TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00976 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JOQV

NAC : 72A 0A

JUGEMENT

Du : 24 Septembre 2024

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU 43 TER COURS SABLON, agissant poursuites et diligences de son Syndic la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND, représentée par M^e François-Xavier LHERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [S] [B], non comparant

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e François-Xavier LHERITIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e François-Xavier LHERITIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 18 Juin 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 24 Septembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU 43 TER COURS SABLON, sis 43 Ter Cours Sablon, 63000 CLERMONT-FERRAND, agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal, sis 12 rue Blatin, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par M^e François-Xavier LHERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND substitué par Maître Yvan BOUSQUET de la SELARL CABINET BOUSQUET, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [B], demeurant Château Bellines, 33126 LA RIVIERE

non comparant, ni représenté

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [S] [B] est propriétaire de lots au sein de la résidence 43 Ter Cours SABLON, située 43 Ter Cours Sablon, 63000 CLERMONT-FERRAND, copropriété gérée par la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND.

Alléguant que Monsieur [S] [B] n’a pas réglé ses charges de copropriété, le syndic l’a mis en demeure de s’acquitter des sommes dues.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 février 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du 43 Ter Cours SABLON, agissant par son syndic en exercice la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND, a assigné Monsieur [S] [B] devant le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand et demande :

— de condamner Monsieur [S] [B] à lui payer les sommes suivantes :

5.492,68 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 23 janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2022, date de la première mise en demeure restée infructueuse ;1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;- de dire et juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le Syndicat des Copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de sommation pour le recouvrement de la créance justifiée à l’encontre de la copropriétaire défaillante, ainsi que les droits et émoluments des acte de Commissaire de justice, et de droits d’encaissement et de recouvrement, seront mis à la charge exclusive de Monsieur [S] [B] ;

— d’ordonner l’exécution provisoire ;

— de débouter Monsieur [S] [B] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— de condamner Monsieur [S] [B] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 19 mars 2024 a été renvoyée à la demande des parties et retenue pour être plaidée le 18 juin 2024.

A l’audience, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence 43 Ter Cours SABLON agissant par son syndic en exercice la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND sollicite le bénéfice de son assignation.

Au soutien de ses demandes, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence 43 Ter Cours SABLON, expose que Monsieur [S] [B] ne règle plus régulièrement les charges de copropriété depuis janvier 2022. Il précise que si Monsieur [S] [B] a fait un règlement à hauteur de 1.752,81 euros le 31 octobre 2022, il n’a ensuite répondu à aucune des mises en demeure qui lui ont été adressées, ni à aucune relance ni au commandement de payer du 07 septembre 2023. En outre, il indique que le refus de payer les charges de copropriété est fautif et lui a occasionné un préjudice lié à l’obligation de gérer le contentieux mais aussi à supporter les charges de copropriété sans la participation du copropriétaire défaillant.

De son côté, Monsieur [S] [B], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu à l’audience et n’a fait connaître aucun motif pour excuser son absence.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024, date du présent jugement.

MOTIFS

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais annexes

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais légaux la décision de l’assemblée générale qui a approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires produit les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 10 juin 2021 et 23 mai 2022 aux termes desquels les comptes de l’exercice écoulé, le budget prévisionnel de l’exercice suivant et les dépenses relatives aux parties communes ont été approuvés. Monsieur [S] [B] n’a vraisemblablement pas contesté les décisions prises lors des assemblées générales dans le délai légal, de sorte que ces décisions sont définitives.

Si Monsieur [S] [B] a partiellement apuré sa dette par un règlement survenu le 31 octobre 2022 de 1.752,81 euros après que deux mises en demeures lui aient été adressées les 22 août et 18 octobre 2022, aucun règlement n’est intervenu par la suite malgré plusieurs lettres de mise en demeure et de relance du 10 novembre 2022 et des 19 janvier, 10 février, 21 avril et 12 mai 2023 qui lui ont été adressées ainsi qu’un commandement de payer qui lui a été signifié le 07 septembre 2023.

Le relevé de compte actualisé au 02 février 2024 fait apparaître un solde débiteur de 5.492,68 euros.

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence 43 Ter Cours SABLON, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND, produit le contrat de syndic, les mises en demeure et relance précitées ainsi que les frais du commandement de payer du 07 septembre 2023, de sorte qu’il est bien fondé à en demander le paiement.

En revanche, les frais désignés sous le poste « contentieux 3190-0010-20230608 » pour un montant (480 euros x2) ne constituent pas des diligences exceptionnelles.

Dès lors, Monsieur [S] [B] est condamné à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 4.532,68 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 02 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, les sommes sollicitées auparavant étant supérieures à celles effectivement allouées.

Dès lors que cette somme inclut les frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de rejeter la demande tendant à dire que les frais de mise en demeure, de relance et de sommation pour le recouvrement de la créance justifiée à l’encontre du propriétaire défaillant, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice, et des droits d’encaissement et de recouvrement, seront mis à la charge exclusive de Monsieur [S] [B].

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que les manquements systématiques et répétés des débiteurs à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat de régler les charges de copropriété, sans justifier de raison valable pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il est acquis que Monsieur [S] [B] ne s’est pas acquitté des charges de copropriété dont il était débiteur. Il doit dès lors être tenu compte du préjudice des copropriétaires confrontés à la carence de celui-ci, malgré les mises en demeure et le commandement de payer qui lui ont été adressés.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [S] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [B], partie perdante, est condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [S] [B], condamné aux dépens, devra verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence 43 Ter Cours SABLON, représenté par son syndic la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND, une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Le juge peut toutefois écarter cette exécution provisoire, d’office ou à la demande des parties, s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucun élément ne commande d’écarter l’exécution provisoire du jugement, laquelle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence 43 Ter Cours SABLON, représenté par son syndic la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND, la somme de 4.532,68 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 02 février 2024 ;

DIT que cette somme porte intérêts au taux legal à compter du présent jugement;

REJETTE le surplus des demandes du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence 43 Ter Cours SABLON à Clermont-Ferrand (63000), représenté par son syndic la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence 43 Ter Cours SABLON à Clermont-Ferrand (63000), représenté par son syndic la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND, la somme de 200 euros pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [S] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence 43 Ter Cours SABLON, représenté par son syndic la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [B] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence 43 Ter Cours SABLON, représenté par son syndic la SARL CITYA CLERMONT-FERRAND.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE