TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Farauze ISSAD ; M^e Aude LACROIX ; Monsieur [V] [W] ; Madame [I] [A] ; S.A. VERSPIEREN ; M^e Amandine LAGRANGE ; Maître [B] [E] ; Maître Vincent CHAMARD-SABLIER ; M^e Delphine ABERLEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 22/02063 – N° Portalis 352J-W-B7C-CWSW4

N° MINUTE :

1-2025

JUGEMENT

rendu le lundi 21 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [L], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Farauze ISSAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2017

DÉFENDERESSE

Société [Localité 11] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1032

Monsieur [V] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [A], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

S.A. VERSPIEREN, dont le siège social est sis [Adresse 9]

non comparante, ni représentée

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Amandine LAGRANGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0549

S.A.S. SMRD, dont le siège social est sis [Adresse 8]

Décision du 21 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 22/02063 – N° Portalis 352J-W-B7C-CWSW4

représentée par Maître Margaux BEUREY de la SELARL ALIX Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0146

Société SMABTP, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Vincent CHAMARD-SABLIER de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0087

S.A. GENERALLI IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine ABERLEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0325

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2025

Délibéré le 21 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 juillet 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 21 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 22/02063 – N° Portalis 352J-W-B7C-CWSW4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2001, à effet au 18 juillet 2001, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 11] (OPAC), devenu l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, a consenti à Madame [S] [L], pour une durée de trois ans renouvelables, un bail d’habitation portant sur un appartement composé de deux pièces principales dépendant du septième étage – escalier 3 porte 71 – d’un immeuble sis [Adresse 4], outre une cave, moyennant un loyer mensuel révisable de 1 675,49 francs, payable à terme échu, outre une provision sur charges et le versement initial d’un dépôt de garantie de 1 675,49 francs.

Madame [S] [L] a été victime de plusieurs dégâts des eaux depuis 2003 ayant pour origine le logement situé à l’étage supérieur et occupé par Monsieur [V] [K], également locataire de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH. Ces sinistres l’avaient notamment contrainte à résider chez un membre de sa famille. Madame [S] [L] avait alors assigné, en référé, son assurance la société SA MAAF Assurances, Monsieur [V] [K], ainsi que son assureur, la société SA GENERALI IARD, et son bailleur, l’EPIC PARIS HABITAT OPH devant le Tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 15 mai 2008, le Président du Tribunal désignait Monsieur [R] [U], expert judiciaire, qui rendait son rapport d’expertise le 14 novembre 2008. Après avoir constaté que le logement de la demanderesse était en grande partie endommagé par des infiltrations localisées et que le logement loué par Monsieur [V] [K] présentait des installations sanitaires non conformes aux normes et documents contractuels, il concluait que le logement était inhabitable et retenait l’entière responsabilité du bailleur, l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH.

Mettant en cause l’inaction du bailleur social, Madame [S] [L] a saisi au fond le Tribunal d’instance de Paris (12ème) et a assigné, le 20 mai 2009, les mêmes défendeurs.

Par jugement du 15 avril 2010, le Tribunal d’instance de Paris (12ème) retenait la responsabilité de l’EPIC PARIS HABITAT OPH concernant les désordres constatés dans l’appartement de Madame [S] [L]. Il condamnait le bailleur à effectuer les travaux de réfection nécessaires, ainsi qu’à indemniser les préjudices subis par elle pour la période du 10 avril 2007 au 5 mai 2009.

Le 9 juillet 2010, les parties constataient que les travaux de remise en état avaient été effectués. Par chèque du 31 mai 2011, la société BPCE ASSURANCES, versait à Madame [S] [L] la somme de 23 463,99 euros, que cette dernière a accepté comme valant parfaite exécution du jugement.

Toutefois, après avoir réintégré son logement, Madame [S] [L] signalait de nouveaux sinistres au printemps 2011.

Une nouvelle expertise judiciaire était alors ordonnée en référé le 23 avril 2012 par le tribunal d’instance de Paris (12ème). Monsieur [Z] [C], expert judiciaire, déposait son rapport d’expertise le 7 décembre 2012 et concluait que la salle d’eau de Madame [S] [L] était dans un état insalubre et que ces désordres avaient pour origine le défaut d’étanchéité de la douche du 8ème étage de Monsieur [V] [K]. Ce sinistre avait pour causes l’exécution partielle des travaux de remise en état de la salle de bain du 8ème étage et les conditions d’occupation des lieux par le locataire.

Par jugement du 6 mars 2014, le Tribunal d’instance de Paris (12ème) déboutait Madame [S] [L] de ses demandes de condamnation à l’encontre de Monsieur [V] [K] et condamnait l’EPIC PARIS HABITAT OPH à exécuter les travaux de remise en état, en plus de ceux réalisés le 17 juin 2013 et réceptionnés selon procès-verbal en date du 26 juin 2013. Il condamnait l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à verser à Madame [S] [L] la somme de 18 650,89 euros au titre du trouble de jouissance pour la période de juin 2011 à juin 2013, la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral ainsi que la somme de 1 220,68 euros au titre des frais de consommation d’eau, d’électricité, de taxes d’habitation et d’assurances et condamnait Monsieur [V] [K] à garantir à l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à hauteur de 3 021,30 euros.

En exécution du jugement, l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH réalisait des travaux de peinture dans le logement de Madame [S] [L], constatés par Maitre [F] [P], Huissier de justice, selon procès-verbal de constat dressé le 3 septembre 2013.

La salle de bains de Monsieur [V] [K] faisait également l’objet de travaux réalisés par la société SAS SMRD selon facture du 26 juin 2013.

De nouveaux sinistres étaient constatés entre le 13 octobre 2014 et le 10 janvier 2016, toujours en provenance de l’appartement de Monsieur [V] [K].

Par courrier du 27 septembre 2016, l’assureur de Madame [S] [L], la compagnie MAAF Assurances, lui a notifié la résiliation de son contrat, en raison de la fréquence des sinistres dont son logement a été affecté.

Le 10 février 2017 Madame [S] [L] a souscrit un nouveau contrat d’assurance, auprès de la compagnie MMA MAXANCE selon contrat n° MRH001057724, après avoir refusé de souscrire l’assurance proposée par l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH. Par ailleurs, elle a contracté une seconde assurance auprès de la société SA AXA ASSURANCES selon contrat n°07416509704.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 29 mars 2018, Madame [S] [L] a assigné l’EPIC PARIS HABITAT OPH devant le tribunal d’instance de Paris aux fins de voir :

— Déclarer l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH responsable de la résiliation du contrat d’assurance-habitation de Madame [S] [L] ;

— Condamner l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer les sommes suivantes :

o 2 142,70 euros au titre du remboursement du surplus d’assurance que Madame [S] [L] est contrainte de payer ;

o 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par Madame [S] [L] ;

— Ordonner le relogement de Madame [S] [L] au sein du parc immobilier de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ;

— Condamner l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

Au soutien de ses demandes, elle précisait que deux nouveaux sinistres étaient survenus le 14 février 2018 et le 20 août 2018. Sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, elle revendiquait la responsabilité de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, en sa qualité de bailleur de Monsieur [V] [K], à l’origine des sinistres récurrents survenant dans son logement. Enfin, elle sollicitait, à l’audience du 21 janvier 2019 la désignation d’un expert judiciaire aux fins de déterminer les causes des différents sinistres survenus.

L’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, quant à lui, répondait par des écritures en date du 5 octobre 2018 et sollicitait du juge qu’il :

— In limine litis, juge Madame [S] [L] irrecevable en sa demande de relogement pour cause d’autorité de la chose jugée;

— Au fond, dise et juge que l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH n’a commis aucune faute ;

— Dise et juge que l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ne saurait être reconnu responsable des quatre dégâts des eaux survenus dans le logement de Madame [S] [L] les 13 octobre 2014, 10 et 11 février 2015 et 10 janvier 2016 ;

— Dise et juge que l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ne saurait être reconnu responsable de la résiliation du contrat d’assurances MAAF ;

— Dise et juge que Madame [S] [L] ne peut se prévaloir d’un préjudice futur au titre du surcoût de son assurance multirisques habitation ;

— Dise et juge que Madame [S] [L] ne justifie pas de sa demande d’indemnisation à hauteur de 10 000 euros ;

— Condamne Madame [S] [L] à verser à l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A l’audience, il a exposé que seuls trois sinistres avaient fait l’objet de constats amiables, à savoir en date du 13 octobre 2014, 11 février 2015 et 10 février 2016 et s’est opposé à la demande d’expertise arguant que l’assignation ne concernait que la réparation du préjudice issu de la nécessité de changer d’assureur et non sur l’apparition de nouveaux désordres. Il a soutenu avoir rempli ses obligations suite aux différentes condamnations dont il avait fait l’objet, pour les périodes du 10 avril 2007 au 5 mai 2009 et du mois de juin 2011 au mois de juin 2013, qu’il s’est acquitté du paiement des dommages et intérêts et avait engagé des travaux de remise en état à neuf du logement de Madame [S] [L] ainsi que des travaux destinés à la révision des installations sanitaires du logement de Monsieur [V] [K], ces-derniers ayant été réalisés par la société SAS SMRD.

En outre, il a indiqué avoir écrit à Monsieur [V] [K] pour lui rappeler ses obligations contractuelles, avoir initié une procédure en résiliation de bail n’ayant pas n’aboutie, ce dernier ayant été rétabli dans ses droits. Enfin, s’agissant des contrats d’assurance, il a rappelé avoir proposé à Madame [S] [L] la souscription d’une assurance à son profit, le refus de cette dernière et son absence d’obligation de prendre en charge les inquiétudes de la locataire, lesquelles l’avaient incitée à contracter deux contrats d’assurance.

Par jugement avant dire droit du 15 avril 2019 ordonnant un sursis à statuer, une expertise judiciaire était ordonnée et Monsieur [D] [G] était désigné en qualité d’expert.

Les termes de sa mission étaient les suivants :

1) De se rendre sur les lieux sis [Adresse 4], notamment aux domiciles de Madame [S] [L] et de Monsieur [V] [K], en accord avec ce-dernier, celui-ci n’étant pas appelé à la cause ;

2) De se faire remettre tous documents utiles à la solution du litige ;

3) De décrire et vérifier les désordres allégués, d’en indiquer la nature, l’importance et la date d’apparition, en déterminer la cause ;

4) De préciser s’ils, affectant le logement de Madame [S] [L] dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ;

5) De donner un avis motivé sur les causes et origines des désordres et malfaçons dont il s’agit en précisant qu’ils sont notamment imputables :

— A la conception ;

— A un défaut de direction ou de surveillance ;

— Aux conditions d’utilisation ou d’entretien ;

— Et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d’elles ;

6) De décrire et d’évaluer les travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution ; d’en chiffrer le coût en annexant au rapport les devis utilisés ;

7) Si les travaux ont déjà eu lieu, de décrire ceux-ci, donner un avis sur leur conformité avec ceux nécessaires à la remise en état des lieux et le cas échéant, de décrier et d’évaluer les travaux complémentaires requis ;

8) De fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis, y compris un éventuel préjudice de jouissance, notamment dû à l’état des lieux et aux travaux de réfection ;

9) De faire les comptes entre les parties le cas échéant.

En parallèle, l’EPIC PARIS HABITAT OPH assignait en référé le 29 novembre 2019, Madame [S] [L], Monsieur [V] [K], Madame [I] [Y], la société SA VERSPIEREN, la société SA AXA France IARD, la société SAS SMRD, la société d’assurances mutuelles SMABTP, la société SA Compagnie ALLIANZ et la société SA GENERALI IARD devant le juge des référés du tribunal d’instance de Paris aux fins de rendre opposable les opérations d’expertise à l’ensemble des parties.

Par ordonnance en référé du 19 décembre 2019, le Tribunal d’instance de Paris déclarait communes les opérations d’expertise confiées à Monsieur [D] [G] à l’encontre de Monsieur [V] [K], de Madame [I] [Y], de la société SA VERSPIEREN, de la société SA AXA France IARD, de la société SAS SMRD, de la société d’assurances mutuelles SMABTP et la société SA GENERALI IARD et mettait hors de cause la société SA ALLIANZ.

Puis par actes d’huissier de justice en date des 14 et 17 septembre 2021, Madame [S] [L] saisissait le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’extension des opérations d’expertise aux désordres suivants :

— Ecoulement colonne chauffage chambre ;

— Infiltration avec écoulement plafond cuisine ;

— Inondation importante sinistre du 20 décembre 2020 ;

— Infiltration plafond du séjour ;

— Fuite colonne chauffage séjour ;

— Infiltration plafond cellier et coulure le long de la colonne d’eau chaude sanitaire ;

— Nouveau sinistre du 16 août 2021 grande infiltration eaux usées plafond salle de bain et cuisine ;

Par ordonnance de référé du 26 octobre 2021, le pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de Paris ordonnait l’extension de la mission de l’expert judiciaire aux désordres survenus sur la colonne de chauffe de la chambre de Madame [S] [L] ainsi qu’aux désordres résultant des sinistres postérieurs à sa désignation et notamment ceux survenus le 2 mars 2020, le 20 décembre 2020, le 2 mars 2021 et le 16 août 2021 qui affectent les différentes pièces de l’appartement.

Après plusieurs prolongations de mission accordées par le Tribunal, Monsieur [D] [G] a déposé son rapport d’expertise au greffe le 30 juin 2022.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 28 septembre 2022 par ordonnance de taxe rendue le 1er septembre 2022, puis des renvois successifs ont été ordonnés.

Madame [S] [L] a déposé des conclusions aux fins de voir :

— Ordonner la séquestration des loyers jusqu’à la fin des travaux ;

— Condamner l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer la somme de 2 142,70 euros au titre du remboursement du surplus d’assurance qu’elle serait contrainte de payer ;

— Condamner l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer la somme de 12 939,29 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— Condamner l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Ordonner son relogement ;

— Condamner l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens ;

Dès lors, par actes de commissaire de justice en date du 3, 8, 9 et 17 novembre 2023, l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH assignait en intervention forcée Monsieur [V] [K], locataire du 8ème étage, ainsi que son assureur, la compagnie SA AXA France IARD, la société SAS SMRD, société ayant réalisée les travaux litigieux en 2013, ainsi que son assureur, la société d’assurances mutuelles SMABTP et la société SA GENERALI IARD, assureur du bailleur social devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

— Déclarer sans objet la demande de séquestration des loyers jusqu’à la fin des travaux ;

— Rejeter la demande de Madame [L] d’obtenir une indemnisation au titre de la résiliation de son contrat d’assurance ;

— Homologuer le rapport d’expertise et sa stricte évaluation du préjudice de jouissance subi par Madame [S] [L] en le fixant tout au plus à la somme de 3 448 euros ;

— Rejeter la demande d’indemnisation du préjudice moral allégué par Madame [S] [L] ;

— Rejeter la demande de relogement de Madame [S] [L] ;

— Condamner l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à indemniser sa locataire dans la limite des sommes retenues par l’expert, soit la somme de 464 euros ;

— Condamner la société SA GENERALI IARD, Monsieur [V] [K] et son assureur SA AXA France IARD ainsi que la société SAS SMRD et l’assurance de cette dernière la société d’assurances mutuelles SMABTP à garantir l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH et le relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être portées à son encontre et ce compris les frais irrépétibles et les dépens ;

— Condamner Monsieur [V] [K] et son assureur la société AXA France IARD à régler à l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 9 363,56 euros au titre des travaux de réparation réalisés dans son logement ;

— Condamner la société SA GENERALI IARD, Monsieur [V] [K] et son assureur la société AXA France IARD ainsi que la société SAS SMRD et l’assurance de cette dernière la société d’assurances mutuelles SMABTP à payer à l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois successifs, pour être finalement retenue à l’audience du 15 janvier 2025.

A cette audience, Madame [S] [L], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites n°4 et soutenues oralement. Elle sollicite du juge des contentieux qu’il :

— Déclare l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH responsable de la résiliation de son contrat d’assurance habitation ;

— Condamne l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer la somme de 2 142,70 euros au titre du remboursement du surplus d’assurance qu’elle est contrainte de payer ;

— Condamne l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à réaliser les travaux d’étanchéité tels que préconisés par l’expert judiciaire, ceci sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification de la décision à venir ;

— Ordonne la séquestration des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à la fin des travaux ;

— Dise et juge qu’elle évalue son préjudice à 70% de la valeur locative puis à 100% dès le 21 octobre 2021, dès lors que son logement est déclaré inhabitable par l’expert judiciaire ;

— Condamne l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH au paiement de la somme de 15 945,04 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période allant jusqu’au mois de septembre 2021 puis 100% du loyer à compter du 1er octobre 2021, soit 26 319,97 euros (somme à parfaire) jusqu’à ce que les travaux soient réalisés ;

— Condamne l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH au paiement de la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral ;

— Condamne l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH au paiement de la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de discrimination entre locataires ;

— Ordonne son relogement au sein du parc immobilier de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH au même titre que Monsieur [V] [K] et Madame [I] [Y] afin d’éviter toute discrimination dans la même surface et avec le même loyer ;

— Condamne l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront les frais relatifs aux constats d’huissier et aux frais d’expertise ;

Au soutien de ces demandes, Madame [S] [L] invoque la loi du 6 juillet 1989 et plus particulièrement son article 6 (repris à l’article 1719 du code civil) qui prévoit l’obligation incombant au bailleur, de remettre un logement décent au locataire. Elle met également en avant l’obligation du bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

A l’audience, Madame [S] [L] précise qu’elle subit des désordres depuis 24 ans. En outre, elle estime que le rapport d’expertise minimise le rôle de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH. Elle indique que les derniers sinistres n’ont pas cessé en raison de l’absence totale d’étanchéité du sol de l’appartement de Monsieur [V] [K] situé au 8ème étage, due à l’absence de conformité des travaux réalisés par l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH. Elle estime que l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH est seul responsable des désordres, en ce qu’il a manqué de vérifier la bonne réalisation des travaux par la société mandatée. Enfin, elle considère qu’on ne peut lui reprocher son refus de relogement proposé par l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, le logement ne correspondant pas à un logement équivalent au sien.

L’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, également représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites récapitulatives n°2 et soutenues oralement. Il demande au juge des contentieux de la protection de :

— Déclarer sans objet la demande de séquestration des loyers jusqu’à la fin des travaux ;

— Rejeter la demande de Madame [S] [L] d’obtenir une indemnisation au titre de la résiliation de son contrat d’assurance ;

— Homologuer le rapport d’expertise et sa stricte évaluation du préjudice de jouissance subi par Madame [S] [L] en le fixant tout au plus à la somme de 3 448 euros ;

— Rejeter la demande d’indemnisation du préjudice moral allégué par Madame [S] [L] ;

— Rejeter la demande de relogement de Madame [S] [L] ;

— Condamner l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à indemniser sa locataire dans la limite des sommes retenues par l’expert, soit la somme de 464 euros ;

— Condamner la société SA GENERALI IARD, Monsieur [V] [K] et son assureur la société SA AXA France IARD ainsi que la société SAS SMRD à garantir l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH et le relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être portées à son encontre, et ce compris les frais irrépétibles et les dépens ;

— Condamner Monsieur [V] [K] et son assureur la société SA AXA France IARD à régler à l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 9 363,56 euros, au titre des travaux de réparation réalisés dans le logement de Madame [S] [L] ;

— Condamner la société SA GENERALI IARD, Monsieur [V] [K] et la société SAS SMRD à payer à l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les travaux ont été faits dans le logement de Monsieur [V] [K], afin d’éviter les infiltrations le 1er aout 2022 (pièce n°66). Il souligne la mauvaise foi de Madame [S] [L], en précisant que l’expert judiciaire a relevé des difficultés d’accès à son logement. S’agissant du préjudice de jouissance, l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH indique que l’expert l’a arrêté lui-même à janvier 2022 c’est-à-dire à la date à laquelle ils ont fait une proposition de relogement temporaire à Madame [L], qu’elle a refusé. Il précise que Monsieur [V] [K] a été relogé en raison de la taille du ménage et de l’occupation de cinq personnes dans le logement de type F2. Par ailleurs, il expose que Madame [S] [L] n’a pu être relogée car elle a limité sa demande à certains arrondissements. En tout état de cause, il considère que le juge judiciaire ne peut se substituer à la commission d’attribution des logements, et ne peut donc enjoindre le bailleur social à reloger la demanderesse. Il vise notamment à ce propos l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 26 mai 2016 (n°14/19446). S’agissant du surcout de l’assurance, s’appuyant sur le fondement de l’article L215-1 du Code des assurances, il considère que Madame [S] [L] ne justifie pas de l’ensemble des refus opposés par les sociétés d’assurance.

Enfin, l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH estime que la société SAS SMRD est seule responsable de l’absence d’étanchéité du sol de Monsieur [V] [K], en raison de la non-conformité des travaux réalisés par elle, en juin 2013, et fonde notamment son argumentation sur les articles 1792 et 1792-2 du Code civil relatifs à la responsabilité de plein droit du constructeur d’ouvrage.

La société SA GENERALI IARD, ès qualité d’assureur de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, représentée par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions écrites et soutenues oralement. Elle sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il :

— A titre principal, déboute l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH de son appel en garantie formé à son encontre, en ce que la police multirisques propriétaire d’immeuble n’est pas mobilisable pour des sinistres survenus avant la souscription et après la résiliation du contrat d’assurance ;

— A titre subsidiaire, condamne in solidum la société SAS SMRD et son assureur la société d’assurances mutuelles SMABTP, Monsieur [V] [K] et son assureur la société SA AXA France IARD, et l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, à la relever et la garantir indemne de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

— Prononcer toute condamnation à son encontre dans les limites contractuelles fixées par sa police ;

— En toute hypothèse, condamne tout succombant à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant les frais d’expertise ;

Au soutien de ses prétentions, elle invoque les articles L113-1 et suivants du code des assurances. A l’audience, la société SA GENERALI IARD considère que sa police d’assurance n’est pas applicable au litige en cours. Elle formule des appels en garantie à titre subsidiaire.

La société SAS SMRD, entrepreneur ayant réalisé les travaux au 8ème étage, représentée à l’audience, se réfère à ses conclusions écrites n°4 et soutenues oralement. Elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— Recevoir ses demandes, fins et conclusions, et de les déclarer bien fondées ;

— Débouter l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre elle ;

— Imputer l’ensemble des sommes réclamées par Madame [S] [L] à l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ;

— Débouter la société SA GENERALI IARD de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre elle ;

— Débouter la société d’assurances mutuelles SMABTP de ses demandes visant à déclarer ses garanties non mobilisables à son égard ;

— Condamner la société d’assurances mutuelles SMABTP à relever et garantir la société SAS SMRD de toutes condamnations en principal, frais et intérêts qui pourraient être ordonnées à son encontre au bénéfice de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, au titre de ses demandes présentées aux termes de son assignation en intervention forcée ;

— Condamner toutes parties succombantes au paiement de la somme de 18 984,36 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir sur le fondement de l’article 246 du code de procédure civile que le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien. Par ailleurs, elle considère, qu’en vertu des articles 6 et 9 du même code et de l’article 1353 du code civil, l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH échoue dans l’administration de la preuve de sa responsabilité.

A l’audience, la société SAS SMRD soutient qu’à la suite d’une première plainte de Madame [S] [L] en 2008, un rapport d’expertise en date du 7 décembre 2012 relevait déjà une problématique liée à l’étanchéité du sol de la salle de bains de Monsieur [V] [K] malgré des travaux effectués par la société DALKIA. En effet, elle conteste la non-conformité des travaux réalisés par elle, alors qu’était intervenu, auparavant, trois autres sociétés. En outre, elle considère n’avoir été saisie, par le bailleur l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, que de « menus travaux » réalisés le 27 juin 2023 pour un coût de 4 533,38 euros correspondant à une pose de carrelage et des peintures. Elle précise qu’il n’était pas question de réaliser des travaux d’étanchéité du sol. De plus, aucune plainte, ni aucune demande de reprise des travaux n’a été formulée dans les années qui ont suivi. Enfin, s’agissant du contrat la liant avec son ancien assureur, la société d’assurances mutuelles SMABTP, elle considère que des garanties sont bien mobilisables en ce qu’elle était effectivement son assureur en juin 2013.

La société d’assurances mutuelles SMABTP, en qualité d’assureur de la société SAS SMRD et représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites en défense n°2 et soutenues oralement. Elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— Rejeter toutes les demandes formulées à l’encontre de la société d’assurances mutuelles SMABTP ;

— Mettre hors de cause la société d’assurances mutuelles SMABTP ;

— Imputer l’ensemble des sommes réclamées par Madame [S] [L] à la société l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ;

— Limiter le préjudice de jouissance revendiqué par Madame [S] [L] à la somme de 3 448 euros ;

— Rejeter la demande formulée par Madame [S] [L] au titre de son préjudice moral ;

— Rejeter la demande formulée par Madame [L] au titre du préjudice de discrimination entre locataires ;

— Condamner tout succombant à verser à la société d’assurances mutuelles SMABTP une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

La société d’assurances mutuelles SMABTP indique qu’elle n’est plus l’assureur de la société SAS SMRD depuis le 31 décembre 2016 et sollicite donc le rejet des demandes formulées contre elle. Elle précise, qu’en tout état de cause, ses garanties n’étaient pas mobilisables en ce que les dommages invoqués ont été causés aux tiers et ne sont donc pas soumis au régime de la responsabilité décennale classique.

La société SA AXA France IARD, ès qualité d’assureur de Monsieur [V] [K] et représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites n°1 et soutenues oralement. Elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— Imputer l’ensemble des sommes réclamées par Madame [S] [L] à la société l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ;

— Limiter le préjudice de jouissance revendiqué par Madame [S] [L] à la somme de 3 448 euros ;

— Limiter la part imputable de Monsieur [V] [K] au montant retenu par l’expert judiciaire soit 2 551 euros (soit 65% du préjudice de jouissance) ;

— Rejeter la demande formulée par Madame [S] [L] au titre de son préjudice moral ;

— Rejeter la demande formulée par Madame [S] [L] au titre du préjudice de discrimination entre locataires ;

— Débouter toute autre partie de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions tels que dirigés contre SA AXA France IARD ;

— En toute hypothèse, juger que la société SA AXA France IARD ne saurait être tenue que dans les termes, limites et plafonds de garantie et de franchise du contrat souscrit auprès d’elle ;

— Ecarter l’exécution provisoire ;

— Condamner toute partie succombante à verser à la société SA AXA France IARD la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Amandine LAGRANGE, AARPI FLORENT AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Au soutien de ses demandes, elle précise que le contrat d’assurance était applicable du 15 décembre 2016 eu 1er avril 2021 et invoque l’article L121-12 du code des assurances. Elle considère qu’une garantie est mobilisable jusqu’au départ de Monsieur [V] [K] soit jusqu’en 2022. Elle sollicite en outre l’homologation du rapport d’expertise. Enfin, s’agissant des demandes relatives aux travaux dans l’appartement de Madame [S] [L], elle soutient que cela relève d’une obligation du bailleur et non du locataire, de sorte qu’elle ne peut être appelée en garantie de cette demande.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties auxquelles elles se sont oralement rapportées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Enfin, bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice, Monsieur [V] [K], Madame [I] [Y] et la société SA VERSPIEREN n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2025, prorogée au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I) Sur les demandes au titre de l’assurance

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ainsi, la loi impose de rapporter la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [S] [L] sollicite la condamnation de son bailleur à l’indemniser du surcoût de ses assurances habitation à hauteur de 2 142,70 euros qu’elle aurait été contrainte de souscrire et l’estime responsable de la résiliation de son ancien contrat d’assurance contracté auprès de la MAAF au regard de la fréquence des sinistres. Elle n’indique pas de fondement à ses demandes.

