DU 02 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00543 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMML

Code NAC : 70C

S.C.I. JOACHIM Représentée par son mandataire de gestion la société COMPAGNIE DE PHALSBOURG

C/

Monsieur [Z] [T]

S.A.S.U. HW & TA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Aude BELLAN, vice-présidente

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. JOACHIM représentée par son mandataire de gestion la société COMPAGNIE DE PHALSBOURG dont le siège est à [Adresse 9]

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1434, et M^e Estelle MADRAY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 27

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [T] et pour signification demeurant “enseigne Maximus” – Galerie Commerciale My Place (cellule C24) – [Adresse 2] [Localité 8] [Adresse 11], demeurant [Adresse 7]

non représenté

S.A.S.U. HW & TA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 04 juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 02 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique, la S.C.I. JOACHIM a consenti un bail dérogatoire non soumis aux statuts des baux commerciaux à M. [I] [T] avec obligation de substitution au bénéfice de toute personne morale dont il sera actionnaire majoritaire, portant sur un local situé dans le bâtiment A de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Adresse 11] [Localité 1] pour une durée d’un an à compter de la mise à disposition des locaux loués, moyennant un loyer annuel minimum garanti de 48 000 euros, hors taxes et hors charges, outre un loyer variable additionnel égal à la différence positive entre 8% du chiffre d’affaires hors taxe annuel et le loyer annuel minimum garanti hors taxe et hors charge.

Selon procès-verbal de livraison contradictoire en date du 09 février 2024, le local a été mis à disposition de M. [I] [T].

M. [I] [T] est président de la société HW & TA qui est immatriculée au registre du commerce et des sociétés depuis le 04 avril 2024, et qui a pour activité principale la vente de prêt-à-porter et accessoires divers.

Le 3 janvier 2025, la S.C.I. JOACHIM a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de M. [I] [T], portant sur la somme de 36 550,26 euros en principal.

Le 26 février 2025, la S.C.I. JOACHIM a fait signifier une sommation de quitter les lieux à M. [I] [T], le bail dérogatoire étant arrivé à son terme le 08 février 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 15 et 28 mai 2025, la S.C.I. JOACHIM a fait assigner en référé M. [I] [T] et la société HW & TA devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

VOIR CONSTATER l’occupation sans droit ni titre de l’emplacement n° C 24 au sein du centre commercial MY PLACE sis à [Localité 13] : [Adresse 3] ;VOIR ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [I] [T] et/ou de la société HW & TA et de tous occupants dans les lieux de son fait, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;VOIR DIRE que l’expulsion sera exécutée avec l’assistance du commissaire de Police et de la Force Publique s’il y a lieu, et qu’il sera procédé au transport des marchandises et objets garnissant les lieux, dans tel local qu’il plaira à la SCI JOACHIM aux frais et risques de l’expulsé ;VOIR CONDAMNER Monsieur [I] [T] et/ou la société HW & TA représentée par son président, à payer à la SCI JOACHIM la somme de 48.943,26 euros correspondant au montant des indemnités d’occupation arrêtées au 12 mars 2025 augmentée des intérêts au taux légal majorés de 3% à compter du 3 janvier 2025 ;VOIR CONDAMNER Monsieur [I] [T] et/ou la société HW & TA représentée par son président, à payer à la SCI JOACHIM la somme de 12.262 euros TTC qui sera due au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;VOIR CONDAMNER Monsieur [I] [T] et/ou la société HW&TA représentée par son président, à payer à la SCI JOACHIM la somme de 4.894,32 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 17 du bail ;VOIR DIRE n’y avoir lieu à octroi de délais au profit de Monsieur [I] [T] et/ou la société HW & TA ainsi que tous occupants de son chef tant pour se libérer de sa dette que pour retrouver un emplacement pour l’exploitation du commerce ;VOIR CONDAMNER Monsieur [I] [T] et/ou la société HW & TA à payer à la SCI JOACHIM la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile ;DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie ;VOIR CONDAMNER Monsieur [I] [T] et/ou la société HW&TA, représentée par son président, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et la sommation de quitter les lieux.L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 juillet 2025 à laquelle M. [I] [T] et la société HW&TA, cités à l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

La S.C.I. JOACHIM a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes relatives à la société HV & TA

En l’espèce, le bail stipule (page 1) « Monsieur [I] [T] prend l’engagement, au plus tard à la date de prise d’effet du bail, de substituer dans le bénéfice du présent bail toute personne morale dont il sera actionnaire majoritaire. Cette faculté ne pourra s’exercer qu’à titre gratuit et qu’à la condition qu’elle soit notifiée au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. »

Il résulte de l’extrait Kbis en date du 10 avril 2025 produit que M. [I] [T] est président de la société HW & TA, laquelle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés depuis le 04 avril 2024, et qui a pour activité principale la vente de prêt-à-porter et accessoires divers. L’adresse du siège social et de l’établissement principal est identique à celle du local loué, soit [Adresse 5] à [Localité 12].

Or, la société demanderesse ne verse pas aux débats la notification de substitution qui doit être faite au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception selon les termes du contrat.

