CG/MLP

Ordonnance N°

du 03 DECEMBRE 2024

Chambre 6

N° RG 24/00558 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JTJN

du rôle général

S.E.L.A.R.L. AJ UP

S.E.L.A.R.L. MJ [I]

S.A.S. [Adresse 32]

c/

S.E.L.A.R.L. GEOVAL

et autres [C]-[M] [T]

M^e Christèle EYRAUD

la SCP

GROSSES le

— M^e Christèle EYRAUD

— la SOCIETE CIVILE [C]-[M] [T] ([Localité 34])

— la SELARL AVK ASSOCIES

— la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES

— la SELARL TOURNAIRE – MEUNIER

Copies électroniques :

— M^e Christèle EYRAUD

— la SELARL AVK ASSOCIES

— la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES

— la SELARL TOURNAIRE – MEUNIER

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 31]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Laetitia JOLY, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSES

— La S.E.L.A.R.L. AJ UP, représentée par Me [W] [D], agissant en qualité d’administrateur judiciaire de la SAS [Adresse 32]

[Adresse 11]

[Localité 20]

représentée par M^e Christèle EYRAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

— La S.E.L.A.R.L. MJ [I], représentée par Me [R] [I], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SAS [U] [Adresse 28]

[Adresse 3]

[Localité 20]

représentée par M^e Christèle EYRAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

— La S.A.S. [U] CENTRE PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal M. [Z] [U]

[Adresse 12]

[Localité 20]

représentée par M^e Christèle EYRAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEURS

— La S.E.L.A.R.L. GEOVAL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 13]

[Adresse 27]

[Localité 22]

ayant pour conseils la SOCIETE CIVILE CASANOVA- MAINGOURD-THAI THONG, avocats au barreau de MONTPELLIER, plaidant et la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, postulant

— La S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en sa qualité d’assureur de la SELARL GEOVAL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 23]

ayant pour conseils la SOCIETE CIVILE CASANOVA- MAINGOURD-THAI THONG, avocats au barreau de MONTPELLIER, plaidant et la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, postulant

— La S.E.L.A.R.L. MANDATUM, représentée par Me [N] [X], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS NOUVELLE SO BA TP

[Adresse 10]

[Localité 21]

non comparante, ni représentée

— La S.A. SMABTP, ès qualités d’assureur de la SAS NOUVELLE SO BA TP, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 26]

[Localité 24]

représentée par la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

— Monsieur [F] [S]

[Adresse 14]

[Localité 19]

représenté par la SELARL TOURNAIRE – MEUNIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

— La S.A.R.L.U. [E] [L], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 21]

représentée par la SELARL TOURNAIRE – MEUNIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

— La Société MAAF ASSURANCES, prise en sa qualité d’assureur de la société [E] [L] et de M. [F] [S], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 9]

[Localité 25]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 05 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

~ ~ ~ ~ ~ ~

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS [Adresse 32] a entrepris la construction d’un ensemble immobilier de 33 logements et de 40 garages en surélévation sur les parcelles cadastrées AL [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 15] à [Localité 30], voisines de la copropriété [Adresse 33].

Les travaux ont débuté le 09 mars 2018.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33] a constaté l’empiétement des ouvrages sur la copropriété.

Une ordonnance de référé en date du 02 juillet 2019 a ordonné une expertise confiée à monsieur [A] [O], expert judiciaire, et ordonné à la SAS [U] CENTRE PROMOTION d’interrompre les travaux sur le Bâtiment B du projet entrepris jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

La Cour d’appel de [Localité 37] a confirmé cette décision par arrêt en date du 17 décembre 2019.

Depuis ces décisions, la construction du bâtiment B est donc à l’arrêt.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 30 juin 2020 par monsieur [J], expert judiciaire désigné en remplacement de monsieur [O].

L’expert a constaté l’existence d’un empiètement des ouvrages réalisés par la SAS [Adresse 32] sur la propriété des Garnaudes, relevé en trois points :

à l’angle Nord : 6 cm, à l’angle intermédiaire : 4 cm, à l’angle Sud : 10 cm.

L’expert a proposé de solutionner le litige en déplaçant la limite de propriété pour la ramener à l’aplomb du mur édifié.

Ainsi, la SAS [U] CENTRE PROMOTION a, par actes des 07, 08 et 09 octobre 2020, assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33] située [Adresse 38], représenté par la SARL CABINET TERRIER, la SELARL GEOVAL, la Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SAS NOUVELLE SO BAT TP, la Société SMABTP, la SARL [E] [L], Monsieur [F] [S] et la Société MAF devant la Présidente du tribunal statuant en référé aux fins suivantes :

rapporter l’ordonnance rendue le 02 juillet 2019, confirmée par l’arrêt du 17 décembre 2019, en ce qu’elle a suspendu les travaux en cours portant sur le bâtiment B et lui a fait interdiction de reprendre lesdits travaux avant que l’expert désigné ait déposé son rapport,autoriser la SAS [Adresse 32] à reprendre les travaux du Bâtiment B de la Résidence FLORA PARK,accorder une servitude de tour d’échelle à la SAS [Adresse 32] pour supprimer l’empiétement, ce sur une bande de terrain d’une largeur de 3 mètres et d’une longueur de 37 mètres dans la propriété située [Adresse 2] pour une période de trois mois.Selon ordonnance en date du 1er décembre 2020, le juge des référés a notamment :

rejeté la demande tendant à la rétractation de l’ordonnance de référé rendue par le Juge de céans le 02 juillet 2019, confirmée par l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 37] du 17 décembre 2019,ordonné la suspension des travaux portant sur le bâtiment B du projet entrepris par la SAS [U] CENTRE PROMOTION et situé à proximité de la [Adresse 36], pendant un délai de deux mois, à compter de la signification de la présente décision, permettant à la partie la plus diligente de soumettre le litige né de l’empiètement au juge du fond, fait interdiction à la SAS [Adresse 32] de reprendre lesdits travaux dans le délai imparti.Puis, par acte en date du 14 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] a assigné la SAS [Adresse 32] et les constructeurs concernés par l’empiètement afin qu’ils procèdent depuis le fond de la SAS [U] CENTRE PROMOTION à la démolition des ouvrages, fondations comprises, qui empiètent sur la propriété de la résidence et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

En parallèle, suivant jugement en date du 29 septembre 2022, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde au profit de la SAS [Adresse 32] et désigné la SELARL MJ [I], représentée par Maître [R] [I], en qualité d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance.

Suivant jugement du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand en date du 28 septembre 2023, la procédure de sauvegarde a été convertie en redressement judiciaire, la période d’observation allant jusqu’au 29 mars 2024 et la SELARL AJ UP, représentée par Maître [W] [D] a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire de la SAS [Adresse 32]. Une demande de prolongation de la période d’observation est en cours de délibéré.

Par ailleurs, en raison du retard dans le délai de livraison, plusieurs acquéreurs en VEFA au sein de la résidence Flora Park ont assigné la SAS [Adresse 32] afin d’obtenir la résolution des contrats de vente ainsi qu’une indemnisation de leur préjudice.

Ces procédures ont fait l’objet de radiation dans l’attente que le litige principal soit tranché. Alors que le règlement de ce dernier opposant la SAS [U] CENTRE PROMOTION au syndicat de copropriétaires voisin est récemment intervenu par l’effet d’un accord transactionnel, une reprise des travaux est envisagée à bref délai.

En effet, un protocole d’accord transactionnel a été régularisé le 16 avril 2024 pour mettre fin au litige opposant la SAS [Adresse 32], la SELARL MJ [I] et la SELARL AJ UP à :

la SA AXA FRANCE IARD, la SELARL GEOVAL, la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SA MMA IARD, la SA SMABTP, l’EURL [L] [E], monsieur [F] [S], la [Adresse 35] [Adresse 33]les copropriétaires en leur nom personnel. Dans ce contexte, la SAS [U] CENTRE PROMOTION considère que l’interruption des travaux pendant près de cinq années a pu avoir des conséquences sur l’importance des travaux nécessaires pour achever le bien ainsi que sur leur coût. Elle argue de la nécessité de déterminer, avant toute reprise des travaux, la nature et le coût de ces derniers de façon contradictoire.

Par actes séparés en date des 20 et 25 juin 2024, la SAS [Adresse 32], prise en la personne de son représentant légal monsieur [Z] [U], la SELARL MJ [I], représentée par Me [R] [I], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SAS [U] [Adresse 28] et la SELARL AJ UP, représentée par Maître [W] [D], agissant en qualité d’administrateur judiciaire de la SAS [Adresse 32], ont assigné la SELARL GEOVAL, la SA SMABTP, prise en sa qualité d’assureur de la SAS NOUVELLE SO BA TP, la SARLU [E] [L], la société MAAF ASSURANCES, prise en sa qualité d’assureur de la société [E] [L] et de M. [F] [S], la SELARL MANDATUM, représentée par Me [N] [X], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS NOUVELLE SO BA TP, la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en sa qualité d’assureur de la SELARL GEOVAL et monsieur [F] [S] devant la Présidente du tribunal judiciaire statuant en référé, en application de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins de voir :

dire et juger les demandes de la SAS [Adresse 32] recevables et bien fondées, commettre tel expert qu’il plaira au Magistrat des référés de désigner avec notamment pour mission de : convoquer les parties et les entendre, se faire remettre tout document utile, se rendre sur les lieux et décrire l’état de la construction sis au [Adresse 6] [Localité 29], exposer les travaux nécessaires à l’achèvement du bien et estimer leurs délais d’exécution, chiffrer, notamment à partir des devis fournis par les parties, le coût de ces travaux, indiquer si des désordres sont survenus sur le chantier en raison de l’arrêt des travaux pendant près de 5 années, dans l’affirmative, détailler ces désordres, présenter les solutions de reprise existantes et les chiffrer, évaluer et chiffrer le surcoût des travaux engendrés par le retard dans le délai de livraison, notamment lié à l’inflation, fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant de l’arrêt des travaux durant 5 années, ou pouvant résulter des travaux de remise en état, de manière générale, fournir toute indication utile quant à la solution du présent litige, réserver moyens et dépens. L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 16 juillet 2024 puis elle a fait l’objet de renvois successifs à la demande des parties, pour se tenir le 05 novembre 2024.

Par des conclusions en défense :

La SELARL GEOVAL et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ont conclu au rejet de la demande d’expertise sollicitée par la société [Adresse 32] et à la condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. A titre subsidiaire, elles ont formulé leurs plus expresses protestations et réserves de recevabilité, de prescription, de garantie, de responsabilité, de droit et de fait à l’égard de la demande d’ordonnance formée à leur encontre.

La SA SMABTP a soulevé l’irrecevabilité de la demande formulée à son encontre pour défaut de qualité et d’intérêt à agir. Elle a conclu au débouté des demanderesses de l’ensemble de leurs prétentions et notamment de la demande d’expertise. En outre, elle a sollicité leur condamnation à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [F] [S] et la SARLU [E] [L] ont sollicité de voir dire n’y avoir lieu à expertise judiciaire et la condamnation de la société [U], solidairement avec la société MJ [I] et la société AJ UP à leur payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières écritures en demande, la SAS [Adresse 32], la SELARL MJ [I] et la SELARL AJ UP ont maintenu leurs demandes initiales et ont conclu au débouté de la SELARL GEOVAL, de la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, de la SMABTP, de monsieur [F] [S] et de la SARLU [E] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

La société MAAF ASSURANCES et la SELARL MANDATUM n’ont pas comparu.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé »

Aux termes de l’article 2044 du Code civil : « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit. »

Pour ordonner une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 précité, le juge des référés doit caractériser l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer les parties. Si le litige au fond n’est qu’hypothétique, la demande d’expertise doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent d’envisager ce litige futur comme plausible et crédible.

En l’espèce, la SAS [Adresse 32], la SELARL MJ [I] et la SELARL AJ UP sollicitent l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire aux fins notamment de déterminer les conditions temporelles, matérielles et financières de reprise des travaux. Elles font notamment valoir que l’objet du protocole visant à mettre un terme à l’empiètement dont faisait l’objet la copropriété voisine diffère de la procédure initiée par les acquéreurs résultant du retard dans la livraison de leurs biens, comme de celle visant à obtenir un partage de responsabilité quant à la prise en charge des travaux consécutifs à la suspension du chantier, quand bien même celle-ci en serait une conséquence.

Elles soulignent que l’expert judiciaire précédemment désigné s’est vu allouer la mission d’apprécier la réalité de l’empiètement allégué par les copropriétaires voisins, mais qu’il ne s’est prononcé sur aucun autre sujet notamment à propos des désordres éventuellement nés de la suspension des travaux pendant plus de quatre années et des travaux complémentaires devant être réalisés pour pallier ces derniers.

Enfin, elle précise que le retard de livraison a causé de nombreux préjudices matériels et financiers à la SAS [Adresse 32], laquelle entend rechercher la responsabilité des locateurs d’ouvrage sur le fondement de la responsabilité contractuelle et obtenir réparation de ces derniers.

La SELARL GEOVAL s’oppose à la demande d’expertise au motif que les parties ont renoncé expressément à toutes poursuites qui concerneraient l’immeuble tel qu’édifié au jour du protocole et les travaux de finition à venir.

Elle précise qu’il a d’ailleurs été pris soin de prévoir une exception pour le cas où surviendraient des inondations, ce qui n’a pas été le cas concernant les travaux de finition du chantier.

Enfin, elle rappelle que monsieur [J], expert judiciaire désigné en 2019, avait déjà reçu pour mission de décrire et évaluer les travaux devant être réalisés pour remédier à la situation et donner son avis sur les préjudices subis et qu’au surplus, l’appréciation de l’utilité ou de la nécessité d’un complément d’expertise relève du pouvoir souverain exclusif des juges du fond.

La SMABTP se fonde sur l’article 2044 du Code civil pour conclure au rejet de la demande d’expertise, considérant que toute demande au fond à son encontre serait nécessairement vouée à l’échec compte tenu du protocole d’accord signé le 16 avril 2024.

Pour leur part, monsieur [F] [S] et la SARLU [E] [L] s’opposent également à la demande d’expertise sollicitée, d’une part au motif que la transaction signée entre les parties interdit à la SAS [Adresse 32] d’agir à leur encontre et d’autre part, au motif que les demanderesses ne produisent aucun élément technique permettant de penser qu’il existerait une détérioration sur le gros-œuvre.

Il est constant que les parties ont entendu mettre fin au litige les opposant par la régularisation d’un protocole d’accord transactionnel le 16 avril 2024. Cette transaction concerne principalement le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33], chacun des copropriétaires, la SAS [U] CENTRE PROMOTION ainsi que les différentes sociétés intervenues pour l’édification de la résidence « Flora Park » dont un des bâtiments empiétait de quelques centimètres sur la propriété de la résidence [Adresse 33].

Ledit protocole stipule en son article 1 : « Par ailleurs, la SAS [U], AXA France, la SMABTP es qualité d’assureur de la société NOUVELLE SO.BA.TP, GEOVAL et son assureur les MMA IARD, Monsieur [S] et l’EURL [E] et leur assureur la MAF renoncent à toutes actions les uns contre les autres pour ce qui concerne l’empiètement de l’immeuble édifié situé [Adresse 7].

Ainsi, toutes les Parties renoncent de manière irrévocable et définitive à tout recours, droits, actions, instances judiciaires, réclamations et présentions quelles qu’elles soient et de toutes natures (sauf inondation), actuelles ou futures les uns contre les autres pour ce qui concerne l’immeuble tel qu’édifié au jour du présent protocole (implantation, altimétrie, volumétrie), notamment au regard de l’empiètement de l’immeuble édifié, les travaux de finitions à venir, à sa conformité aux autorisations de construire ou à toutes questions relatives à un trouble de voisinage qui serait causé par la présence de l’immeuble Flora Park sis [Adresse 6] [Localité 30] au fonds voisin du [Adresse 1] à [Localité 29]. »

En outre, l’article 4 prévoit : « Les Parties déclarent à cet égard avoir disposé du temps de réflexion nécessaire avant de signer le Protocole et mesurer ainsi la portée des concessions réciproques qui sont faites, ayant été par ailleurs assistées de leurs avocats respectifs à cet effet.

En conséquence et en exécution des présentes, les Parties se désisteront purement et simplement de toutes instances et actions au titre de toutes les demandes formulées dans le cadre du Litige, tant au titre des dommages matériels qu’au titre des préjudices immatériels et relatives à la copropriété Flora Park sise [Adresse 5] à Chamalières (63400) et notamment de l’instance pendante devant le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand portant le RG N° 20/04554 ainsi que l’instance pendante devant le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand portant le RG N°22/00999.

Moyennant la signature et l’exécution du Protocole, les Parties mettent ainsi un terme ferme et définitif au Litige relatif à la copropriété Flora Park sise [Adresse 5] à [Localité 30] et renoncent irrévocablement et définitivement, à tout recours, droits, actions, instances judiciaires, réclamations et présentions quelles qu’elles soient (excepté inondations) et de toutes natures, actuelles ou futures en relation avec la copropriété Flora Park sise [Adresse 5] à [Localité 30] au titre du Litige.

Les Parties renoncent l’une à l’égard des autres, assureurs présents et à venir, de façon irrévocable et définitive, à tous droits, réclamation, instance et action, nés ou à naître, en lien avec l’objet du présent protocole et de ses conséquences directes ou indirectes. […] »

Par la signature de cet accord, les parties ont donc renoncé irrévocablement et définitivement à tout recours, droits, actions, instances judiciaires, réclamations et présentions quelles qu’elles soient (excepté inondations) et de toutes natures, actuelles ou futures en relation avec la copropriété Flora Park.

Dès lors, cet accord fait obstacle à toute nouvelle demande au fond formulée par les demanderesses à l’encontre de l’ensemble des défendeurs.

Par ailleurs, l’argument de la SAS [Adresse 32], la SELARL MJ [I] et la SELARL AJ UP selon lequel le protocole d’accord ne fait nullement mention des procédures engagées par les acquéreurs en VEFA à l’égard de la SAS [Adresse 32], et auxquelles ont été attrait les constructeurs et leurs assureurs aux fins d’obtenir la résolution des contrats de vente et l’indemnisation du préjudice subi du fait de la suspension des travaux, ne saurait prospérer dans la mesure où les acquéreurs en VEFA n’ont pas été attraits à la cause.

A cet égard, il convient d’observer que les demanderesses sollicitent que l’expert se prononce, non pas sur les demandes indemnitaires de ses acquéreurs mais, sur les surcoûts qui seraient induits par l’interruption de travaux. Or, l’expert judiciaire désigné en 2019 a déjà reçu pour mission de décrire et évaluer les travaux devant être réalisés pour remédier à la situation et de donner son avis sur les préjudices subis.

En tout état de cause, il convient d’observer que la SAS [Adresse 32], la SELARL MJ [I] et la SELARL AJ UP ne versent au dossier aucun élément objectif sur l’existence de prétendus désordres survenus sur le chantier en raison de l’arrêt des travaux pendant cinq années. En l’état, ne versant au dossier ni photographie, ni constat, ni élément objectif permettant de caractériser la réalité de la situation, les demanderesses ne justifient pas des désordres allégués.

Dans ces conditions, elles ne justifient pas d’un motif légitime pour procéder à la mesure d’instruction sollicitée, qui sera rejetée.

2/ Sur les frais

Les défendeurs ont été contraints d’engager des frais de représentation en justice au mépris du protocole d’accord régularisé entre les parties le 16 avril 2024.

En conséquence, la SAS [Adresse 32] sera condamnée à payer à chacun des défendeurs comparants et représentés, à savoir la SELARL GEOVAL, la SA SMABTP, monsieur [F] [S] et la SARLU [E] [L], chacun, la somme de 600 euros.

Les demandeurs, parties perdantes, conserveront la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’expertise,

CONDAMNE la SAS [Adresse 32] à payer et porter à la SELARL GEOVAL, la SA SMABTP, monsieur [F] [S] et la SARLU [E] [L] la somme de SIX CENTS EUROS (600 €) chacun,

LAISSE les dépens à la charge des demandeurs.

La Greffière La Présidente