TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Eric DESLANDES

M. [R] [U]

La régie du TJ de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sandra [Localité 2]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05280 – N° Portalis 352J-W-B7J-C766H

N° MINUTE :

1

JUGEMENT MIXTE

rendu le mardi 05 mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [O], [Y], [M], [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

Madame [B], [K], [G], [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

Monsieur [W] [L], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [F], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Eric DESLANDES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0389 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N75056202516461 du 01/07/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2026

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05280 – N° Portalis 352J-W-B7J-C766H

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [Y] [M] [L], Mme [B] [K] [G] [L] et M. [W] [L] sont propriétaires du lot n°511 de l’ensemble immobilier [Adresse 5] correspondant à un appartement situé au 3ème étage, bâtiment F, escalier 8.

Cet appartement, initialement donné à bail à Mme [J] [F], est occupé par son fils M. [W] [F].

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, M. [O] [Y] [M] [L], Mme [B] [K] [G] [L] et M. [W] [L] ont fait assigner M. [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d’ordonner son expulsion et d’obtenir la désignation d’un expert ayant notamment pour mission de déterminer le classement de l’appartement dans une des catégories visées par la loi du 1er septembre 1948, d’en établir le décompte de la surface corrigée, d’en préciser la valeur locative et de calculer le loyer légalement exigé.

Appelée à l’audience du 20 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi avec établissement d’un calendrier de procédure.

A l’audience du 5 février 2026, M. [O] [Y] [M] [L], Mme [B] [K] [G] [L] et M. [W] [L], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles ils ont sollicité :

— d’ordonner avant dire droit la désignation d’un expert avec pour mission d’établir un rapport déterminant le classement de l’appartement dans une des catégories visées à la loi du 1er septembre 1948, déterminer la surface corrigée du logement, fournir un décompte de sa surface corrigée selon les dispositions des articles 26 et suivants de la loi de 1948, de proposer de fixer le montant du loyer par référence à sa valeur locative, telle que déterminée selon les dispositions des articles 26 et suivants de la loi du 1er septembre 1948, considération prise de la majoration de 50%,

— juger que le loyer trimestriel doit être majoré de 50%, depuis le 3 février 1985, date du décès de la locataire en titre,

— surseoir à statuer sur la demande de fixation du loyer et de rappel de loyer dans l’attente du dépôt d’expertise,

— condamner M. [W] [F] à payer la somme de 665,58 euros au titre des charges locatives de 2022 à 2024,

— condamner M. [W] [F] à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de leur demande, ils ont indiqué que M. [W] [F] avait justifié de son droit au transfert du maintien dans les lieux et qu’ils renonçaient ainsi à leur demande d’expulsion. Ils ont ajouté qu’ils ne disposaient d’aucun décompte de la surface corrigée du logement et ne pouvaient ainsi pas s’assurer que le loyer réglé par le défendeur de 211,90 euros par trimestre correspondait au loyer légal en application des articles 26 et 27 de la loi du 1er septembre 1948. Compte tenu de la complexité de l’établissement dudit décompte et de la spécificité des dispositions de la loi précitée, ils ont soutenu que la désignation d’un expert à cette fin était nécessaire. Ils ont enfin indiqué qu’ils justifiaient des régularisations de charges pour les années 2022, 2023 et 2024 et qu’ils ne s’opposaient pas à des délais de paiement.

M. [W] [F], assisté par son conseil, a déposé des conclusions écrites qu’il n’a pas intégralement reprises à l’audience. Ainsi, il a oralement :

— formé les protestations et réserves d’usage s’agissant de l’expertise,

— sollicité 5 mois de délais de paiement s’agissant des charges locatives,

— demander de réserver les dépens et l’article 700 du code de procédure civile et subsidiairement de débouter les demandeurs.

A l’appui de sa demande, il a indiqué accepter de payer le montant des charges en cinq mensualités et ne pas s’opposer à la réalisation de l’expertise payée par les demandeurs.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026 date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mesure d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

En application des articles 26 et 27 de la loi du 1er septembre 1948, la détermination du prix du loyer d’un logement résulte du produit de sa surface corrigée par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l’article 30 de cette loi.

Selon l’article 28 de cette même loi, un décret, pris sur le rapport du ministre chargé de la reconstruction et de l’urbanisme, déterminera les conditions dans lesquelles sera obtenue la surface corrigée en affectant la superficie des pièces habitables et celle des autres parties du logement de correctifs dont il donnera le taux pour qu’il soit tenu compte, notamment, de la hauteur du plafond, de l’éclairement, de l’ensoleillement et des vues de chacune des pièces habitables, ainsi que des caractéristiques particulières des autres parties du local. Il définira les pièces habitables et les conditions dans lesquelles sera calculée la superficie desdites pièces, ainsi que celle des autres parties du local et des annexes. Le même décret précisera également les correctifs applicables à l’ensemble du logement pour tenir compte notamment de son état d’entretien, de sa vétusté, de l’importance du local, de son affectation, de sa situation et des éléments d’équipement propres, soit au local, soit à l’ensemble de l’immeuble. Ne pourront entrer en ligne de compte dans l’évaluation des correctifs que les éléments d’équipement et de confort fournis par le propriétaire.

Compte-tenu de l’absence de tout contrat écrit se référant ainsi à un quelconque décompte de surface corrigée, les demandeurs sont légitimes à demander la désignation d’un expert pour ce faire et ce afin d’être en mesure de déterminer le prix du loyer légal du logement en référence à la valeur locative du bien loué.

Les frais de consignation seront mis à la charge de M. [O] [Y] [M] [L], Mme [B] [K] [G] [L] et M. [W] [L], demandeurs à l’expertise.

Sur les charges locatives

Le locataire est redevable des charges récupérables aux termes de l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948.

En l’espèce, M. [O] [Y] [M] [L], Mme [B] [K] [G] [L] et M. [W] [L] versent aux débats les régularisations de charges et le relevé des dépenses des années 2022, 2023 et 2024.

Il ressort de ces éléments que les demandeurs justifient de leur créance. M. [W] [F] a reconnu la dette et son montant.

Il sera condamné à payer à M. [O] [Y] [M] [L], Mme [B] [K] [G] [L] et M. [W] [L] la somme de 665,58 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2022, 2023 et 2024.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [W] [F], reconnaît la dette et justifie de sa capacité à l’apurer en cinq mois. Les bailleurs ne sont pas opposés aux délais de paiement.

Il sera fait droit à la demande de M. [W] [F] selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les autres demandes

Il sera sursis à statuer sur l’ensemble des autres demande et les dépens seront réservés.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [W] [F] à payer à M. [O] [Y] [M] [L], Mme [B] [K] [G] [L] et M. [W] [L] la somme de 665,58 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2022, 2023 et 2024,

AUTORISE M. [W] [F] à s’acquitter de la somme due en 4 versements de 133 euros, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le 5ème et dernier versement étant majoré du solde de la dette,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

SURSEOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du rapport d’expertise,

Et, avant-dire droit,

ORDONNE une expertise et DESIGNE pour y procéder :

Monsieur [R] [U]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Téléphones : 06.88.63.30.69 – 06.30.39.01.90

Email : [Courriel 1]

en qualité d’expert avec pour mission de :

convoquer les parties en cause et leurs avocats par lettres recommandées avec accusé de réception,prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,visiter le logement appartenant à M. [O] [Y] [M] [L], Mme [B] [K] [G] [L] et M. [W] [L] situé au 3ème étage, bâtiment F, escalier 8 (lot n°511) de l’immeuble [Adresse 5], occupé par M. [W] [F],en dresser un état descriptif, et donner son avis quant à la situation de l’immeuble, les loyers habituellement pratiqués dans le voisinage, les conditions d’habitabilité,déterminer le classement de l’appartement dans une des catégories visées par la loi du 1er septembre 1948,déterminer la surface corrigée du logement et établir un décompte de surface corrigée,estimer le prix du loyer qui en découle, eu égard aux dispositions de l’article 27 de la loi du 1er septembre 1948,enfin répondre aux dires des parties et faire toutes observations utiles au règlement du litige,

DIT que l’expert sera informé de la mission ci-dessus à la diligence du greffe, qu’il devra en retour faire connaître son acceptation dans un délai de 15 jours à partir de la notification faite par le greffe,

DIT que M. [O] [Y] [M] [L], Mme [B] [K] [G] [L] et M. [W] [L] devront consigner, d’avance, la somme de 3000 euros à la régie du tribunal judiciaire de PARIS- Service de la régie annexe dans les deux mois de la présente décision faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 273 à 284 du code de procédure civile,

DIT que l’expert qui aura accepté sa mission commencera ses opérations dès qu’il aura été averti que la provision fixée aura été consignée au secrétariat-greffe en procédant à toutes constatations, en s’entourant de tous avis, en se faisant le cas échéant assister par tout sachant ou technicien de son choix dans la mesure seulement où ils pourront lui apporter des informations de nature à éclairer ses propres constatations,

DIT qu’en cas d’indisponibilité ou de refus de sa mission, l’expert pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de quatre mois à compter de la consignation précitée, sauf à rendre compte au juge qui l’a commis s’il rencontre des difficultés qui font obstacle à sa mission ou si une extension de celle-ci s’avère nécessaire, laquelle saisine prendra la forme d’un envoi par le greffe d’un avis de consignation,

DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe en fera tenir une copie aux parties ou à leurs avocats, mention en étant portée sur l’original,

RENVOIE la cause et les parties à l’audience de suivi des expertises du 7 septembre 2026 à 14 heures,

RESERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition des parties au greffe du tribunal, le 5 mai 2026

LA GREFFIERE LA JUGE