitat a fait assigner sa locataire, Mme [Y] [E], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référés, aux fins de voir:

— condamner Mme [Y] [E], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 1 634,45 € ;

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, au profit de C’Chartres Habitat, et en conséquence,

— ordonner l’expulsion du logement et de tous les locaux accessoires, sis 8 rue Vercingétorix, étage 3 appartement 9 – 28000 Chartres, de Mme [Y] [E], et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours de la Force Publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu ;

— condamner Mme [Y] [E], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à a libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi ;

— condamner Mme [Y] [E] au paiement d’une indemnité de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 15 février 2024.

Appelée à l’audience du 07 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été examinée à l’audience du 07 avril 2026.

Lors de cette audience, C’Chartres Habitat par l’intermédiaire de son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 590,46 €, selon décompte du 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. Il indique ne pas être opposé à d’éventuels délais de paiement.

Mme [Y] [E] comparait en personne. Elle indique avoir fait le nécessaire pour apurer sa dette, et avoir notamment effectué au matin de l’audience un virement au bailleur d’un montant de 250 €. Elle sollicite des délais de paiement, proposer de s’acquitter de sa dette par des règlements mensuels de 80 € en sus du paiement du loyer courant.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de l’Eure-et-Loir, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal le 23 septembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de l’Eure-et-Loir par voie électronique le 22 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il convient à titre liminaire de relever, s’agissant d’un bailleur social, que C’Chartres Habitat a saisi au moins trois mois avant l’audience la Caisse d’Allocations Familiales de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, cette dernière ayant réceptionné la notification le 04 juillet 2023.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, C’Chartres Habitat a fait délivrer à Mme [Y] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 150,04 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 2 février 2024, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 avril 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [Y] [E] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers de sorte qu’au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation reste à la date du 31 mars 2026 la somme de 590,46 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Mme [Y] [E] au paiement à titre provisionnel de la somme de 590,46 €, arrêtée au 31 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code de procédure civile.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués et de tous les locaux accessoires, sis 8 rue Vercingétorix, étage 3 appartement 9 – 28000 Chartres, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, que Mme [Y] [E] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 16 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Ces délais et les modalités de paiement accordés pour régler la dette locative ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et ne suspendent pas l’obligation de paiement du loyer et des charges.

Ainsi, si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater que la dette n’a pas atteint un seuil irréversible, que le droit au logement est un droit fondamental au sens de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 et que Mme [Y] [E] s’est efforcée de régulariser partiellement sa situation en reprenant le paiement des loyers courants depuis septembre 2025, et en augmentant ces versements chaque mois afin d’apurer petit à petit sa dette.

En conséquence, il y a lieu de lui laisser une dernière chance de demeurer dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement qui entraîneront la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [Y] [E] sera donc autorisée à se libérer de sa dette locative par l’effet de 7 versements mensuels de 80 euros chacun, ces règlements supplémentaires devant intervenir en plus du loyer courant, et d’une 8ème et dernière mensualité qui soldera la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors suspendus, en raison même des délais ainsi accordés à la locataire, sous condition du respect par cette dernière de son obligation de remboursement ainsi que du paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité de remboursement de la dette à son échéance ou d’un seul terme de loyer, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, la défenderesse sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire.

La totalité de la somme restant due sera exigible et la défenderesse sera alors occupante sans droit ni titre du logement qu’elle devra libérer.

Le bailleur pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [E] et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours, outre les charges, et la défenderesse sera condamnée à payer cette somme mensuellement jusqu’à libération complète des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation étant destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux, elle revêt un caractère indemnitaire, elle ne sera donc soumise ni à la révision des loyers ni à indexation.

Enfin, le bailleur sera autorisé à entreposer les meubles éventuellement laissés dans les locaux dans tel lieu de son choix, aux risques et périls de la défenderesse.

En cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible de plein droit, et il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [Y] [E] faute de départ volontaire.

Sur les demandes accessoires :

Mme [Y] [E], qui succombe, supportera les dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’Chartres Habitat les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique et en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole dénommé C’Chartres Habitat et Mme [Y] [E] le 13 décembre 2021, prenant effet à compter du 23 décembre 2021, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 8 rue Vercingétorix, étage 3 appartement 9 – 28000 Chartres, et en conséquence la résiliation du bail à la date du 16 avril 2024 ;

CONDAMNONS Mme [Y] [E] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole dénommé C’Chartres Habitat la somme de 590,40 € (CINQ CENT QUATRE-VINGT-DIX EUROS ET QUARANTE CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

ACCORDONS à Mme [Y] [E] un délai de 8 mois pour s’acquitter de sa dette, à raison de 7 mensualités de 80 € (QUATRE-VINGT EUROS) chacune et une 8 ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais, en plus du loyer et charges en cours;

PRÉCISONS que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra être réglée avant le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée de plein droit n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer courant à son échéance, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

1°/ la totalité de la somme restant due au titre de la dette locative deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire dès le défaut de paiement,

3°/ Mme [Y] [E] sera tenue de quitter les lieux et, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

4°/ le bailleur sera autorisé à remettre les biens se trouvant dans les locaux au jour de l’expulsion, sur place ou dans tel lieu approprié de son choix, aux frais de la défenderesse et ce en application des dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [Y] [E] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole dénommé C’Chartres Habitat, à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer en cours, outre les charges jusqu’à la libération effective du logement loué ;

REJETONS la demande d’astreinte de l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole dénommé C’Chartres Habitat ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

REJETONS la demande de l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole dénommé C’Chartres Habitat au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Y] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 février 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 12 Mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION