CG/MLP

Jugement N°

du 05 NOVEMBRE 2024

Chambre 6

N° RG 24/00836 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JXDK

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “RESIDENCE TRELEZERE”

c/

[M] [H]

[S] [X]

M^e Sophie PAYEN

GROSSE le

— M^e Sophie PAYEN

Copie électronique :

— M^e Sophie PAYEN

Copies :

— M. [M] [H]

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JUGEMENT

rendu le CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Laetitia JOLY, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— [Localité 6] DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “RESIDENCE [13]” sise [Adresse 8], représenté par son syndic la SARL CEGADIM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Sophie PAYEN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEURS

— Monsieur [M] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

— Madame [S] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 15 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [H] et madame [S] [X] sont propriétaires des lots n° 108, 095-096 et 272 représentant 48/10000 des parties communes de l’ensembe immobilier « RESIDENCE TRELEZERE » située [Adresse 11] et [Adresse 10].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par monsieur [M] [H] et madame [S] [X] aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure adressée.

Par actes séparés en date des 19 et 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE [13] » sis [Adresse 9] représenté par son syndic, la SARL CEGADIM, a assigné monsieur [M] [H] et madame [S] [X] devant la Présidente du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

constater que Madame et Monsieur [H] n’ont pas satisfait à la mise en demeure adressée par le [Adresse 12] [Adresse 14], représentée par son syndic, en date du 20.06.24, dans le délai de 30 jours fixé par la loi,en conséquence, condamner solidairement Madame et Monsieur [H] au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 14] », situé [Adresse 9], représenté par son syndic la SARL CEGADIM, la somme de 4.768,89€ au titre d’arriéré de charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2024 pour la somme de 3.784,03€,condamner solidairement Madame et Monsieur [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civilecondamner Madame et Monsieur [H] aux entiers dépens. A l’audience de référé du 15 octobre 2024 à laquelle les débats se sont tenus, le demandeur a repris le contenu de son assignation et produit un décompte actualisé au 1er octobre 2024.

Monsieur [M] [H] a comparu en personne à l’audience en faisant savoir oralement qu’il avait rencontré des difficultés financières et qu’il souhaitait mettre en vente son bien. Il ne conteste pas le montant de sa dette et sollicite de se voir accorder des délais de paiement.

Madame [S] [X] n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande en paiement des charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées sur la période du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2024 inclus pour un montant total de 5443,61 euros.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— un règlement de copropriété (répartition des charges, solidarité)

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 05 février 2024 votant le budget prévisionnel 2024 et de l’exercice suivant

— une attestation de non-recours

— un extrait de matrice cadastrale

— un décompte de charge arrêté au 04 septembre 2024

— une mise en demeure adressée en date du 20.06.24 avec accusé de réception

— un contrat de syndic.

Il y a lieu de relever que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 4 938,06 euros qui correspond aux seules charges et cotisations appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs.

En conséquence, il convient de condamner in solidum monsieur [M] [H] et madame [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 938,06 euros au titre d’arriéré de charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2024, selon décompte arrêté au 1er octobre 2024.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais engagés pour le recouvrement de sa créance pour un montant de 505,55 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, comprenant :

une mise en demeure du 20 juin 2024 de 32,40 eurosdes frais de constitution dossier avocat de 103,20 eurosdes honoraires d’avocat de 250 eurosdes frais de procédure de 119,95 euros. Il résulte de ce qui précède que les frais de constitution de dossier d’avocat ainsi que leurs honoraires n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les défendeurs ne peuvent dès lors être condamnés à supporter ces derniers.

De la même façon, les frais de procédure ne s’appuyant pas sur des pièces justificatives ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

En conséquence, monsieur [M] [H] et madame [S] [X] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 32,40 euros correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 1er octobre 2024.

3/ Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le Juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il appartient alors au débiteur d’effectuer une offre de règlement et d’apporter les éléments de preuve concernant sa situation financière, et notamment ses revenus et ses charges prévisibles, ainsi que tout élément permettant de penser qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé.

En l’espèce, monsieur [M] [H] a sollicité oralement à l’audience de se voir octroyer des délais de paiement. Il expose avoir rencontré des difficultés avec son locataire en place dans l’appartement objet du présent litige. Il explique que le locataire aurait abîmé l’appartement et que les dégradations commises l’auraient conduit à engager des dépenses pour faire des travaux. Il propose d’apurer sa dette en versements de 300 euros par mois, en sus du règlement des charges courantes.

Pour faire droit à une telle demande, le juge doit pouvoir se baser sur des éléments objectifs tels qu’évoqués ci-avant.

Toutefois, monsieur [H] ne produit aucun élément objectif concernant sa situation financière et les difficultés alléguées. Il ne produit pas davantage de factures en lien avec les travaux de remise en état prétendument effectués, de sorte qu’en l’état rien ne permet d’établir les dépenses exposées.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Monsieur [M] [H] et madame [S] [X] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 250 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum monsieur [M] [H] et madame [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE [13] » sis [Adresse 9] représenté par son syndic, la SARL CEGADIM, la somme de QUATRE MILLE NEUF CENT TRENTE-HUIT EUROS ET SIX CENTIMES (4.938,06 €) au titre d’arriéré de charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2024, selon décompte arrêté au 1er octobre 2024,

CONDAMNE in solidum monsieur [M] [H] et madame [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » sis [Adresse 9] représenté par son syndic, la SARL CEGADIM, la somme de TRENTE-DEUX EUROS ET QUARANTE CENTIMES (32,40 €) correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 1er octobre 2024,

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum monsieur [M] [H] et madame [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « RESIDENCE [13] » sis [Adresse 9] représenté par son syndic, la SARL CEGADIM, la somme de DEUX CENT CINQUANTE EUROS (250 €) en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum monsieur [M] [H] et madame [S] [X] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,