N° RG 25/00143 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GVHO

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire

à :

Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Copie certifiée conforme

à :

[D] [E], [T] [H] épouse [E]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 10 Février 2026

DEMANDEUR :

S.A.S. BRETTE IMMOBILIER,

dont le siège social est sis 26 boulevard de la Courtille – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [E],

demeurant Route de Denisy – Pavillon de Ribourg – 78730 SAINTE MESME

non comparant, ni représenté

Madame [T] [H] épouse [E],

demeurant 27 rue Noël Ballay – 2ème étage – 28000 CHARTRES

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART, statuant en matière de référé

assistée de Caroline GIMAT et Marie GUILLOUZO,

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 06 Janvier 2026 et mise en délibéré au 10 Février 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2023, la SAS BRETTE IMMOBILIER a donné à bail à Madame [T] [E] un local à usage d’habitation situé 27 rue Noël Ballay – 28000 CHARTRES, moyennant un loyer mensuel révisable de 688 €, outre une provision sur charges mensuelle de 125 €.

Monsieur [D] [E] s’est porté caution volontaire par acte daté du même jour.

Par acte de commissaire de Justice délivré le 31 juillet 2025 (à étude pour Madame [T] [E], à personne physique pour Monsieur [D] [E]), la SAS BRETTE IMMOBILIER a fait assigner sa locataire, Madame [T] [E], ainsi que sa caution solidaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance à Madame [T] [E] le 12 février 2025, et dénoncé à Monsieur [D] [E] le 03 mars 2025 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les 6 semaines de sa délivrance,

— ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef en la forme ordinaire et avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

— autoriser la séquestration des meubles et objets immobiliers dans un garde-meuble aux frais de la locataire ;

— condamner solidairement Madame [T] [E] et Monsieur [D] [E], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 1 887,65 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 12 juin 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle de 829,98 € jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

— condamner in solidum Madame [T] [E] et Monsieur [D] [E] au paiement d’une indemnité de 1 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2026, où elle a été retenue.

Lors de cette audience, la SAS BRETTE IMMOBILIER par l’intermédiaire de son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 187,63 € selon décompte du 5 janvier 2026.

Monsieur [D] [E] n’est ni présent ni représenté

Madame [T] [E] comparait en personne. Elle confirme le montant actualisé de la créance, et s’engage à régler cet arriéré de loyer en une seule fois, tout en continuant à régler le loyer courant.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de l’Eure-et-Loir, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal le 17 décembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur l’absence de comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de l’Eure-et-Loir par voie électronique le 29 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par l’article 10 de la loi n°223-668 du 27 juillet 2023, version application aux contrats de location conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 6 semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, dénoncé à Monsieur [D] [E] le 03 mars 2025, la SAS BRETTE IMMOBILIER a fait délivrer à Madame [T] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 870,67 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 février 2025, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de 6 semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [T] [E] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers de sorte qu’au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation reste à la date du 5 janvier 2026 la somme de 187,63 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Madame [T] [E] et Monsieur [D] [E], en sa qualité de caution solidaire, au paiement à titre provisionnel de la somme de 187,63 €, arrêtée au 5 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code de procédure civile.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, que Madame [T] [E] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 27 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’octroi de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Ces délais et les modalités de paiement accordés pour régler la dette locative ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et ne suspendent pas l’obligation de paiement du loyer et des charges.

Ainsi, si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater que la dette n’a pas atteint un seuil irréversible, et que Madame [T] [E] s’est efforcée de réduire considérablement le montant de cette dette, qui s’élève au jour de l’audience à la somme résiduelle de 187,63 €, manifestant d’efforts sérieux pour régulariser sa situation. Le droit au logement est en outre un droit fondamental au sens de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989.

En conséquence, il y a lieu de lui laisser une dernière chance de demeurer dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement qui entraîneront la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [T] [E] sera donc autorisée à se libérer de sa dette locative par l’effet d'1 versementemensuel de 187,63 €, ce règlement supplémentaire, qui soldera la dette, devant intervenir en plus du loyer courant.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors suspendus, en raison même des délais ainsi accordés à la locataire, sous condition du respect par cette dernière de son obligation de remboursement ainsi que du paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, à défaut de paiement de cette mensualité de remboursement de la dette à son échéance, ou d’un seul terme de loyer, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, la défenderesse sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire.

La totalité de la somme restant due sera exigible et la défenderesse sera alors occupante sans droit ni titre du logement qu’elle devra libérer.

Le bailleur pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [E] et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours, outre les charges, et la défenderesse sera condamnée à payer cette somme mensuellement jusqu’à libération complète des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation étant destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux, elle revêt un caractère indemnitaire, elle ne sera donc soumise ni à la révision des loyers ni à indexation.

Enfin, le bailleur sera autorisé à entreposer les meubles éventuellement laissés dans les locaux dans tel lieu de son choix, aux risques et périls de la défenderesse.

En cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible de plein droit, et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [T] [E] faute de départ volontaire.

Sur les demandes accessoires :

Madame [T] [E], qui succombe, supportera les dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SAS BRETTE IMMOBILIER les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, après audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la SAS BRETTE IMMOBILIER et Madame [T] [E] le 22 novembre 2023, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 27 rue Noël Ballay – 28000 CHARTRES, et en conséquence la résiliation du bail à la date du 27 mars 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [E] et Monsieur [D] [E] à payer à titre provisionnel à la SAS BRETTE IMMOBILIER la somme de 187,63 € (CENT QUATRE-VINGT-SEPT EUROS ET SOIXANTE-TROIS CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 5 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

ACCORDONS à Madame [T] [E] un délai d'1 mois pour s’acquitter de sa dette, à raison d’une mensualité unique de 187,63 € (CENT QUATRE-VINGT-SEPT EUROS ET SOIXANTE-TROIS CENTIMES) qui soldera la dette en principal et frais, en plus du loyer et charges en cours ;

PRÉCISONS que, sauf meilleur accord des parties, cette mensualité devra être réglée avant le 8 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée de plein droit n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer courant à son échéance, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

1°/ la totalité de la somme restant due au titre de la dette locative deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire dès le défaut de paiement,

3°/ Madame [T] [E] sera tenu de quitter les lieux et, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

4°/ le bailleur sera autorisé à remettre les biens se trouvant dans les locaux au jour de l’expulsion, sur place ou dans tel lieu approprié de son choix, aux frais de la défenderesse et ce en application des dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [E] et Monsieur [D] [E] à payer à la SAS BRETTE IMMOBILIER, à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer en cours, outre les charges jusqu’à la libération effective du logement loué ;

REJETONS la demande de la SAS BRETTE IMMOBILIER au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [E] et Monsieur [D] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 février 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 10 Février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION