Tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

N° RG 25/00101 – N° Portalis DBY5-W-B7J-C2FC

Minute :

JUGEMENT

DU : 04 Septembre 2025

S.A. HLM DU COTENTIN

C/

[I] [L]

Association UDAF DE LA MANCHE

JUGEMENT

PRONONCÉ PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHERBOURG EN COTENTIN, LE QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par […] […], Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN, exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de […] […], Greffier ;

Après débats à l’audience du 05 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Septembre 2025, pour rendre le jugement suivant :

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. HLM DU COTENTIN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Stéphane BATAILLE, avocat au barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [L]

né le 16 Janvier 1987 à [Localité 5] (MANCHE), demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

Association UDAF DE LA MANCHE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Mme [U], curatrice de Monsieur [I] [L] (curatelle renforcée).

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2024, la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” a donné à bail à Monsieur [I] [L] un logement sis [Adresse 4] – à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 402,67€, charges comprises.

Le 26 novembre 2024, la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” a fait signifier à Monsieur [I] [L] un commandement de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 1 998,35€, arrêtée au 31 octobre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, remis à l’étude, la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” a fait assigner Monsieur [I] [L] devant le Juge des contentieux de la protection de Cherbourg-en-Cotentin, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de bail à compter du 26 janvier 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [L], de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [I] [L] au paiement de la somme principale de 2 358,13€, montant des loyers et charges dus au 31 janvier 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, sous réserve des acomptes versés ;

— condamner Monsieur [I] [L] au paiement de l’émolument du droit proportionnel prévu par l’article A 444-32 du Code de Commerce,

— condamner Monsieur [I] [L] au paiement d’une indemnité équivalente au montant égal au loyer révisable chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers, outre les charges, qui auraient été effectivement dus jusqu’à la restitution des clés ou la reprise des lieux et aux loyers dus, jusqu’au jour de la résiliation du bail, à compter de l’échéance du 26 janvier 2025;

— condamner Monsieur [I] [L] au paiement d’une somme de 400€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Monsieur [I] [L] au paiement d’une somme de 400€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— dire y avoir lieu à exécution provisoire de droit ;

— condamner Monsieur [I] [L] au paiement des dépens.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois et a été plaidée le 05 juin 2025.

Lors de l’audience du 15 mai 2025, L’UDAF DE LA MANCHE a indiqué intervenir volontairement à l’instance, en sa qualité de curatrice de Monsieur [I] [L] selon jugement du 20 janvier 2025 du Juge des tutelles de CHERBOURG-EN-COTENTIN.

A l’audience, la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” a comparu, représentée par Maître BATAILLE, Avocat au Barreau de Cherbourg-en-cotentin.

Elle s’en est rapportée à ses dernières écritures et pièces, maintenant l’ensemble de ses demandes. Elle a indiqué que la dette s’élevait à la somme de 2 495,86€ et qu’elle ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100€ par mois.

Monsieur [I] [L] a comparu, assisté par Madame [U], sa curatrice exerçant au sein de l’UDAF de la Manche.

Ils ont demandé la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 30€ par mois.

Madame [U] a précisé qu’un dossier de surendettement avait été déposé.

Monsieur [I] [L] et L’UDAF DE LA MANCHE ont été autorisés à produire, en cours de délibéré, le justificatif du paiement du loyer courant au mois de juin et de juillet 2025. Aucune document n’a été transmis au greffe de la juridiction à la date du 11 août 2025.

En application de l’article 24, V, de la loi du 06 juillet 1989, le Juge a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 la loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’Etat dans le Département de la Manche, par courrier électronique du21 février 2025, soit six semaines minimum avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la Commission CCAPEX a été effectuée le 25 octobre 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés:

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, “il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette”.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le 26 novembre 2024, la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” a fait signifier à Monsieur [I] [L] un commandement de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 1 998,35€, arrêtée au 31 octobre 2024.

Ce commandement mentionne, conformément à l’article 24, I, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, que “le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, ainsi que la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil”.

Ce commandement mentionne également la clause résolutoire, insérée dans le contrat de bail, aux termes de laquelle les parties ont convenu que le non-paiement des loyers peut entraîner la résiliation du bail de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 03 juin 2025, ainsi que le commandement de payer précité.

Monsieur [I] [L] produit la copie de sa demande de surendettement, datée du 05 juin 2025. Ce dossier de surendettement n’a pas été déclaré recevable dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, ce qui signifie que ce commandement produit valablement tous ses effets.

Le décompte produit permet de constater qu’aucun versement n’a été effectué au 03 juin 2025, ce que les défendeurs ne contestent pas.

Par conséquent, la dette s’élève à la somme de 2 495,86€, selon décompte arrêté au 03 juin 2025.

Aucun paiement total n’est intervenu dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 26 janvier 2025 et de condamner Monsieur [I] [L], majeur sous le régime de la curatelle renforcée exercée par L’UDAF DE LA MANCHE, au paiement de la somme de 2 495,86€, suivant décompte arrêté au 03 juin 2025, ladite somme portant intérêts à compter de la présente décision.

Sur les demandes d’expulsion, de délais de paiement et d’indemnité d’occupation :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par l’ordonnance du 19 décembre 2014 et par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, “ le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, le relevé de compte permet de constater que le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

Néanmoins, le bailleur précise consentir à des délais de paiement à hauteur de 100€ par mois, afin que l’aide du FSL d’un montant de 1 829,74€ soit débloquée et effectivement versée.

Monsieur [I] [L] n’a pas produit, dans les délais autorisés, de justificatifs concernant la reprise du paiement du loyer courant, ce qui signifie que les délais ne sont pas de droit et que la bailleresse pouvait s’opposer à l’octroi de délais.

Aussi, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, à hauteur de 100€ par mois comme accepté par la bailleresse, selon les modalités décrites dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [I] [L] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si le locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et le locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer à la demanderesse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour lui de quitter les lieux, Monsieur [I] [L] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Il pourra toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Au jour des débats, le dossier de surendettement déposé par Monsieur [I] [L] n’a pas été déclaré recevable. Il convient de rappeler que la décision de recevabilité emporte obligation de payer le loyer courant et qu’il appartient au débiteur de suivre les mesures imposées par la Commission.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes des dispositions de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du même Code, “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés”.

En l’espèce, la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” ne justifie pas de ce préjudice indépendant et ne caractérise pas l’existence d’un préjudice lui permettant de solliciter des dommages et intérêts.

Il y a en conséquence lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur la demande au titre du droit proportionnel :

Il n’incombe pas au Juge des contentieux de la protection de statuer sur le droit proportionnel sollicité par la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN”, ce droit étant une prestation de recouvrement ou d’encaissement non établie et caractérisée au jour des débats.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [L], majeur sous curatelle renforcée exercée par L’UDAF DE LA MANCHE, succombant, sera condamné au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort ;

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 18 avril 2024, et portant sur le logement sis [Adresse 4] – à [Localité 5], à compter du 26 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L], majeur sous curatelle renforcée exercée par L’UDAF DE LA MANCHE, à payer à la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” la somme de 2 495,86€ (deux-mille-quatre-cent-quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt-six centimes), suivant décompte arrêté au 03 juin 2025, ladite somme portant intérêts à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [I] [L], majeur sous curatelle renforcée exercée par L’UDAF DE LA MANCHE, à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification du présent jugement, en 24 mensualités de 100€ (cent euros) et en une 25ème mensualité correspondant au solde de la dette ;

ORDONNE que les effets de la clause résolutoire du bail soient suspendus durant ce délai et DIT que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement de la dette à l’issue du délai ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” à faire expulser Monsieur [I] [L], majeur sous curatelle renforcée exercée par L’UDAF DE LA MANCHE, ou tout occupant de son chef, deux mois après leur avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [I] [L], majeur sous curatelle renforcée exercée par L’UDAF DE LA MANCHE, à payer à la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : Direction Départementale de la cohésion sociale de la Manche, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 1]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LE QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONFORMÉMENT AUX DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 450, alinéa 2, DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE, LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

[…] […] […] […]