TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 16]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 5]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00299 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFO2

Section 2

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 28 novembre 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 13] sise [Adresse 7]

représenté par son syndic la SAS NEXITY, prise en son agence de [Localité 14], [Adresse 1]

représentée par Maître François WELSCH de la SELARL WELSCH-VITOUX, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [L] [C], né le 17 Avril 1980 à [Localité 12] (MAROC), demeurant [Adresse 9] (HAUT-RHIN)

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Laure FEISTHAUER : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 25 Septembre 2025

JUGEMENT : rendu par défaut en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025 et signé par Laure FEISTHAUER, juge placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de COLMAR, déléguée en qualité de juge au Tribunal Judiciaire de Mulhouse, Président, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [C] est propriétaire des lots de copropriété n°24 (cave), 40 (appartement) et 107 (parking) situés au [Adresse 4] [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2022 remis à étude, le [Adresse 17] [Adresse 13], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Nexity, a délivré à Monsieur [L] [C] une sommation de payer la somme principale de 1015,78 euros, ainsi que le coût de l’acte de 85,30 euros, dans un délai de 48 heures.

Par courriers datés des 17 août 2021, 19 mai 2021, et 19 novembre 2021, le syndic Nexity mettait Monsieur [L] [C] en demeure de payer les charges de copropriété impayées.

Par courriers d’avocat envoyés par lettres recommandées datées du 14 décembre 2021 et du 18 juillet 2024, la demanderesse mettait Monsieur [L] [C] en demeure de payer les charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2024 délivré à étude, le [Adresse 17] [Adresse 13], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Nexity, a fait assigner Monsieur [L] [C] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de paiement des charges de copropriété impayées et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la partie défenderesse à payer :

— La somme de 3076,32 € en principal au titre des provisions sur charges arrêtées selon relevé de compte du 30 octobre 2024, montant augmenté des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— La somme de 600 € au titre des dommages et intérêts,

— La somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens.

Il est justifié d’une tentative de conciliation par la production d’un constat de carence devant la conciliatrice de justice en date du 24 octobre 2024, du fait de l’absence de Monsieur [L] [C].

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025, où elle fait l’objet d’un renvoi pour incompétence par mention au dossier à l’audience du 25 septembre 2025, où l’affaire a été retenue.

A l’audience, la partie demanderesse sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Absent lors de la première audience, Monsieur [L] [C] a été régulièrement convoqué à l’audience de renvoi par courrier à l’adresse indiquée sur l’assignation. Il ne comparaît pas et n’est pas fait représenter.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré à la date du 28 novembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Enfin, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Nexity verse notamment aux débats:

— Un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [L] [C] est propriétaire des lots n° 24, 40 et 107 situés [Adresse 3] 70 et [Adresse 8] [Localité 14] [Adresse 10] [Localité 6],

— Un décompte daté du 30 octobre 2024, faisant état d’un solde dû de 3076,32 euros à la charge de Monsieur [L] [C],

— Quatre procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de la [Adresse 15],

— Les relevés des opérations suites aux provisions sur charges,

— Trois factures envoyées au défendeur,

— Une mise en demeure datée du 19 mai 2021,

— Une mise en demeure du 17 août 2021,

— Une ultime mise en demeure par courrier d’avocat datée du 14 décembre 2021,

— Une sommation de payer par commissaire de justice du 26 janvier 2022,

— Une lettre recommandée par courrier d’avocat daté du 17 juillet 2024.

Le [Adresse 17] [Adresse 13], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Nexity, justifie ainsi que Monsieur [L] [C] n’a pas acquitté dans son intégralité de sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2773,42 euros, après déduction des frais de suivi de dossier qui ne saurait être mis à la charge du propriétaire conformément à l’article 10-1 précité, et déduction des frais de sommation de commissaire de justice qui seront recouvrés au titre des dépens.

Monsieur [L] [C], non comparant, ne produit aucun élément de nature à contester le montant sollicité et justifié par le demandeur.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [L] [C] au paiement de la somme de 2773,42 euros, au titre des charges et provisions de charges dues pour la période allant jusqu’au 30 octobre 2024, selon décompte arrêté à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 janvier 2024, conformément à la demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires explique qu’il n’a pas à faire l’avance des fonds et que le défaut de règlement entraîne des dysfonctionnements dans la copropriété.

Il justifie qu’il s’agit de la deuxième procédure judiciaire engagée pour le recouvrement des charges de copropriété impayées par le défendeur. Il produit ainsi un jugement en date du 11 avril 2017 condamnant Monsieur [L] [C] au paiement des charges de copropriété arrêtées au 17 juin 2016.

Il justifie également d’une tentative de conciliation amiable à laquelle le défendeur n’a pas répondu, par la production d’un constat de carence en date du 24 octobre 2024.

Dès lors, il est justifié des manquements répétés du défendeur à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sur de nombreuses années, qui sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice moral lié aux difficultés de gestion, de trésorerie et à la mise en œuvre d’une seconde procédure contentieuse, distinct du simple retard de paiement.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [C] à payer la somme de 600 euros au [Adresse 17] [Adresse 13], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Nexity, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [C], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens en ce compris les sommes dues au titre de la sommation de payer d’un montant de 85,30 euros et de la présente assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Monsieur [L] [C] à payer au [Adresse 17] [Adresse 13], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Nexity la somme de 1000 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer au [Adresse 17] [Adresse 13], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Nexity, la somme de 2773,42 euros (deux mille sept cent soixante-treize euros et quarante-deux centimes), au titre des charges et provisions de charges dues pour la période allant jusqu’au 30 octobre 2024, selon décompte arrêté à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 janvier 2024,

CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer la somme de 600 euros (six cents euros) au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Nexity, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

DÉBOUTE le [Adresse 17] [Adresse 13], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Nexity, du surplus de ses demandes;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les sommes dues au titre de la sommation de payer d’un montant de 85,30 euros et de la présente assignation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer au [Adresse 17] [Adresse 13], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Nexity, la somme de 1000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 28 novembre 2025, par Laure FEISTHAUER, Président et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Président,