CG/AC

Ordonnance N°

du 11 FEVRIER 2025

Chambre 6

N° RG 24/01030 -

N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZMC

du rôle général

S.A.S. IMMOSIRIS

c/

S.A.R.L. FEETEX

Société NWH NEUWEG HOLDING AG

la SELARL AVK ASSOCIES

la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL

GROSSES le

— la SELARL AVK ASSOCIES

, la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL(Paris)

Copies électroniques :

— la SELARL AVK ASSOCIES

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le ONZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Amandine CHAMBON, greffier

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. IMMOSIRIS agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

ayant pour avocats la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS, plaidant et la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, postulant

ET :

DEFENDERESSES

S.A.R.L. FEETEX, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Société NWH NEUWEG HOLDING AG venant aux droits de la société FEETEX désormais radiée prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 1]

ALLEMAGNE

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 21 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 09 février 2021, la SAS IMMOSIRIS a donné à bail commercial à la SARL FEETEX un local n°42 dépendant du centre commercial « NACARAT » à [Localité 7] (63).

Ledit bail a été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives, commençant à courir à compter du 09 septembre 2021.

Le bail a été conclu moyennant un loyer annuel composé d’un loyer de base fixé à l’origine du bail à 90.000 euros (hors taxes et hors charges), à indexer chaque année, et d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 7 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur.

À titre dérogatoire, le preneur a bénéficié d’une franchise totale du loyer de base pendant les deux premiers mois du bail et d’une réduction temporaire et partielle du loyer de base.

Il a également été convenu que le loyer serait payable trimestriellement et d’avance le premier jour de chaque trimestre civil, soit chaque 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.

Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement du loyer et des charges ainsi qu’une clause pénale prévoyant notamment une majoration de 10 % de plein droit des sommes pouvant être dues, ainsi que des pénalités de 2/365ème du dernier loyer de base annuel.

Constatant que sa locataire ne réglait plus ses loyers, la SAS IMMOSIRIS a, par acte en date du 15 avril 2022, fait signifier un commandement de payer les loyers à la SARL FEETEX pour la somme totale de 75.960,98 euros.

Par acte en date du 20 juin 2023, la SAS IMMOSIRIS a assigné la SARL FEETEX devant la Présidente du tribunal statuant en référé aux fins de voir :

juger la société IMMOSIRIS recevable et bien fondée en ses demandes ; En conséquence,

condamner par provision, la société FEETEX à payer à la société IMMOSIRIS les sommes suivantes, selon décompte au 11 mai 2023 et sous réserve d’actualisation : · loyers, charges et accessoires en principal : 145 569,27 €,

· indemnité forfaitaire de 10 % : 14 556,92 €,

· remboursement des franchises et réductions de loyer : 52 497,76 €,

· intérêts de retard contractuels : à parfaire au jour du paiement

TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire : 212 623,95 € ;

condamner par provision la société FEETEX à payer à la société IMMOSIRIS une pénalité contractuelle de 2/365ème du dernier loyer, soit la somme de 591,78 € TTC par jour, à compter du 14 avril 2023 et jusqu’à parfait paiement ; rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir ; condamner la société FEETEX à payer à la société IMMOSIRIS la somme de 3600 € par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamner la société FEETEX aux entiers dépens.

Selon ordonnance en date du 27 décembre 2023, le juge des référés a notamment :

rejeté la demande de mise hors de cause de la SARL FEETEX, condamné la SARL FEETEX à payer, à titre provisionnel, la somme de DEUX CENT DOUZE MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT EUROS ET TRENTE-NEUF CENTIMES (212.897,39 €) à la SAS IMMOSIRIS au titre des loyers, charges et accessoires impayés suivant décompte arrêté au 20 octobre 2023,condamné la SARL FEETEX, à titre provisionnel, à payer à la SAS IMMOSIRIS la somme de CINQUANTE-NEUF MILLE CENT QUATORZE EUROS ET SOIXANTE-DOUZE CENTIMES (59.114,72 €) au titre du remboursement des franchises et réduction de loyer.

La SAS IMMOSIRIS expose avoir tenté de faire exécuter l’ordonnance précitée en pratiquant des saisies-attributions sur les comptes de la SARL FEETEX, lesquelles se sont toutes révélées infructueuses pour cause de dissolution de la SARL FEEETEX.

La SARL FEETEX a effectivement fait l’objet d’une radiation en date du 05 mars 2024 suite à la réalisation d’une transmission de son patrimoine à l’unique associé d’une société de droit allemande, la société NWH NEUWEG HOLDING AG.

Ainsi, par acte en date en date du 15 mai 2024, la SAS IMMOSIRIS a fait signifier à la société NWH NEUWEG AG un commandement d’exploiter et de payer visant la clause résolutoire traduit en allemand, pour un montant total de 308 405,43 euros.

Les causes dudit commandement n’ont pas été réglées dans le délai du mois de sa signification.

Dans ce contexte, par actes séparés en date du 09 octobre 2024, la SAS IMMOSIRIS a fait assigner en référé la société NWH NEUWEG HOLDING AG venant aux droits de la société FEETEX et la SARL FEETEX, sous l’enseigne KAYLA, aux fins suivantes :

dire la société IMMOSIRIS recevable et bien fondée en ses demandes ;En conséquence,constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société IMMOSIRIS et donc la résiliation de plein droit du bail du 9 février 2021 à la date du 16 juin 2024 ;ordonner l’expulsion de la société NWH NEUWEG HOLDING AG et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin,condamner par provision la société NWH NEUWEG HOLDING AG à payer à la société IMMOSIRIS les sommes suivantes selon décompte au 2 septembre 2024 et sous réserve d’actualisation :loyers, charges et accessoires en principal 318 616,29 €remboursement des franchises et réductions de loyer 65 926,85 €indemnité forfaitaire de 10 % 38 454,34 €indemnité des frais de relocation 67 678,24 €intérêts de retard contractuels à parfaire au jour du paiementTOTAL DES SOMMES DUES à parfaire …………………………………………………….. 490 675,69 €

condamner par provision la société NWH NEUWEG HOLDING AG à payer à la société IMMOSIRIS des intérêts de retard au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de cinq points ;ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l’article 22.2.1 du Titre II du bail ;condamner par provision la société NWH NEUWEG HOLDING AG à payer à la société IMMOSIRIS une pénalité contractuelle de 2/365ème du dernier loyer, soit la somme de 741,68 € TTC par jour à compter du 14 avril 2023 et jusqu’à parfait paiement ; fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la société NWH NEUWEG HOLDING AG, au montant du dernier loyer, majoré de 50 %, à compter du 16 juin 2024, et jusqu’à parfaite libération des lieux ; condamner la société NWH NEUWEG HOLDING AG au paiement de ladite indemnité d’occupation contractuelle ;dire que le dépôt dc garantie sera définitivement acquis à la société IMMOSIRIS, conformément aux stipulations contractuelles ;rappeler le caractère exécutoire de droit par provision de l’ordonnance à intervenir ;condamner la société NWH NEUWEG HOLDING AG à payer à la société IMMOSIRIS la somme de 3.600,00 € par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;condamner la société NWH NEUWEG HOLDING AG aux entiers dépens qui comprendront notamment le cout du commandement d’exploiter et de payer, des procès-verbaux de commissaires de justice, et de la présente assignation et de ses suites.L’assignation délivrée à la SARL FEETEX a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du Code de procédure civile.

À l’audience de référé du 21 janvier 2025 à laquelle les débats se sont tenus, la SAS IMMOSIRIS a repris le contenu de son assignation.

La société NWH NEUWEG HOLDING AG et la SARL FEETEX n’ont pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le juge est ainsi tenu de vérifier la régularité de sa saisine.

L’article 473 du même code dispose : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, la Présidente statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

Il résulte de l’examen des faits et des pièces versées aux débats par la SAS IMMOSIRIS la chronologie suivante :

par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2023, l’associé unique de la SARL FEETEX, monsieur [C] [X], a cédé les 300 parts constitutives du capital de la SARL FEETEX à la société NWH NEUWEG HOLDING AG, immatriculée au RC de Chemnitz sous le n° HRB 29134, représentée par son prédisent du directoire, monsieur [I] [P] ;

par l’effet de cette cession, la société NWH NEUWEG HOLDING AG est devenue l’associé unique de la société « FEETEX » ;

selon procès-verbal de décision par l’associé unique en date du 14 novembre 2023, le nouvel associé de la SARL FEETEX a décidé de dissoudre la société ;

la décision de dissolution par suite de réunion de toutes les parts sociales en une seule main a été déposée au greffe du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand le 04 mars 2024. En outre, Maître [B] a relevé, dans un procès-verbal de constat établi en date du 11 mars 2024, que l’établissement dénommé « KAYLA » est fermé, tout en précisant que « la boutique est en partie vide » et en constatant la « présence de divers déchets, cartons, penderies ».

Un second procès-verbal de constat dressé par Maître [B] le 20 juin 2024 atteste de la fermeture de la boutique « KAYLA » le jour-même.

Il en découle l’existence d’une contestation sérieuse relative à l’occupation et à l’exploitation effectives du local commercial soumis au bail en litige.

Par ailleurs, il est constant que la cession de parts sociales n’est pas une cession de bail car elle ne modifie pas la personne du preneur qui reste titulaire du droit au bail et elle ne rentre pas dans les prévisions de l’article 1690 du Code civil, ni de l’article L. 145-16 du statut des baux commerciaux.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la SAS IMMOSIRIS ne démontre pas que la société NWH NEUWEG HOLDING AG a effectivement repris le bail commercial litigieux.

Il s’ensuit que la qualité de preneur de la société NWH NEUWEG HOLDING AG au contrat de bail litigieux n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.

De surcroît, il ne revient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur la qualité de la société NWH NEUWEG HOLDING AG et la nature juridique des relations contractuelles qui pourraient la lier à la SAS IMMOSIRIS, étant rappelé que le local commercial n’est plus exploité et qu’une condamnation a déjà été prononcée à l’encontre de la SARL FEETEX.

Il en est de même des questions relatives à la cession par la société locataire de la totalité de ses parts, au cours de la procédure de résiliation du bail.

Dès lors, les demandes de constat de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation à paiement de sommes d’argent, en ce qu’elles nécessitent un débat au fond du litige, se heurtent à des contestations sérieuses.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS IMMOSIRIS conservera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

AU PROVISOIRE,

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

LAISSE les dépens à la charge de la SAS IMMOSIRIS.

La Greffière, La Présidente,