En conséquence, aucun élément du dossier ne permet d’établir que M. [I] [T] a substitué dans le bénéfice du bail dérogatoire la société HW & TA, qui n’est pas titulaire du bail et ne peut être tenu au paiement du loyer. En outre, il n’est pas démontré que la société HW & TA occupe et exploite le local sans droit, ni titre, l’adresse mentionnée sur l’extrait Kbis pouvant être uniquement une adresse de domiciliation.

Dès lors, en présence de contestations sérieuses, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes dirigées à l’encontre de la société HW & TA.

Sur la fin du bail dérogatoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite est constitué par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le trouble manifestement illicite s’apprécie au jour où le juge statue et détermine les mesures conservatoires et de remise en état nécessaires, à le faire cesser, et à la préservation des droits des parties.

L’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite. L’occupation ou le maintien dans des locaux appartenant à autrui sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite.

Le bail dérogatoire est régi par l’article L 145-5 du code de commerce qui dispose que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

L’article 1737 du code civil dispose « le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. »

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En l’espèce, la S.C.I. JOACHIM et M. [I] [T] ont conclu un bail dérogatoire non soumis aux statuts des baux commerciaux pour une durée d’une année qui a pris effet le 09 février 2024, jour de mise à disposition des locaux, pour se terminer le 08 février 2025.

Au terme prévu par le bail dérogatoire, M. [I] [T] est resté dans les lieux et la S.C.I. JOACHIM lui a fait signifier le 26 février 2025 une sommation d’avoir à quitter les lieux immédiatement et sans délai, en lui rappelant que le bail était arrivé à son terme le 08 février 2025 et qu’il occupait désormais les lieux sans droit, ni titre.

Il ressort de ces éléments que la S.C.I. JOACHIM a manifesté sa volonté de s’opposer à toute reconduction du contrat dérogatoire. Ainsi, M. [I] [T] ne peut bénéficier des dispositions de l’article L.145-5 alinéa 2 du code de commerce.

Dès lors, il n’est pas contestable que le bail dérogatoire est arrivé à son terme le 08 février 2025 et que la société preneuse qui se maintient dans les lieux objets du bail dérogatoire, est occupant sans droit ni titre depuis le 09 février 2025.

L’obligation du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard, bien que prévue contractuellement, sera rejetée, la demanderesse bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative, l’indemnité d’occupation et la clause pénale

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la dette et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte produit par le bailleur et des factures que la dette locative s’élève à 48 943,26 euros au 12 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Le bail stipule dans son article 16 – Clause résolutoire « L’indemnité d’occupation à la charge du preneur an cas de non délaissement des locaux après résiliation ou expiration du bail pour un motif non imputable au bailleur, et ce, même en cas de procédure collective, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer mensuel HT, TVA en sus majoré des charges, cette indemnité sera révisée et indexée comme pour le loyer. Elle sera soumise aux clause et conditions du présent bail et notamment le paiement des charges telles qu’annexées aux présentes. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail dérogatoire, du loyer convenu par les parties et qu’il est depuis l’expiration du bail dérogatoire, soit le 09 février 2025, débiteur d’une indemnité d’occupation mensuelle.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif fixé contractuellement et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après expiration du bail.

L’indemnité d’occupation due par M. [I] [T] depuis le terme du bail dérogatoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, soit 4000 euros par mois, outre les charges, accessoires et taxes.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de M. [I] [T] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 48 943,26 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes et accessoires impayés selon décompte arrêté au 12 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise, et il convient de condamner M. [I] [T] par provision au paiement de cette somme.

Sur l’intérêt au taux conventionnel

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le contrat de bail dérogatoire stipule dans son article 17 – Clause d’intérêt de retard de pénalité que « A défaut de paiement à son échéance exacte du loyer et des charges prévus au présent bail, ces sommes porteront des intérêts de retard à compter de leur échéance contractuelle et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, calculé au taux EURIBOR trois mois, majoré de 3%, outre une clause pénale d’un montant de dix pour cent du montant de la somme impayée. »

Or, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale susceptible de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner M. [I] [T] par provision au paiement de la somme de 48 943,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Or, la demande tendant à voir obtenir l’application de sommes s’apparentant à des dommages et intérêts en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale susceptible de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la somme de 4894,32 euros au titre de la clause pénale.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [T], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût de la sommation de quitter les lieux et du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [I] [T] ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. JOACHIM formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la société HW & TA ;

CONSTATONS que le bail dérogatoire conclu entre les parties est arrivé à son terme le 08 février 2025 et que M. [I] [T] est occupant sans droit ni titre depuis le 09 février 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 13] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [I] [T] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte formulée par la S.C.I. JOACHIM ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [I] [T] à payer à la S.C.I. JOACHIM la somme provisionnelle de 48 943,26 au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 12 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [I] [T] à la S.C.I. JOACHIM, à compter du 09 février 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, soit 4000 euros par mois, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin M. [I] [T] au paiement de cette indemnité ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties, notamment la demande de majoration des intérêts au taux légal et de paiement de la somme de 4894,32 au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS M. [I] [T] au paiement des dépens comprenant le coût de la sommation de quitter les lieux et le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS M. [I] [T] à payer à la S.C.I. JOACHIM la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE