TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00623 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JJG5

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 18 Décembre 2024

S.C.I. IRIS

Rep/assistant : M^e Jean-paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [W] [B]

Rep/assistant : M^e Thomas FOULET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [M] [O]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 18 Décembre 2024

A :M^e Jean-paul GUINOT

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 18 Décembre 2024

A :M^e Jean-paul GUINOT

M^e Thomas FOULET,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 07 Novembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 18 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.C.I. IRIS, dont le siège social est 347 Boulevard Etienne Clémentel – 63100 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Jean-paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [W] [B], demeurant 17 rue Paul Diomède – 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par M^e Thomas FOULET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [M] [O], demeurant 13 rue de la Cartoucherie – Étage 2, Appt 13 – 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 8 janvier 2020, la S.C.I. IRIS a donné à bail à Monsieur [M] [O] un logement situé 13, rue de la Cartoucherie à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350,00 €, provision sur charges comprise.

Suivant acte sous seing privé du même jour, Madame [W] [U] épouse [B] s’est portée caution solidaire de Monsieur [M] [O] pour une durée de trois ans pour le règlement de toutes les sommes dues par ce dernier au bailleur et résultant du contrat de location signé le 8 janvier 2020.

Le 27 janvier 2023, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 548,21 €. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 27 janvier 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [M] [O] le 30 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2023, la S.C.I. IRIS a fait assigner Monsieur [M] [O] ainsi que Madame [W] [B] en qualité de caution devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des loyers pendant plusieurs mois,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [O] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [M] [O], solidairement avec Madame [W] [B], à lui payer les sommes suivantes :

* 1.437,52 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 août 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

*365,02 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,outre la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 septembre 2023.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 7 novembre 2024 pour être plaidée.

A l’audience, la S.C.I. IRIS indique que, début novembre 2023, la SCI IRIS a été informée par d’autres locataires que Monsieur [M] [O] aurait quitté les lieux et que la porte d’entrée de l’appartement serait demeurée ouverte. La S.C.I. IRIS a alors mandaté Maître [G] [C], commissaire de justice, en vue de l’établissement d’un constat. Selon procès-verbal de constat en date du 15 novembre 2023, le commissaire de justice instrumentaire a constaté le départ de Monsieur [M] [O] ainsi que de nombreuses dégradations commises dans le logement.

Par requête enregistrée le 4 décembre 2023, la S.C.I. IRIS a sollicité qu’il soit constatée la résiliation du bail et ordonner la reprise des lieux. Par ordonnance en date du 14 décembre 2023, suite à un abandon caractérisé du logement donné à bail, il a été constaté la résiliation du bail avec autorisation de reprise du logement par le bailleur.

La S.C.I. IRISI indique que Monsieur [M] [O] ayant quitté les lieux loués en cours d’instance, la demande de résiliation du bail et d’expulsion du locataire initialement formulées sont devenues sans objet.

Elle indique qu’au jour de l’audience, et conformément à un décompte arrêté au mois de décembre 2023, le montant de l’arriéré locatif et des charges impayées s’élève à la somme de 3.090,80 €.

La S.C.I. IRIS, dans ses dernières conclusions, signifiées au locataire et à la caution suivant acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2024, demande au juge des contentieux de la protection de :

— condamner solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [W] [B] à lui payer la somme de 3.090,81 € au titre de l’arriéré locatif et charges impayées selon décompte arrêté au mois de décembre 2023,

— condamner les mêmes solidairement à lui payer la somme de 8.757,80 € au titre des dégradations locatives dûment constatées,

— condamner les mêmes à lui payer la somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que le constat dressé par Maître [C] le 15 novembre 2023,

— dire n’y avoir lieu à déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

Monsieur [M] [O] assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a jamais comparu.

Madame [W] [B], dans ses dernières conclusions, indique qu’en matière de bail, l’acte de cautionnement est réglementé par les dispositions impératives de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont l’article 22-1 et qu’il incombe au bailleur qui réclame l’exécution d’un acte de cautionnement de rapporter la preuve de son existence.

Elle indique que le contrat de location qui lui a été communiqué par la S.C.I. IRIS ne contient aucun acte de cautionnement et qu’elle n’a jamais régularisé un acte de cautionnement. Elle précise également qu’il n’est pas démontré qu’un exemplaire du contrat de location lui aurait été remis alors qu’il s’agit pourtant d’une condition de validité de l’engagement de caution.

Madame [B] indique que, si par extraordinaire, la S.C.I. IRIS justifiait du respect des conditions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, il y aurait lieu de constater que son engagement était limité à une durée de trois ans à compter de la date de prise d’effet du contrat de location. Selon elle, son engagement aurait pris fin le 8 janvier 2023 et à cette date l’arriéré locatif était de 548,21 €. En raison des versements effectués par Monsieur [O], à l’issu de son prétendu engagement, il n’existait plus aucun arriéré locatif susceptible de lui être réclamé. Il en est de même s’agissant de la demande formulée au titre des dégradations locatives.

Concernant les dégradations locatives que la société bailleresse impute à Monsieur [O], Madame [B] indique que le bail fait état d’un état des lieux d’entrée, en conséquence celui-ci doit être communiqué par cette dernière, qui, dans ces conditions ne peut bénéficier des dispositions de l’article 1731 du Code civil, puisque une comparaison doit être effectuée entre l’état des lieux d’entrée et le constat dressé à la sortie.

Madame [B] estime enfin que le devis produit aux débats par la S.C.I. IRIS en vue de la remise en état du logement est disproportionné par rapport au constat dressé par le commissaire de justice, alors qu’il ne s’agit que d’un studio de 16 m².

Madame [B] demande au juge des contentieux de la protection de juger que la S.C.I. IRIS ne démontre pas l’existence d’un acte de cautionnement régulier et, subsidiairement que son engagement était limité à trois ans,

En conséquence,

— débouter la S.C.I. IRIS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et subsidiairement réduire dans de plus justes proportions les demandes de la S.C.I. IRIS,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir si elle est condamnée à verser une quelconque indemnité à la S.C.I. IRIS,

— condamner la S.C.I. IRIS et Monsieur [O], in solidum, à lui payer et porter la somme de 2.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et conclusions déposées lors de l’audience du 7 novembre 2024 ; ceci en application des dispositions des articles 446-1 et 455 du Code et de Procédure Civile.

L’enquête sociale censée récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’a pas été diligentée, Monsieur [M] [O] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [M] [O] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur l’engagement de caution de Madame [W] [B]

Contrairement à ce qu’indique Madame [B], la S.C.I. IRIS produit l’acte de cautionnement solidaire qu’elle a signé le 8 janvier 2020.

Dans cet acte, elle reconnaît avoir reçu un exemplaire du contrat de bail et avoir pris connaissance de ses clauses et conditions, qu’elle a par ailleurs signé le même jour.

Dans un courrier adressé au tribunal le 11 décembre 2023, elle reconnaît s’être portée caution de Monsieur [O] et indique avoir résilié son engagement en tant que caution le 13 janvier 2023, mais n’en justifie pas. Elle produit l’avis de réception d’un courrier qu’elle adresse à la SCI IRIS sans justifier de la teneur de celui-ci.

Le cautionnement qu’elle a signé garanti, au profit du bailleur, le paiement de tout ce que le locataire peut devoir au bailleur, et en particulier : les loyers, charges et accessoires, intérêts, indemnités dues au titre de clauses pénales et indemnités d’occupation, frais et dépens de procédure et coût des actes, ainsi que les réparations mises à la charge du locataire.

Concernant la résiliation, par mention manuscrite, elle indique : “J’ai pris connaissance du premier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 rédigé ainsi: “Lorsque la cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.”“

Madame [B] s’est engagée pour une durée de 3 ans à compter du 8 janvier 2020, de sorte que son engagement était effectif jusqu’au 8 janvier 2023.

L’engagement de caution de Madame [W] [B] résulte clairement du contrat accessoire au bail du 8 janvier 2020 qu’elle a signé et qui comporte la mention manuscrite exigée par la loi. Son obligation à la dette locative, y compris aux réparations expressément mentionnées au contrat de cautionnement solidaire, n’apparaît donc pas contestable. Cependant cet engagement a pris fin le 8 janvier 2023 ; or, à cette date, aucune somme ne restait due au titre des loyers et charges et, à cette même date, la S.C.I. IRIS n’avait fait aucune demande au titre des réparations locatives.

En effet, au 31 décembre 2022, Monsieur [O] restait redevable de la somme de 548,21 €. Il a procédé à un versement de 450,00 € au cours du mois de janvier 2023 puis à un versement de 250,00 € en avril 2023. En vertu des dispositions de l’article 1342-10 du Code civil, ces versements se sont imputés sur les loyers impayés les plus anciens, de sorte qu’à la date du 8 janvier 2023, il n’y avait plus de dette locative et la dette relative aux dégradations n’existait pas.

En conséquence, la S.C.I. IRIS sera déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [B].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La S.C.I. IRIS produit un décompte arrêté au 31 décembre 2023, au moment de la reprise de l’appartement par la S.C.I. IRIS, établissant l’arriéré locatif à la somme de 3.090,81 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.C.I. IRIS est établie tant dans son principe que dans son montant ; Monsieur [M] [O] sera donc condamné à lui payer, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter de la présente décision.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’état des lieux de sortie, comparé à l’état des lieux d’entrée permet de constater les éventuelles dégradations et pertes qui seront survenues dans le logement loué et dont le locataire doit répondre et de vérifier également si ce dernier a rempli correctement ses obligations en ce qui concerne les réparations locatives mises à sa charge.

L’article 1730 du Code civil précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les biens loués en bon état de réparation locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du Code civil indique également que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats par la société bailleresse, bien que ce dernier soit visé dans le bail en tant qu’annexe D. A défaut de preuve contraire et en vertu des dispositions de l’article 1731 du Code civil ci-dessus rappelées, Monsieur [O] est présumé avoir reçu les biens loués en bon état de réparations locatives.

Le procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice le 15 novembre 2023, indique que le logement est très sale et nécessite un nettoyage complet en profondeur. Concernant les dégradations, le commissaire de justice note des dégradations avec des murs salis et des plinthes arrachées ; la cabine de douche est dégradée en pied et est très sale ; un radiateur électrique est arraché ; le linoléum particulièrement sale est à remplacer. Il conclue en indiquant : “d’une manière générale, je peux constater que le logement est vide et abandonné et nécessite un nettoyage en profondeur complet.”

Si, comme il est indiqué et comme on peut le constater sur les photographies annexées au constat du commissaire de justice, le logement est très sale, tout n’est pas à remplacer comme souhaiterait le laisser croire les demandes faites par la S.C.I. IRIS au vue du devis versé aux débats qui paraît disproportionné par rapport au constat du 15 novembre 2023 et à la surface du logement qui n’est qu’un studio de 16,50 m². L’obligation du preneur de répondre des dégradations locatives ne s’entend pas de la remise à neuf du logement. Il y a également lieu de tenir compte de la vétusté.

Il ressort du constat que les dégradations concernent les murs et plinthes, le linoléum et un radiateur électrique qui est simplement décroché du mur. La cabine de douche n’est dégradée qu’en pied et même si elle est très sale, il ne ressort pas des photographies qu’elle soit à changer.

Si l’on se réfère aux photographies, les murs sont peints, il n’y a donc pas lieu de facturer une dépose des anciens revêtements muraux. De même le locataire n’a pas à supporter la fourniture et la pose de toile de verre ; soit une toile de verre était déjà en place et il suffit de la repeindre, soit il n’y en avait pas et dans ce cas, la pose de celle-ci ne peut lui incomber. Il en est de même pour les travaux concernant la salle de bains ainsi que des travaux de plomberie, la hotte électrique, la plaque de cuisson et le réfrigérateur, que le commissaire de justice ne note pas comme ayant été dégradés mais uniquement sales.

Seuls peuvent lui être imputés les travaux concernant le nettoyage complet de l’appartement, le remplacement du sol et la peinture des murs, ainsi que divers petits travaux soit une somme globale de 3.000,00 € ; somme qui correspond d’ailleurs au coût d’une rénovation simple d’un appartement de cette superficie.

En conséquence, Monsieur [M] [O] sera condamné à payer la S.C.I. IRIS la somme de 3.000,00 € au titre des réparations locatives.

Sur les autres demandes

Monsieur [M] [O], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 400,00 €. Il sera en conséquence condamné à verser cette somme à la S.C.I. IRIS.

Concernant la demande faite par Madame [B] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, compte tenu de la situation économique des parties et du fait que Madame [B] s’était portée caution de Monsieur [O], il apparaît conforme à l’équité de ne pas condamner ce dernier à verser une quelconque somme au titre de l’article 700 du C.P.C. à Madame [B] qui sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la S.C.I. IRIS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [W] [U] épouse [B],

DÉBOUTE Madame [W] [U] épouse [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer à la S.C.I. IRIS la somme de 3.090,81 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au jour de son départ, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer à la S.C.I. IRIS la somme de 3.000,00 € au titre des dégradations locatives,

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer à la S.C.I. IRIS la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation, du commandement de payer du 27 janvier 2023, celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département ainsi que le constat dressé par le commissaire de justice le 15 novembre 2023,

RAPPELLE la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection