Jugement N°

du 28 NOVEMBRE 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 23/03396 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JGEK / Ch1c2

DU RÔLE GÉNÉRAL

[G] [E]

[M] [Y]

Contre :

Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2]

Grosse : le

la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES

la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

Copies électroniques :

la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES

la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

Copie dossier

la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES

la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Monsieur [G] [E]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Madame [M] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 5]

tous deux représentés pars la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS

ET :

Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Laura NGUYEN [K], Juge,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 02 Octobre 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente en date du 20 juin 2022, Monsieur [G] [E] et Madame [M] [Y] ont acquis de Madame [I] [B] un appartement à usage d’habitation avec terrasse, cave et garage, au dernier étage du bâtiment A d’un ensemble immobilier en copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 9], dont le syndic en exercice est la société [Adresse 10].

Antérieurement à la vente, en 2020, un affaissement de cheminée a révélé la déformation d’une poutre maîtresse de la toiture de l’immeuble, nécessitant son remplacement, ainsi qu’une vérification visuelle de l’état de la charpente dans son ensemble par dépose et repose des isolants et placos, afin de déterminer l’étendue des travaux de reprise à entreprendre sur les parties communes.

Suivant procès-verbal du 17 juillet 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé en sa 8ème résolution la réalisation des travaux suivants : « Réfection d’une partie de la charpente et de la couverture du bâtiment A, mise en place d’une nouvelle isolation et de placo sous rampants ». La 11ème résolution a précisé, par ailleurs, que Madame [B], propriétaire du lot n°14, subissait un trouble de jouissance grave du fait de la nécessité de réaliser des travaux de toiture importants, son appartement se situant sous les combles. Il a donc été voté qu’elle percevrait une indemnisation de 4840 €, répartie en fonction des tantièmes des charges du bâtiment A.

Les travaux ont été réalisés de septembre à décembre 2022.

Monsieur [E] et Madame [Y] ont, par ailleurs, fait réaliser des travaux dans leur appartement, notamment avec les entreprises intervenues dans les travaux relatifs aux parties communes.

Alléguant d’un retard pris dans l’achèvement des travaux des parties communes, Monsieur [E] et Madame [Y] ont sollicité une indemnité de non-jouissance correspondant au retard accumulé avant que les travaux du lot n°14 ne débutent. Plus précisément, ils ont demandé que l’indemnisation octroyée à Madame [B] se poursuive jusqu’au mois de décembre 2022, soit 6 mois supplémentaires sur la même base que ce qui avait été accordé à l’ancienne propriétaire.

Portée à l’ordre du jour en résolution n°12 suivant procès-verbal du 17 juin 2023, leur demande a été rejetée.

Par acte en date du 4 septembre 2024, Monsieur [G] [E] et Madame [M] [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE CENTRE FRANCE, devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’annulation de la résolution susmentionnée et d’indemnisation.

La clôture de l’instruction a été fixée au 1er août 2025, par ordonnance du même jour.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, Monsieur [G] [E] et Madame [M] [Y] demandent au tribunal de :

Prononcer l’annulation de la résolution n°12 du procès-verbal d’assemblée générale du 17 juin 2023 ;Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 640 euros outre intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2023 jusqu’à la date de la décision ;Les dispenser de participation aux frais de procédure engagés par le syndicat de copropriétaires pour la présente instance ;Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner le syndicat des copropriétaires à payer les dépens dont distraction au profit de la SCP HERMAN-ROBIN & Associés

Au soutien de leur demande visant à l’annulation de la résolution n°12 du procès-verbal d’assemblée générale du 17 juin 2023, Monsieur [E] et Madame [Y] font valoir, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qu’ils ont subi un préjudice en raison d’un trouble grave dans la jouissance de leur bien immobilier ouvrant droit à indemnisation ; que leur appartement est resté totalement indisponible après leur acquisition et ce jusqu’en décembre 2022, pour la réalisation des travaux de toiture et d’isolation ; qu’en refusant de les indemniser pour ces six mois, le syndicat de copropriété a manqué à ses obligations légales.

En réponse au défendeur, ils font valoir que l’indemnité versée à la précédente propriétaire ne peut avoir un caractère définitif, alors que le préjudice s’est aggravé du fait du retard pris dans les travaux, lesdits travaux étant initialement destinés à être terminés en juin 2022 ; que le fait d’avoir eu connaissance de ces travaux n’exonère pas le syndicat des copropriétaires d’une indemnisation ; que le bas prix d’acquisition du bien s’expliquait par la nécessité de rénover l’appartement et non par l’existence de ces travaux ; qu’ils n’ont pas tiré avantage des travaux des parties communes, puisque ceux réalisés pour rénover leur appartement ont été effectués par contrats distincts, concernaient les cloisons intérieures et des éléments extérieurs au plafond et qu’ils ont été impactés par le retard des travaux relatifs aux parties communes ; que les travaux de rénovation de leur appartement n’ont pu débuter qu’en février 2023.

Pour chiffrer leur préjudice, ils se fondent sur la valeur locative mensuelle estimée à 440 €, retenue pour dédommager la précédente propriétaire, à appliquer pour une durée de six mois, outre les intérêts au taux légal dus à compter de la date de rejet de la résolution.

Enfin, au soutien de leur demande visant à les dispenser de participer aux frais engagés par le syndicat pour la présente procédure, ils se prévalent des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 4] demande au tribunal de :

A titre principalDébouter Monsieur [G] [E] et Madame [M] [Y] de l’ensemble de leurs demandes ; Condamner les mêmes à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;A titre subsidiaire, en cas d’annulation de la résolution : Débouter Monsieur [G] [E] et Madame [M] [Y] de leur demande en paiement dirigée contre lui ;Ecarter la dispense de participation des mêmes aux frais de la présente procédure ;Débouter Monsieur [G] [E] et Madame [M] [Y] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;Dire que chaque partie conservera la charge de ses dépensEcarter l’application de l’exécution provisoire

A l’appui de ses prétentions, le syndicat de copropriétaires soutient, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, que le copropriétaire qui se prévaut d’un trouble de jouissance grave découlant de l’exécution de travaux votés par l’assemblée générale doit en établir la preuve, aucune automaticité ne pouvant être déduite de la seule existence de ces travaux ; que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé auprès de la précédente propriétaire ; que celle-ci a perçu une indemnité pour une durée de 11 mois, pour tenir compte de la durée effective des travaux à venir et qu’il n’a jamais été question du caractère provisoire de cette indemnité ; que les travaux n’ont pas pris de retard et ne devaient pas se terminer en juin 2022, cette date étant, au contraire, prévue comme étant la date prévisible de début de travaux ; que ; compte tenu du planning de l’entreprise intervenante, ils ont débuté en septembre 2022 ; que l’appartement a été acquis par les demandeurs à bas prix pour tenir compte desdits travaux et qu’ils ont décidé de laisser à Madame [B] le bénéfice de l’indemnité de non-jouissance ; qu’à l’inverse d’avoir subi un préjudice, les demandeurs ont tiré profit des travaux des parties communes, puisqu’ils ont profité de la présence des entreprises sur place et des travaux en cours pour faire intervenir ces mêmes entreprises dans des travaux de réhabilitation de leur appartement.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires expose, à titre subsidiaire, que si, la résolution litigieuse est annulée, le tribunal ne peut pas pour autant se substituer à l’assemblée générale et condamner en paiement le syndicat ; que, s’agissant de l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’équité et la situation économique des parties commandent, au vu des circonstances particulières de l’affaire, que Monsieur [E] et Madame [Y] ne soient pas dispensés de participer aux frais de procédure engagés par le syndicat pour la présente instance ; que les mêmes circonstances particulières doivent conduire le tribunal à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

MOTIFS

Sur la demande tendant à l’annulation de la résolution n°12 du procès-verbal d’assemblée générale du 17 juin 2023

Il résulte de l’article 9 III de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison notamment d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

En l’espèce, il est constant que suivant procès-verbal d’assemblée générale du 17 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires a régulièrement voté une résolution n°8 approuvant l’exécution de travaux de réfection de la toiture du bâtiment A de la copropriété. Par ailleurs, il est également acquis que par résolution n°11 du même procès-verbal, la propriétaire du lot n°14, correspondant à un appartement situé sous les combles du bâtiment A, s’est vue octroyer une indemnité, en raison de l’existence d’un « trouble de jouissance grave du fait de la nécessité de réaliser des travaux de toiture importants » et de la « privation engendrée (impossibilité de louer ou d’occuper le bien situé sous combles) et de la nécessité de lui accorder une indemnité ».

Il est bien indiqué une période pour ce trouble de jouissance, l’assemblée proposant de retenir une durée de 11 mois, du mois d’août 2021 au mois de juin 2022.

Le procès-verbal d’assemblée générale évoque, par ailleurs, en page 4, qu’en raison du planning chargé de l’entreprise LA CHARPENTERIE, les travaux, s’ils sont votés, pourraient être effectués à partir du mois de juin 2022.

Le tribunal considère, au vu de la rédaction du procès-verbal d’assemblée générale du 17 juillet 2021, qu’il n’a pas été prévu d’indemnité forfaitaire et par anticipation au bénéfice de Madame [B]. En effet, elle a été indemnisée pour la période antérieure à celle correspondant au début des travaux projetés, de sorte que les demandeurs peuvent être fondés à souhaiter une indemnisation complémentaire, au titre de leur préjudice de jouissance. Le cas échéant, leur demande d’annulation de la résolution litigieuse pourrait être admise, à condition, cependant, de rapporter la preuve d’un réel préjudice de jouissance.

Il apparaît qu’un désaccord existe entre les parties quant à la date de début des travaux. Au vu des mentions figurant au procès-verbal susmentionné, le tribunal considère qu’il n’y avait pas de date fixée de manière expresse pour le début des travaux, mais que les copropriétaires ont bien été avertis d’une possible mise en œuvre à compter de juin 2022.

Il n’est pas discuté qu’au jour de la vente du 20 juin 2022 conclue avec Madame [B], Monsieur [E] et Madame [Y] avaient connaissance que des travaux devaient être réalisés depuis l’appartement vendu et que ,de ce fait, une indemnité de non-jouissance avait été votée. Il apparait qu’aux termes du contrat de vente, les acquéreurs se sont engagés à lui rembourser ladite indemnité (page 28 de l’acte de vente).

L’acte notarié indique, par ailleurs, en page 40, quelles pièces ont été remises aux acquéreurs et y figurent notamment les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, de sorte qu’ils ont bien eu en mains la résolution n°8 du 17 juillet 2021.

Il n’existe pas de consensus entre les parties quant à la date d’achèvement des travaux, les demandeurs faisant valoir qu’ils ont pris fin en décembre 2022, quand le syndicat de copropriété évoque le mois d’octobre 2022.

La facture produite en défense permet de constater que les travaux ont été achevés dans le courant du mois d’octobre 2022, puisque la facturation a été réalisée le 19 octobre 2022, et non au mois de décembre 2022. Les demandeurs ne produise pas d’élément qui permettrait de corroborer leurs dires quant à un achèvement au mois de décembre.

En outre, si Monsieur [E] et Madame [Y] font valoir que le retard dans l’exécution des travaux a conduit à décaler le début des rénovations de leur appartement au mois de février 2023, ils n’en rapportent pas la preuve.

A ce titre, en retenant une date d’achèvement des travaux des parties communes au 19 octobre 2022 et en admettant que leurs travaux personnels auraient effectivement débuté en février 2023 (soit quatre mois après), le tribunal considère qu’il ne peut être justifié de faire peser sur l’ensemble des copropriétaires le retard desdits travaux de rénovation de leur appartement (appartement de ce fait voué à être en travaux et non louable ou utilisable), ceux-ci n’étant pas responsables du planning des entreprises mandatées. A supposer que ces travaux dans leur partie privative aient donc bien commencé en février 2023, il n’existe pas de corrélation entre cette date de mise en œuvre et le retard allégué des travaux effectués dans les parties communes, aucun obstacle ne venant s’opposant à une mise en œuvre antérieurs de ces travaux privatifs.

Enfin, il y a lieu de considérer que les demandeurs ne prouvent pas davantage qu’ils auraient été dans l’impossibilité de disposer de leur bien et de le mettre en location, ce qui justifierait de leur voir reconnaître l’existence d’un préjudice de jouissance indemnisable à partir de juillet 2022 (le mois de juin étant compris dans l’indemnisation reversée à Madame [B], conformément à l’acte de vente) et le 19 octobre 2022.

Il convient dès lors de débouter Monsieur [E] et Madame [Y] de leur prétention tendant à ce que la résolution n°12 du 17 juin 2023 soit annulée et, en conséquence, de leur demande en paiement dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en dispense de participation aux frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, alors que les demandeurs se sont vus débouter de leurs demandes, il n’y a pas lieu de les dispenser de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Il convient dès lors de les débouter de leur demande de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les demandeurs, partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [E] et Madame [Y] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 €. Ils seront par ailleurs déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [G] [E] et Madame [M] [Y] de leur demande tendant à voir prononcer l’annulation de la résolution n°12 du procès-verbal d’assemblée générale du 17 juin 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [G] [E] et Madame [M] [Y] de leur demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 640 euros outre intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2023 jusqu’à la date de la décision ;

DEBOUTE Monsieur [G] [E] et Madame [M] [Y] de leur demande tendant à les voir dispensés de participation aux frais de procédure engagés par le syndicat de copropriétaires pour la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [E] et Madame [M] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [E] et Madame [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 2000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT