CG/LJ

Ordonnance N°

du 28 JANVIER 2025

Chambre 6

N° RG 24/00548 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JTIF

du rôle général

S.C.I. 129

c/

S.A.S. BK MARKET

la

GROSSES le

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

, la SELARL FRB AVOCATS

Copies électroniques :

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

, la SELARL FRB AVOCATS

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Amandine CHAMBON, greffier

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. 129

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S. BK MARKET

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par la SELARL FRB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 23 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé régularisé le 07 mars 2022, la société SCI 129 a donné à bail au profit de la société BK MARKET des locaux commerciaux compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à Riom (63).

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 17 400 euros hors taxes et hors charges, payable d’avance et mensuellement, soit un loyer mensuel de 1450 euros hors taxes et hors charges.

Une clause prévoyant que le preneur supporterait toutes les charges, impôts, taxes et de redevances, sous quelque dénomination qu’il soit, a été insérée au bail.

Constatant que sa locataire ne réglait plus ses charges locatives et qu’elle n’avait pas réglé les taxes foncières pour 2022 et 2023, la SCI 129 a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 avril 2023, mis en demeure la société BK MARKET d’avoir à régler la somme de 3763,54 euros.

Par acte en date du 21 juin 2024, la SCI 129 a assigné la SAS BK MARKET devant la Présidente du tribunal statuant en référé aux fins suivantes :

RENVOYER les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles en aviseront.Dès à présent, par provision, CONDAMNER par provision la société BK MARKET à payer et porter à la société SCI 129 la somme de 4.267,17 € correspondant au décompte des sommes dues, arrêté à la date du 3 juin 2024,JUGER que cette somme sera majorée de plein droit de 10 % à compter de la mise en demeure du 22 avril 2023 et portera intérêts au taux légal majoré de trois points, à compter du 30 avril 2023,CONDAMNER par provision la société BK MARKET à payer et porter à la société SCI 129 la somme de 1.300 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,CONDAMNER la société BK MARKET au paiement de la somme de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER la même aux entiers dépens.L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 16 juillet 2024 puis elle a fait l’objet de renvois successifs à la demande des parties jusqu’à l’audience du 23 décembre 2024, à laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, la SAS BK MARKET sollicite de voir :

À titre principal, RENVOYER les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles en aviseront ; DEBOUTER la SCI 129 de sa demande de provision ; DEBOUTER la SCI 129 de sa demande de majoration de 10% ainsi que de sa demande au titre des intérêts à courir à compter de cette mise en demeure ; DEBOUTER la SCI 129 de sa demande de provision au titre des dommages et intérêts ;DEBOUTER la SCI 129 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; À titre reconventionnel, CONDAMNER la SCI 129 à payer et porter à la SAS BK MARKET la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ; À titre subsidiaire, FIXER la demande de provision à un montant maximal de 500 euros, À titre subsidiaire et reconventionnel, CONDAMNER la SCI 129 à payer et porter à la SAS BK MARKET la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens Dans ses dernières écritures, la SCI 129 a maintenu ses demandes initiales.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, la Présidente du tribunal statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose d’inclure dans le contrat de bail commercial un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail.

L’article R145-35 du même code dispose que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

En l’espèce, la SCI 129 sollicite la condamnation de la SAS BK MARKET à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 4267,17 euros correspondant au décompte des sommes dues, arrêté à la date du 03 juin 2024. Elle indique que cette somme correspond aux charges locatives impayées et à l’impôt foncier pour les années 2022 et 2023.

À l’appui de sa demande, elle produit notamment :

— un bail commercial

— l’avis de taxe foncière 2022

— l’avis de taxe foncière 2023

— des décomptes CITYA

— une mise en demeure du 22/04/2023

— un décompte actualisé au 03/06/2024

— un décompte de charges 2022

— les appels de fonds 2022

— un procès-verbal d’assemblée générale du 27 avril 2023

— un décompte de charges 2023

— les appels de fond 2023

— un procès-verbal de l’assemblée générale du 29 avril 2024.

La SAS BK MARKET oppose que les sommes réclamées au titre de la taxe foncière ne correspondent pas à celles qui doivent effectivement être mises à sa charge. Elle indique que la somme relative aux frais de gestion de la fiscalité directe locale qui apparaît sur les avis d’imposition et qui lui est réclamée n’est nullement prévue par le contrat de bail. Elle ajoute qu’une cotisation lissée figure sur l’avis de l’année 2023 au sujet de laquelle elle n’a pu obtenir la moindre explication, d’autant plus que la cotisation lissée est effective depuis 2017 et que l’avis de 2022 n’en comportait pas. En outre, la SAS BK MARKET souligne que les avis de taxe foncière comportent des numéros de propriétaire différents de sorte qu’elle n’a pas l’assurance de ne pas s’acquitter pour le tout d’une taxe foncière dont le montant devrait être, le cas échéant, réparti. S’agissant des charges sollicitées, elle soutient que le décompte et les appels de fonds mentionnent des tantièmes alors même qu’elle n’a pas eu la moindre information sur le bail quant aux tantièmes représentés par le local loué sur l’ensemble de l’immeuble en copropriété. Elle indique qu’il apparaît également, sans explication, une quote-part sur le poste « générales », un chauffage 1 et 2, ainsi que la mention d’un bâtiment A, sans qu’elle puisse contrôler l’adéquation entre sa situation réelle et les sommes réclamées. De surcroit, la SAS BK MARKET considère que les appels de fonds et les décomptes de charges ne permettent pas d’établir avec certitude les sommes sollicitées par la SCI 129, notamment la somme de 2 881,19 € au titre du décompte syndic CITYA.

En réponse, la SCI 129 soutient que les frais de gestion de la fiscalité directe locale intégrés dans les taxes foncières 2022 et 2023 n’en sont pas divisibles. En toute hypothèse, elle considère que leur montant respectif de 78 et 86 euros ne justifie pas un impayé de plus de 4000 euros. S’agissant des charges de copropriété, elle indique la SAS BK MARKET n’a pas demandé d’explications et qu’elle pourra vérifier quels sont les tantièmes attachés au local qu’elle occupe qui sont mentionnés dans les pièces versées au dossier. La SCI 129 explique également que la SAS BK MARKET pourra vérifier que les appels de fonds qui lui sont adressés sont bien ceux qui le sont à la charge de la SCI 129.

Il est constant en l’espèce que la SCI 129 a donné à bail au profit de la société BK MARKET des locaux commerciaux compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à Riom (63), suivant acte sous seing privé régularisé le 07 mars 2022.

Le contrat de bail comporte une clause 12.5 « Charges, impôts, taxes et redevances » qui stipule :

« […] En sus du loyer ci-après stipulé, le PRENEUR supportera toutes les charges, impôts, taxes et redevances, sous quelque dénomination qu’il soit, que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires au titre du Décret en Conseil d’Etat pris en application de l’article L.145-20-2 du Code de commerce.

A cet égard, un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, et comportant l’indication de leur répartition entre le BAILLEUR et le PRENEUR, est annexé aux présentés (ANNEXE 12.5). »

À la lecture de l’annexe 12.5, les taxes foncières, les charges du syndic, l’électricité et le gaz sont à 100 % à la charge du preneur.

Ainsi, l’obligation à paiement de la SAS BK MARKET n’est pas contestable dans son principe. En outre, les frais de gestion de la fiscalité directe locale sont des frais liés aux taxes annexes à payer en même temps que la taxe foncière.

Néanmoins, il convient de rappeler que le juge des référés ne peut allouer de provision que dans la limite du montant non contestable de celle-ci. Or, l’examen des faits et des pièces versées au dossier fait apparaitre que certains montants sollicités sont contestables.

En premier lieu s’agissant des taxes foncières, la SAS BK MARKET souligne à juste titre que le numéro de propriétaire indiqué sur l’avis de la taxe foncière pour 2022 (n°300-00786) ne correspond pas à celui qui est indiqué sur l’avis de la taxe foncière pour l’année 2023 (n°300 + 01837 A).

D’autre part, s’agissant des charges locatives, la SCI 129 produit le décompte des charges établi par la société Citya, en qualité de syndic de la copropriété, pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2022 ainsi que l’appel de fonds pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2023. Ces documents font état de tantièmes dont la SAS BK MARKET indique ne pas avoir eu la moindre information lors de la conclusion du bail.

Or, dans le cas d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, le bail doit en principe préciser le nombre de tantièmes affectés au local commercial parmi le nombre total de tantièmes afin qu’il n’existe pas de contestations ultérieures sur ce point, comme tel est le cas en l’espèce.

En réponse, la SCI 129 se contente d’indiquer que la SAS BK MARKET pourra vérifier les tantièmes attachés au local qu’elle occupe, sans indiquer si cette mention figure sur le contrat de bail, de sorte qu’il est impossible de déterminer avec l’évidence requise en référé que la SAS BK MARKET en avait effectivement connaissance au moment de la signature et qu’elle est en mesure de les comparer avec ceux qui sont indiqués sur les appels de fonds.

Par ailleurs, les décomptes produits comportent également des postes de chauffage 1 et 2 ainsi que la mention d’un bâtiment A. Dans ses écritures, la SAS BK MARKET fait grief à la SCI 129 de ne produire aucun justificatif afférent à ces postes de charges.

À cet égard, le bailleur se contente une nouvelle fois d’indiquer que la SAS BK MARKET pourra vérifier que les appels de fonds qui lui sont adressés sont bien ceux qui le sont à la charge de la SCI 129. En outre, la SCI 129 affirme que la SAS BK MARKET aurait dû se préoccuper des contestations énumérées et demander des explications.

Or, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. La régularisation sollicitée par un bailleur auprès de son locataire au titre des charges et des taxes implique l’existence d’un compte réel entre les parties et nécessairement, la production des justificatifs afférents.

En l’état, l’absence d’élément objectif et de précisions sur certains postes de charges ne permettent pas de vérifier avec l’évidence requise en référé l’exactitude des sommes réclamées par la SCI 129.

En revanche, les contestations sérieuses auxquelles se heurtent les demandes de la SCI 129 ne peuvent permettre à la SAS BK MARKET de s’exonérer intégralement de son obligation à paiement des charges dues et prévues au titre du contrat de bail régularisé entre les parties, laquelle n’est pas contestable dans son principe.

Dans ces conditions, il convient de la condamner à payer à la SCI 129 une somme qui sera limitée au montant non contestable et non contesté de son obligation, soit la somme de 500 euros.

Pour le surplus, les demandes provisionnelles de la SCI 129 se heurtent à des contestations sérieuses, de même que la demande de condamnation de la SAS BK MARKET à payer la somme de 1300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, laquelle n’est pas suffisamment justifiée dans les écritures de la demanderesse.

2/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI 129 les frais engagés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La SAS BK MARKET sera en conséquence condamnée à payer à la SCI 129 la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement et en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, renvoie, les parties à mieux se pourvoir,

AU PROVISOIRE,

CONDAMNE la SAS BK MARKET à payer à la SCI 129, à titre provisionnel, la somme de CINQ CENTS EUROS (500 €),

DIT n’y avoir lieu à référé pour toutes autres demandes,

CONDAMNE la SAS BK MARKET à payer à la SCI 129 la somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS BK MARKET aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Présidente