A l’appui de ses demandes, elle produit le courrier de résiliation de la compagnie d’assurances MAAF du 27 septembre 2016, le courrier du 15 janvier 2017 de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH par lequel son bailleur lui propose un contrat d’assurance, dans le cas où celle-ci serait dans l’incapacité d’en souscrire un autre, ainsi que ces deux nouveaux contrats d’assurances souscrits auprès de la société SA AXA et de la société MMA MAXANCE.

Ainsi, Madame [S] [L] considère que son bailleur a commis une faute tenant à la survenance de nombreux sinistres, sans apporter de précision, ayant conduit à la résiliation de son contrat d’assurance souscrit auprès de la MAAF Assurances (n° client 75357511), notifiée par courrier le 27 septembre 2016.

L’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH considère qu’aucune faute ne peut lui être reproché en ce qu’il ne peut être tenu responsable d’une part, de la résiliation d’un contrat d’assurance et d’autre part, du choix de sa locataire, de souscrire deux contrats d’assurance habitation. Il précise que la demanderesse a refusé l’offre qui lui a été faite de souscrire à l’assurance habitation proposée par l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH et souligne que Madame [S] [L] ne justifie pas d’autres refus de compagnies d’assurances la contraignant à conclure des contrats plus onéreux.

En vertu de l’article L113-12 du Code des assurances, dans sa version applicable au litige, « la durée du contrat et les conditions de résiliation sont fixées par la police. Toutefois, l’assuré a le droit de résilier le contrat à l’expiration d’un délai d’un an, en envoyant une lettre recommandée à l’assureur au moins deux mois avant la date d’échéance. Ce droit appartient, dans les mêmes conditions, à l’assureur. Il peut être dérogé à cette règle pour les contrats individuels d’assurance maladie et pour la couverture des risques autres que ceux des particuliers. Le droit de résilier le contrat tous les ans doit être rappelé dans chaque police. Le délai de résiliation court à partir de la date figurant sur le cachet de la poste » mais également en vertu des termes de la lettre de résiliation du 27 septembre 2016 selon lesquels « les dispositions légales prévoient que chaque année, l’assuré ou l’assureur peut résiliation son contrat d’assurance, moyennant un préavis de deux mois avant la date d’échéance ».

La compagnie d’assurance, la SA MAAF ASSURANCES, était donc en droit de résilier, sans motif, le contrat d’assurance conclu avec Madame [S] [L]. La résiliation du contrat d’assurance à l’initiative de l’assureur constitue une liberté contractuelle de l’assureur, qui ne peut donc être mise à la charge d’un tiers au contrat.

S’agissant des conditions de résiliation posées par ce même article L113-12 du Code des assurances, elles sont remplies, Madame [S] [L] ne versant pas le contrat d’assurance en cause mais produisant un avis d’échéance pour la période du 01/01/2015 au 31/12/2015, de sorte qu’il est loisible de considérer qu’il s’était écoulé plus d’une année entre la conclusion du contrat et sa résiliation. En outre, le délai de préavis de deux mois a été respecté entre l’envoi du courrier de résiliation et sa résiliation effective au 31 décembre 2016.

En conséquence, il ne peut être reproché à l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH d’être à l’origine de cette résiliation, en ce sens que cette décision relève d’une option légale laissée à la discrétion des assureurs et plus largement de chacune des parties au contrat.

Enfin, l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 pose l’obligation pour le locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre, et d’en justifier. Dès lors, si la loi impose la souscription par le preneur d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs, celui-ci reste libre de choisir sa compagnie d’assurances, ainsi que de conclure plusieurs contrats en vertu du principe de liberté contractuelle prévue à l’article 1102 du Code civil.

Dès lors, force est de constater que Madame [S] [L] a conclu deux contrats d’assurance habitation dont le coût s’avère plus élevé, ce qui relève d’un choix, et d’une volonté personnelle, ne reposant sur aucune obligation légale, dont elle ne peut faire peser le surcoût au bailleur, et sans qu’elle justifie, par ailleurs, des refus de souscription d’autres compagnies d’assurance qu’elle invoque.

En ces conditions, il convient de débouter Madame [S] [L] de ses demandes à l’encontre de son bailleur au titre des contrats d’assurance.

II) Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise formulée par l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH et la société SA AXA France IARD

En vertu de l’article 246 du Code de procédure civile selon lequel “le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien”.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH sollicite l’homologation du rapport d’expertise judiciaire réalisé par Monsieur [D] [G] déposé le 30 juin 2022, sans indiquer de fondement juridique à sa demande.

Or, s’il est possible pour le juge d’homologuer un accord ou une transaction, conformément aux articles 1565 et suivants du code de procédure civile, un rapport d’expertise ne peut en faire l’objet, constitutant une mesure d’instruction, un outil technique destiné à éclairer le magistrat et un mode de preuve judiciaire contentant des éléments lui permettant de statuer sur les demandes présentées par les parties, mais dont les conclusions ne le lient pas.

Par ailleurs, il convient de relever qu’aucun accord n’est intervenu entre toutes les parties sur la base des conclusions de l’expertise judiciaire, en ce que la demanderesse ainsi que la société SAS SMRD contestent les conclusions du rapport d’expertise judiciaire.

En conséquence, il convient de débouter l’EPIC [Localité 11] HABITAT OHPE ainsi que la société SA AXA FRANCE IARD de leur demande à ce titre.

III) Sur les désordres

a) Sur la détermination de la nature des désordres et de l’imputabilité relative à ces désordres

À titre liminaire, il convient de constater que Madame [S] [L] n’a agi qu’à l’encontre de son bailleur, l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, et non à l’encontre de Monsieur [V] [K], le locataire résidant au-dessus de son logement. Toutefois, les opérations d’expertise judiciare ont été rendues communes par ordonnance de référé du 19 décembre 2019 et l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH assignait en intervention forcée, les 3,8,9 et 17 novembre 2023 Monsieur [V] [K], ainsi que son assureur, la compagnie SA AXA France IARD, la société SAS SMRD, et son assureur, la société d’assurances mutuelles SMABTP, ainsi que la société SA GENERALI IARD.

Il ressort du rapport d’expertise judiciare du 24 juin 2022, établi par Monsieur [D] [G], les désordres suivants au sein du logement de Madame [S] [L] :

● Dans la salle de bains :

— Dommages liés à des infiltrations répétés provenant de la salle de bains de l’étage supérieur ;

— Dommages tardifs liées à un écoulement persistant d’une eau riche en urine depuis la salle de bain à l’étage supérieur ;

● Dans l’entrée :

— Dommage liés à des infiltrations répétées provenant du salon de l’étage supérieur ;

— Léger tuilage du parquet ;

● Dans le salon :

— Dommages liés à des infiltrations répétés provenant de la salle de bains de l’étage supérieur ;

— Léger tuilage du parquet ;

— La porte ouvrant sur l’entrée ouvre et ferme avec difficultés ;

● Dans la chambre :

— Traces importantes d’écoulement le long du tuyau de chauffe ;

● Dans le cellier :

— Traces d’écoulement le long du tuyau de chauffe.

L’expert judiciare retient une période d’apparition des sinistres du 6 février 2016 à novembre 2021, en précisant que ces désordres ont perduré au cours de sa mission, de sorte qu’il doit être considéré que ceux-ci n’ont cessé qu’à la date du refus de la proposition de relogement temporaire adressée à Madame [S] [L], à savoir le 12 janvier 2022.

Ainsi, durant cette période, l’expert judicaire retient deux causes aux désordres de la salle de bain, de l’entrée et de la cuisine, la première, le défaut d’étanchéité du sol de la salle de bain de l’appartement du 8ème étage loué par Monsieur [V] [K], la seconde cause étant un défaut d’entretien non raccordé mais aussi du dégivrage d’un réfrigérateur trouvé dans la rue et installé de manière non conforme, imputable à Monsieur [V] [K]. Concernant les autres pièces, l’origine des désordres provient d’une fuite très faible sur un conduit de chauffe commun.

S’agissant de la responsabilité de la SAS SMRD, l’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

La responsabilité de plein droit du constructeur est ainsi surbordonnée à la preuve de l’existence d’un ouvrage ; affecté de vices suffisamment graves pour en compromettre la solidité ou le rendre impropre à sa destination dans le délai décennal ; s’inscrivant dans le cadre de l’ouvrage exécuté ; apparus postérieurement à la réception de l’ouvrage.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise du 24 juin 2022 que les désordres situés dans la salle de bains, l’entrée, le salon et la cuisine de Madame [S] [L] ont pour origine le défaut d’étanchéité du sol de la salle de bain de Monsieur [V] [K]. Selon l’expert, l’absence d’étanchéité est due à la non-conformité des travaux réalisés par la société SAS SMRD, en juin 2013. Il retient, pour ces désordres une part d’imputabilité à hauteur de 40%.

Ces désordres constatés judiciairement ont évidemment porté atteinte à l’habitabilité des lieux de sorte qu’ils ont causé de nouveaux dommages après la réception des travaux.

Or, il est de droit constant qu’une réception prononcée sans réserve malgré la présence d’un vice connu du maître de l’ouvrage fait l’obstacle à l’appolication de la garantie décennale (Civ, 3ème, 20 octobre 2013, n°91-11.059).

L’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH a réceptionné, sans réserve, les travaux de la salle de bain de Monsieur [V] [K] le 27 juin 2013 et ne les conteste qu’à l’occasion de cette procédure. Or, il peut être considéré que le bailleur avait connaissance des vices, affectant l’ouvrage dès que cette réception, au regard des désordres antérieurs et en cours dans le logement de Madame [S] [L], dus au défaut d’étanchéité de cette pièce. Cette connaissance du vice tenant au défaut d’étanchéité ressort de la première déclaration de responsabilité prononcée par le Tribunal d’instance du 12ème arrondissement en date du 15 avril 2010, ce dernier ayant retenu la responsabilité du bailleur s’agissant des désordres dont la principale cause est la non-conformité des installations sanitaires de la salle de bain de Monsieur [V] [K] mais également du second rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] [C] du 23 avril 2012, qui constate que les nouveaux désordres sont dus à l’absence de réalisation de travaux d’étanchéité, de sorte que cette absence d’étanchéité a persisté jusqu’à la réalisation des travaux réalisés par la société SAS SMRD et réceptionnés le 27 juin 2013.

Or, il ressort du bon de commande n°B12526 du 14 juin 2013 et de la facture n°13.06.0144 que l’entreprise SAS SMRD a été mandatée pour des travaux de peinture, de plomberie (notamment la pose d’une trappe de visite pour receveur de douche), de maçonnerie (comprenant la pose d’un carrelage et de faïcence) et de nettoyabe. Ces pièces font donc état de travaux dont l’ampleur et le coût ne correspondent pas à des travaux de réfection et d’étanchéité de la pièce malgré la connaissance, par le bailleur, de la principale cause des désordres dont se plaint Madame [S] [L].

En ces conditions, il convient de rejeter la responsabilité de la société SAS SMRD sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.

Dès lors, s’agissant de la responsabilité de l’EPIC [Localité 11] HABITAT

Aux termes de l’article 1719 du code civil, “le bailleiur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

L’article 1720 du même code précise que “ Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat de bail et de l’apparition des troubles invoqués : “ Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique nminimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnées au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnées au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature çà y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnées au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

Ainsi, dès lors que le locataire n’a pas été en mesure de jouir des lieux loués conformément à leur destination, la responsabilité de son bailleur est engagée sauf cas de force majeure ou voie de fait.

En l’espèce, et au regard de l’absence de responsabilité de la société SAS SMRD, il convient de retenir que le bailleur social l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, a failli à son obligation de jouissance paisible du logement en ne mettant pas un terme au défaut d’étanchéité des sols de l’appartement du 8ème étage, engendrant des désordres répétés et sur une longue durée établis judiciairement dans le logement de Madame [S] [L].

L’imputablislité de ses manquements couvrant la période du 2 février 2016 au 12 janvier 2022 doit être évaluée à hauteur de 50%.

En outre, il ressort des pièces produites par Madame [S] [L], et non contestées par l’EPIC [Localité 11] HABITAT, tels que le rapport du 29/12/2023 et le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 17/07/2024 que les défauts d’étanchéité ont persisté entrainant une odeur nauséabonde et pestilentielle dans la salle de bains de Madame [S] [L], troublant sa jouissance paisible. De plus, à l’audience du 15 janvier 2025, Madame [S] [L] souligne que les désordres n’ont pas cessé.

Ainsi, il convient également de retenir la responsabilité de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire. En revanche, si Madame [S] [L] a précisé le jour de l’audience que les désordres n’avaient pas cessé, elle n’en rapporte pas la preuve, ses dernières pièces produites datant du 27 juillet 2024, de sorte qu’il sera retenu des désordres jusqu’à la date du 29 décembre 2023. Cette date correspond à la date du rapport de la société POLYGONGROUPE, rapport contradictoire et non contesté, la société ayant été requise par le bailleur mais la pièce versée par Madame [S] [L]. Cette responsabilité doit être évaluée à hauteur de 100%, Monsieur [V] [K] ayant quitté le logement le 25 avril 2022 selon les dires des parties.

Concernant l’imputablité des désordres à Monsieur [V] [K]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort de l’expertise judiciaire du 24 juin 2022 que les désordres situés dans l’appartement de Madame [S] [L] sont en tout ou partie imputables au défaut d’entretien, par Monsieur [V] de son propre logement.

Dès lors, il convient de retenir l’imputalibté des désordres à l’encontre de Monsieur [V] [K] à hauteur de 50% couvrant la période du 2 février 2016 au 12 janvier 2022.

b) Sur l’évaluation des préjudices

Sur le trouble de jouissance

Madame [S] [L] sollicite la somme de 26 319,97 euros correspondant à un trouble de jouissance de 70% du 1er janvier 2018 au 21 octobre 2021 et un trouble de jouissance évalué à 100% à compter de cette date, sur la base d’un loyer mensuel d’un montant de 467,90 euros.

Il convient d’examiner d’une part la teneur du trouble de jouissance au cours de l’expertise judiciaire jusqu’à la date du rapport du 24 juin 2022, et d’autre part, postérieurement à celle-ci.

Jusqu’au rapport d’expertise judiciaire :

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 24 juin 2022 que le préjudice de jouissance de Madame [S] [L] est estimé à 3 448 euros selon les données chiffrées suivantes et retenues par l’expert :

Il convient également de retenir que le trouble de jouissance n’apparait qu’au cours de l’année 2018, c’est-à-dire lors de la survenance des désordres principaux, et devient total à compter du 21 octobre 2021 en raison du constat d’odeurs d’urine et d’eaux usées rendant l’appartement inhabitable, selon l’expert, date non contestées par les parties.

Le préjudice de jouissance étant ainsi établi, et l’obligation de jouissance paisible étant un eobligation essentielle du contrat de bail, obligation continue et de résultat incombant exclusivement au bailleur, il convient de condamner EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à indemniser intégralement Madame [S] [L] de son préjudice et à lui verser la somme de 3 448 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Les demandes d’appel en garantie seront examinées dans les développements ultérieurs.

Postérieurement à l’expertise judiciaire :

En l’espèce l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH a été reconnu responsable du trouble de jouissance de Madame [S] [L], à hauteur de 100% pour la période s’écoulant du 12 janvier 2022 au 29 décembre 2023.

Il ressort des avis d’échéance produits que le loyer de Madame [S] [L] s’élevait à la somme de 354,39 euros au cours de l’année 2022 et 364,67 euros au cours de l’année 2023.

Dès lors, l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH sera condamné à régler la somme de 8 628,72 euros en réparation de son préjudice au titre du trouble de jouissance subi par Madame [S] [L] du 12 janvier 2022 au 29 décembre 2023.

En conclusion et en réparation du préjudice de jouissance subi par Madame [S] [L], avant et après l’expertise judiciaire, l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH sera condamné à régler la somme de 12 076,72 euros.

Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [S] [L] sollicite la réparation de son préjudice moral à hauteur de 15 000 euros, sans proposer de fondement juridique à cette demande.

Il ressort du rapport d’expertise de Monsieur [D] [G] que le trouble de jouissance de Madame [S] [L] est total depuis le 21 octobre 2021, mais également des éléments susmentionnés que les désordres ont été mutiples récurrents et ont perduré sur de nombeuses années, en dépît de l’information du bailleur social, des nombreuses démarches de la locataire, des précédents jugements et de la présente procédure.

Par ailleurs, il ressort des nombreux certificats médicaux produits que la demanderesse est une personne âgée et malade, soumise à un état de stress chronique (sans en imputer la cause à l’état de logement) lié en partie ) la procédure en cours.

Il peut en être déduit que ces désordres et la longue procédure qui en a découlé a causé à la locataire un préjudice moral lié notamment à l’ancienneté des désordres. Il convient toutefois de ramener l’évaluation de ce préjudice à de plus justes proportions.

En ces conditions, la demande de Madame [S] [L] sera accueillie et l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH sera condamné à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi.

Sur le préjudice de discrimination entre locataires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu des alinéas 3 et 4 de l’article 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire défini à l’article 225-1 du code pénal. En cas de litige relatif à l’application de l’alinéa précédent, la personne s’étant vu refuser la location d’un logement présente des éléments de fait laissant supposer l’existence d’une discrimination directe ou indirecte. Au vu de ces éléments, il incombe à la partie défenderesse de prouver que sa décision est justifiée. Le juge forme sa conviction après avoir ordonné, en cas de besoin, toutes les mesures d’instruction qu’il estime utiles.

L’article 225-1 du code pénal, pour la dernière fois modifiées par la loi n° 2022-401 du 21 mars 2022, définit une liste limitative de motifs discriminatoires tels que l’origine, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l’apparence physique, la particulière vulnérabilité résultant de la situation économique, apparente ou connue de son auteur, le patronyme, le lieu de résidence, l’état de santé, la perte d’autonomie, le handicap, les caractéristiques génétiques, les mœurs, l’orientation sexuelle, l’identité de genre, l’âge, les opinions politiques, les activités syndicales, la qualité de lanceur d’alerte, de facilitateur ou de personne en lien avec un lanceur d’alerte, la capacité à s’exprimer dans une langue autre que le français, l’appartenance ou la non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une Nation, une prétendue race ou une religion déterminée.

Enfin, l’article 441-1 du code de la construction et de l’habitation relatif aux conditions d’attribution des logements à loyers modérés définit des critères de priorisation d’accès au logement et au relogement. Il dispose que " les logements sont attribués prioritairement aux catégories de personnes suivantes :

a) Personnes en situation de handicap, au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, ou familles ayant à leur charge une personne en situation de handicap ;

b) Personnes sortant d’un appartement de coordination thérapeutique mentionné au 9° de l’article L. 312-1 du même code ;

c) Personnes mal logées ou défavorisées et personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d’ordre financier ou tenant à leurs conditions d’existence ou confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d’insertion sociale ;

d) Personnes hébergées ou logées temporairement dans un établissement ou un logement de transition ;

e) Personnes reprenant une activité après une période de chômage de longue durée ;

f) Personnes exposées à des situations d’habitat indigne ;

g) Personnes mariées, vivant maritalement ou liées par un pacte civil de solidarité justifiant de violences au sein du couple ou entre les partenaires, sans que la circonstance que le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité bénéficie d’un contrat de location au titre du logement occupé par le couple puisse y faire obstacle, et personnes menacées de mariage forcé. Ces situations sont attestées par une décision du juge prise en application de l’article 257 du code civil ou par une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales en application du titre XIV du livre Ier du même code ;

g bis) Personnes victimes de viol ou d’agression sexuelle à leur domicile ou à ses abords, lorsque l’autorité judiciaire a imposé à la personne suspectée, poursuivie ou condamnée et pouvant être à l’origine d’un danger encouru par la victime de l’infraction, une ou plusieurs des interdictions suivantes :

— une interdiction de se rendre dans certains lieux, dans certains endroits ou dans certaines zones définis dans lesquels la victime se trouve ou qu’elle fréquente ;

— une interdiction ou une réglementation des contacts avec la victime ;

h) Personnes engagées dans le parcours de sortie de la prostitution et d’insertion sociale et professionnelle prévu à l’article L. 121-9 du code de l’action sociale et des familles ;

i) Personnes victimes de l’une des infractions de traite des êtres humains ou de proxénétisme prévu aux articles 225-4-1 à 225-4-6 et 225-5 à 225-10 du code pénal ;

j) Personnes ayant à leur charge un enfant mineur et logées dans des locaux manifestement suroccupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent ;

k) Personnes dépourvues de logement, y compris celles qui sont hébergées par des tiers ;

l) Personnes menacées d’expulsion sans relogement ".

En l’espèce, Madame [S] [L] sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euros au titre du préjudice de discrimination entre locataires, sans d’une part, indiquer de fondement juridique à sa demande, et, d’autre part, sans viser de critère légal de discrimination.

Elle considère avoir subi une discrimination flagrante de la part de son bailleur dans l’accès au relogement, en comparaison du traitement accordé à son ancien voisin Monsieur [V] [K].

L’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ne répond pas à cette demande dans ses écritures mais précise toutefois, lors de l’audience du 15 janvier 2025, que le relogement de Monsieur [V] [K] s’est imposé en raison de la taille du ménage, comparativement à celle de son ancien logement, conformément aux dispositions légales d’attribution des logements sociaux.

En tout état de cause, il ressort des pièces produites que Madame [S] [L] échoue à rapporter la preuve d’un quelconque traitement discriminatoire de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, à raison de ses refus de demandes de relogement.

Il convient donc de la débouter de sa demande à ce titre.

Sur les demandes d’appel en garantie

IV) Sur l’appel en garantie de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à l’encontre de la société SAS SMRD

En vertu de l’article 12 du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH sollicite la condamnation de son prestataire la société SAS SMRD à le garantir et le relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être portées à son encontre. En effet, il considère que cette dernière n’a pas respecté les termes de sa commande de travaux dont facture était établie le 27 juin 2013, qui portait, selon elle, sur la réfection totale de la salle de bains du logement de Monsieur [V] [K].

L’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH soutient que la société SAS SMRD est responsable des dommages subis par Madame [S] [L] en ce qu’elle n’aurait pas respecté les dispositions des articles 33 et 45 section 3 imposées par le Règlement sanitaire du Département de la Ville de [Localité 11] ainsi que les règles prévues dans différents documents techniques unifiés (DTU), notamment le DTU 52-1 et le DTU 43.6. Enfin, il soutient que la responsabilité de la société SAS SMRD doit être recherchée sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil relatifs à la responsabilité de plein droit des constructeurs d’ouvrage.

Il verse aux débats le rapport d’expertise de Monsieur [D] [G] déposé le 30 juin 2022.

La société SAS SMRD oppose d’une part l’absence de preuve de sa responsabilité rapportée par l’EPIC [Localité 11] HABITAT au titre des dommages causés à Madame [S] [L] et d’autre part son absence de responsabilité au titre des désordres affectant la salle de bains de cette-dernière.

Les parties produisent le bon de commande n° B1526 en date du 14 juin 2013 ainsi que la facture FS 13060144 du 27 juin 2013.

Si le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée (article 12 du code de procédure civile, l’Assemblée plénière de la Cour de cassation a, en revanche, jugé dans un arrêt du 21 décembre 2007 que le juge n’est pas tenu de relever d’office un moyen de droit (06-11.343).

En outre, la Haute juridiction dans un arrêt du 11 janvier 2022 Pelletier, a posé les principes de non-cumul et de non-option des responsabilités délictuelle et contractuelle selon lesquels si un dommage se rattache à l’exécution d’un contrat, il n’est pas possible d’en demander la réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Ainsi, le bailleur fonde son appel en garantie sur une éventuelle responsabilité délictuelle de la société SAS SMRD dans la survenance des dommages subis par un tiers, Madame [S] [L]. La part d’imputabilité de cette société a été retenue à hauteur de 40% par l’expert judiciaire dans son rapport déposé le 30 juin 2022 ; ce-dernier relevant comme une des causes à ses désordres, l’absence de conformité des travaux réalisés par la société SAS SMRD selon bon de commande du 14 juin 2013. Ainsi, ce qui devait être contesté par l’EPIC [Localité 11] HABITAT, au titre de son appel en garantie, c’est bien la violation des termes de ce bon de commande et donc l’inexécution ou la mauvaise exécution des obligations contractuelles sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Dès lors en vertu le principe de non-cumul et du caractère mal fondé de demande de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, il convient de rejeter l’appel en garantie de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à l’encontre de la société SAS SMRD.

V) Sur l’appel en garantie de la société d’assurances mutuelles SMABTP formulée par la société SAS SMRD

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aucune responsabilité n’a été retenue à l’encontre de la société SAS SMRD, de sorte que l’appel en garantie de la société d’assurances mutuelles SMABTP est devenue sans objet.

VI) Sur l’appel en garantie de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à l’encontre de son assureur la société SA GENERALI IARD

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH soutient qu’il est fondé à solliciter la condamnation de son assureur, la société SA GENERALI IARD, à le garantir de toute condamnation à son encontre, en vertu du contrat multirisques propriétaires d’immeuble conclu, incluant les frais irrépétibles et les dépens, dont il produit « l’annexe 1 au C.P.P CONTRAT MULTIRISQUES PATRIMOINE » ainsi que le cahier des clauses particulières associé.

La société SA GENERALI considère que sa police multirisque est non mobilisable car celle-ci n’a pas vocation à s’appliquer à des sinistres survenus postérieurement et ne garantit, en outre, que les dommages aux biens. La présente police n’a donc pas vocation à s’appliquer aux préjudices immatériels sollicités par Madame [S] [L].

Aucune des parties ne produit le contrat d’assurance aux débats. Seul le cahier des clauses particulières est joint à la procédure par les parties, mais ne mentionne pas le nom de la compagnie d’assurances SA GENERALI IARD, il se contente de viser la société MARSH SA, courtier en assurance et la mention suivante « la compagnie d’assurances désignée à l’issue de la présente consultation travaillera donc en collaboration avec le courtier mentionné ci-dessus ».

De la même façon, l’annexe 1 mentionne que « l’assureur est le titulaire du marché » de sorte que l’on peut considérer que ces pièces ont été rédigées en amont de la désignation de la société SA GENERALI IARD en qualité d’assureur de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH. En tout état de cause, il convient de relever que ces documents ne sont ni datés ni signés et ne font jamais mention de la société SA GENERALI IARD.

Il n’existe par ailleurs aucune concordance entre les pièces fournies et le courrier de résiliation du 18 mars 2013 précisant la mention « contrat n°AM434198 ». Enfin, aucun lien ne peut être fait entre les éléments produits et à l’assurance du logement objet du présent litige par la SA GENERALI IARD.

Il convient dès lors de débouter l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH de son appel en garantie à l’encontre de la société SA GENERALI IARD.

VII) Sur l’appel en garantie de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à l’encontre de Monsieur [V] [K] et de son assureur la société SA AXA France IARD

En l’espèce, il convient de se référer à l’imputalibilité des désordres établis et retenus susmentionnée dans le présent jugement.

Sur l’appel en garantie de Monsieur [V] [K]

Aux terms de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

(…)

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparatios ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L.411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentatns de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées;”

En l’espèce, l’expertise judiciaire établit l’imputabilité des désordres liés au défaut d’entretien de Monsieur [V] [K] à hauteur de 50%.

Il convient de retenir et d’établir la responsabilité et l’imputabilité des désordres à cette hauteur.

Il s’ensuit que la demande d’appel en garantie d’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH sera accueuillie et Monsieur [V] [K] sera tenu de garantir l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à hauteur de 1724 euros au titre de son appel en garantie.

Sur l’appel en garantie de la SA AXA France IARD

Aux termes de l’article L113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

Il est par ailleurs constant que l’assureur ne doit pas sa garantie s’agissant d’un évènement non accidentel et notamment s’agissant d’un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré.

En l’espèce, selon le contrat d’assurance produit dispose que « sont couverts au titre du dégât des eaux les dommages occasionnés par :

Les fuites, ruptures et débordements de conduites non entrées d’adduction et de distribution ou évacuation des eaux et tous appareils à effet d’eau (installation de chauffage, machine à laver, aquarium, baignoires lavabos…) et de chauffage, Le débordement ou le renversement des récipients de toute nature ; Les infiltrations d’eau par les joints d’étanchéité au pourtour des appareils sanitaires, Les infiltrations par portes et fenêtres fermées ou non » ;

Il s’ensuit que le contrat d’assurance ne garantit pas le défaut d’entretien du locataire mais uniquement des évènements aléatoires.

L’expert judiciaire établit dans le cadre de son rapport en date du 24 juin 2022 deux origines principales aux désordres répétés impactant le logement de Madame [S] [L] : le défaut d’étanchéité dans la salle de bains ( au niveau du seuil de la douche ainsi que sous la douche) du 8ème étage incombant au bailleur EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ainsi que le défaut d’entretien dudit logement par son locataire Monsieur [V] [K], en particulier lié au débranchement de l’évacuation du lavabo de la salle de bains, et ce pendant plusieurs années.

Concernant les défauts d’entretien, l’expert fixe l’imputabilité à 40% pour la société SMRD, 10% pour EPIC [Localité 11] HABITAT OPH et 50% pour Monsieur [V] [K].

Il n’est pas contesté par ailleurs que le contrat d’assurance souscrit entre l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH et SA AXA France étaient applicable entre le 15 décembre 2016 et le 1er avril 2021 et que Monsieur [V] [K] a libéré le logement du 8ème étage le 25 avril 2022.

En conséquence, les conditions d’application de la clause d’exclusion de garantie sont réunies, la responsabilité de Monsieur [V] [K] étant établie au titre de son défaut d’entretien du logement de manière répétée et ce pendant des années jusqu’à son départ.

Il s’ensuit que la société SA AXA France IARD ne peut être appelée en garantie de dommages non couverts par le contrat d’assurance susmentionné.

En ces conditions, EPIC [Localité 11] HABITAT OPH sera déboutée de sa demande d’appel en garantie de la société AXA France IARD.

XI) Sur la demande de condamnation de Monsieur [V] [K] et de son assureur la société SA AXA France IARD à régler la somme de 9 363,56 euros au titre des travaux de réparation réalisés dans le logement par l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit également répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu’elles ont eu lieu :

o Par cas de force majeure.

o Par un manquement du bailleur, si cette faute est à l’origine du sinistre.

o Par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l’ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires (article 7d) de la loi du 6 juillet 1989).

La liste des réparations locatives est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987, mais cette liste n’est pas limitative. Ainsi, les locataires répondent de l’encombrement anormal de la fosse septique arrivé pendant leur jouissance, à moins de prouver qu’il avait eu lieu sans leur faute.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur. A cet égard, il pourra être souligné qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire

Conformément aux articles 1719, 2° du code civil et 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d’entretien normal des lieux loués.

Cette obligation d’entretien porte aussi bien sur le local lui-même que sur ses accessoires et ses éléments d’équipement, c’est-à-dire sur toutes les réparations qui ne sont pas, par définition, de nature locative (gros œuvre, toiture, verrières, travaux de désamiantage, remise en état du fonctionnement normal de la piscine, changement d’un volet roulant, etc.) et celles, qui sont de nature locative, mais dont le preneur n’a pas à assumer la charge, parce qu’elles proviennent de la vétusté, de malfaçons ou de vices de construction de la chose.

En l’espèce, L’EPIC [Localité 11] HABITAT OPJ sollicite la condamnation de son ancien locataire Monsieur [V] [K] ainsi que de son assureur au remboursement de la somme de 9 363 euros au titre de travaux réalisés le 1er aout 2022 selon facture de la société ACORUS n° 2209085783 en date du 8 septembre 2022.

L’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ne justifie d’aucun fondement à sa demande.

La société SA AXA France IARD, assureur de Monsieur [V] [K], soutient que le locataire ne saurait être tenu des travaux de réparation de son logement alors que ces-derniers relevaient du bailleur. Il précise que seul l’entretien courant et les menues réparations sont à la charge du locataire.

Il convient de noter que le bailleur social ne verse aux débats ni l’état des lieux d’entrée, ni l’état des lieux de sortie de Monsieur [V] [K] permettant ainsi ni de déterminer l’état du logement à la prise des lieux par Monsieur [V] [K], ni d’apprécier l’évolution de l’état général du logement et son état à la libération du logement.

Il convient également de rappeler que l’expert judiciaire établit dans le cadre de son rapport en date du 24 juin 2022 deux origines principales aux désordres répétés impactant le logement de Madame [S] [L] : le défaut d’étanchéité dans la salle de bains ( au niveau du seuil de la douche ainsi que sous la douche) du 8ème étage incombant au bailleur EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ainsi que le défaut d’entretien dudit logement par son locataire Monsieur [V] [K], en particulier lié au débranchement de l’évacuation du lavabo de la salle de bains, et ce pendant plusieurs années.

Concernant les défauts d’entretien, l’expert fixe l’imputabilité à 40% pour la société SMRD, 10% pour EPIC [Localité 11] HABITAT OPH et 50% pour Monsieur [V] [K].

Monsieur [V] [K] absent à la procédure, n’apporte par définition aucun élément de nature à confirmer ou contester cette demande .

Il résulte par ailleurs que la pièce n°66 versée à la procédure par EPIC [Localité 11] HABITAT OPH est constituée d’une facture n°2209085783 en date du 8 septembre 2022 de la société ACORUS pour des prestations de rénovation dans le logement de Monsieur [V] [K], de révision de l’installation électrique, de vérification de l’installation de gaz, de travaux de peinture de l’intégralité du logement, de réfection des sols et d’étanchéité.

Elle comprend également un procès-verbal de réception des travaux en date du 1er août 2022, précisant qu’ils ont été reçus sans réserve par le bailleur social.

Ces travaux ne relevant pas de l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et n’étant pas constitutifs de menues réparations et, de manière plus générale, n’entrant pas dans l’ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires, mais relevant des obligations exclusives du bailleur, EPIC [Localité 11] HABITAT OPH sera débouté de sa demande de remboursement de cette somme par Monsieur [V] [K], locataire, et par l’assureur de ce dernier la SA AXA France IARD.

IX ) Sur la demande de réalisation des travaux

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au

contrat de location en bon état de fonctionnement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués et de garantir la jouissance paisible du logement. En cas d’inexécution de ses obligations, le bailleur peut se trouver confronté à une action en résiliation du bail, une action en responsabilité et être condamné au paiement de dommages et intérêts et/ou à la réalisation de travaux.

En l’espèce, Madame [S] [L] sollicite la réalisation de travaux d’étanchéité au sein du logement situé au 8ème étage, anciennement loué par Monsieur [V] [K]. Elle sollicite ces travaux – sans les préciser – de façon à remédier à des problèmes d’infiltrations.

L’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH soutient que les travaux de réparation des causes à l’origine des désordres survenus dans le logement de la demanderesse ont été réceptionnés le 1er aout 2022. Il précise également qu’un devis relatif à des travaux d’embellissement est établi depuis le 24 juin 2021, mais que Madame [S] [L] a refusé toute intervention.

Madame [S] [L] verse, quant à elle, aux débats deux constats de commissaire de justice en date du 14 décembre 2022 et du 3 novembre 2023, soit postérieurement aux travaux réalisés dans l’appartement de Monsieur [V] [K] par l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH. Il convient de préciser que ces constats portent exclusivement sur l’appartement de Madame [S] [L]. Ils concluent à la présence de traces de moisissures et de taches jaunâtres dans plusieurs pièces de l’appartement, ainsi que d’effritements de la peinture. Sur des conduits du réseau d’eau et de chauffage est constaté la présence de traces de coulures jaunâtres. Dans la salle de bains, il est relevé la présence d’un faux plafond, dont la partie située au niveau de la douche est détruite. Il est également constaté la présence d’une forte odeur nauséabonde d’eaux usées. Enfin, le sol présente de nombreuses traces noirâtres.

Madame [S] [L] produit également des photos datées à la main du 27 février 2024 sur lesquels l’on peut voir des traces de moisissures au plafond, sans pouvoir le situer dans l’appartement, ainsi que de nombreux courriels avec son bailleur notamment du 26 février 2024, dans lesquels elle l’informe que de l’eau, provenant de l’appartement du dessus, coule sur les tuyauteries de sa salle de bains. Elle y joint des photographies.

Elle produit également un rapport d’intervention de la société SAS POLYONGROUPE en date du 29 décembre 2023 mandaté à la requête de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH. Celui-ci concerne le logement de Madame [H], nouvelle locataire de l’appartement du 8ème étage, anciennement occupé par Monsieur [V] [K] et le logement de Madame [S] [L], situé au 7ème étage. Il est fait les constatations suivantes :

● S’agissant de l’appartement du 8ème étage :

Défauts d’étanchéité des joints situés en périphérie du receveur de la douche ;Défauts d’étanchéité des joints des parois vitrées de la douche ;Défauts d’étanchéité des joints situés en périphérie de l’évier de cuisine ;Défauts d’étanchéité du siphon du lavabo ; ● S’agissant de l’appartement du 7ème étage :

Absence totale de ventilation de la salle de bains et insuffisance de ventilation de la cuisine et du cagibi.

La société SAS POLYONGROUPE conclut que les anomalies constatées sont à l’origine des dommages présents sur les plafonds et les cloisons de la salle de bains, de l’entrée et de la cuisine de Madame [S] [L]. Elle considère également que ces dommages ont pu être également occasionnés par :

Des anciennes fuites au niveau de l’évacuation de la douche ou de la descente des eaux vannes située dans la salle de bain de Madame [H] déjà réparéeUne fuite au niveau de la culotte de la descente des eaux usées située dans la salle de bain de Madame [H] déjà réparée (ciment visible au niveau de la culotte). La société estime également que le défaut d’étanchéité au niveau du joint de la culotte de la descente des eaux usées située dans la salle de bains de Madame [S] [L] est à l’origine de remontée de mauvaises odeurs dans sa propre salle de bains. Il est ainsi préconisé la reprise de tous les défauts d’étanchéité de l’appartement de Madame [H].

Par ailleurs, la demanderesse produit un courrier de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH du 12 mars 2024 dans lequel le bailleur souligne qu’il prendra en charge, à titre gracieux, la réfection du plafond de la salle de bains de son logement. Il doit être relevé que ce courrier mentionne que les dégradations de ce plafond sont dues à d’anciens dégâts des eaux qui ont été réparés et qu’il a pu être vérifié l’absence de nouvelle infiltration provenant du logement du dessus.

De plus, Madame [S] [L] verse aux débats un dernier procès-verbal de constat de commissaire de justice daté du 17 juillet 2024 concernant son propre logement, qui dresse les constatations suivantes :

● Dans l’entrée :

— Il existe des traces d’humidité au plafond caractéristiques d’un dégât des eaux ;

— Il existe des traces de moisissures noirâtres sur les murs ;

● Dans la salle d’eau :

— Il se dégage une odeur nauséabonde et pestilentielle ;

— Le faux plafond a été déposé par endroits laissant apparaitre de la peinture écaillée ;

— Les W.C sont en état d’usage ;

— Les grilles d’aération ne sont pas obstruées ;

— Il existe un joint en silicone sur le raccord de la canalisation ;

● Dans le séjour :

— Une partie des meubles sont recouverts de draps ;

— Il existe des traces de coulure sur la tuyauterie ;

— Il existe une fissure au plafond présentant des traces brunâtres caractéristiques d’un dégât des eaux ;

— Il existe des traces noirâtres au plafond ;

● Dans la cuisine :

— La peinture s’écaille sur les murs et le plafond ;

— Les meubles sont recouverts de draps ;

● Dans le cellier :

— Il existe de la pâte de couleur blanche au niveau de la jonction entre les canalisations et le plafond ;

— Il existe des traces de coulure le long des canalisations ;

● Dans la chambre :

— Il existe des traces de coulure le long de la tuyauterie ;

— La peinture s’écaille au plafond ;

L’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH verse aux débats le procès-verbal de réception des travaux du 1er aout 2022 réalisés au sein du logement situé au 8ème étage, anciennement loué à Monsieur [V] [K]. Il en résulte que des travaux d’étanchéité ont bien été réalisés dans le logement de Monsieur [V] [K] – et non dans le logement de la demanderesse – et réceptionnés le 1er aout 2022. Toutefois, le rapport d’intervention de la société SAS POLYONGROUPE en date du 29 décembre 2023, mandatée par l’EPIC [Localité 11] HABITAT fait état de la persistance de défauts d’étanchéité dans la salle de bains et la cuisine du logement situé au 8ème étage, pouvant être à l’origine des désordres constatés par cette société et les différents commissaires de justice requis dans le logement de Madame [S] [L].

Il peut être déduit de l’ensemble de ces éléments qu’en dépit des nombreux travaux susmentionnés, ces derniers n’ont pas permis de mettre fin aux désordres dans l’appartement de Madame [S] [L]. Il apparait également que ces réparations ne sont pas des réparations locatives à la charge du preneur mais constituent des grosses réparations qui à la charge du bailleur.

Il s’ensuit que l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH a manqué à son obligation d’entretien du logement alors que cette dernière constitue une obligation essentielle, continue et de résultat du bailleur.

En ces conditions, au regard de la persistance de ces désordres dans le logement de Madame [L], il convient de faire droit à la demande de la locataire d’ordonner à l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH de réaliser ou faire réaliser à sa charge les travaux d’étanchéité dans la salle de bains et la cuisine du logement situé [Adresse 4] (8ème étage) notamment les travaux suivants :

Défauts d’étanchéité des joints situés en périphérie du receveur de la douche ;Défauts d’étanchéité des joints des parois vitrées de la douche ;Défauts d’étanchéité des joints situés en périphérie de l’évier de cuisine ;Défauts d’étanchéité du siphon du lavabo.

En revanche, Madame [H] n’ayant pas été attrait à la cause, ces travaux ne pourront être réalisés qu’avec l’accord de cette dernière.

Il sera laissé au bailleur un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement pour la réalisation de ces travaux. Un délai de prévenance de Madame [H], d’au moins quinze jours devra être respecté avant le début de ceux-ci.

Il n’y a pas lieu d’accorder une astreinte sur le fondement de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, celle-ci apparaissant dispropootionnée par rapport à la résolution du litige.

X) Sur la consignation des loyers

Aux termes des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. […] Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

En outre, les articles 1 à 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence qu’un logement doit respecter. Ainsi, afin qu’un logement assure la sécurité physique et la santé des locataires, il doit notamment satisfaire aux conditions suivantes :

Une aération suffisante : les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité (article 2, 6°)La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique

En l’espèce, Madame [S] [L] sollicite la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à la parfaite réalisation des travaux. Elle ne propose aucun fondement juridique à cette demande.

Il ressort du rapport de la société POLYGONGROUPE une absence totale de ventilation de la salle de bains de Madame [S] [L], ainsi qu’une insuffisance de ventilation au niveau de la cuisine et du cagibi. Par ailleurs, s’il est relevé un taux d’humidité important au sein de l’appartement, les mesures prises démontrent qu’elles ne sont pas supérieures à l’unité suivante : « support sec : < 80 unités ». Ainsi, il est constaté 76,12% d’humidité d’air dans la salle de bains, sans que soit détecté de nouvelles fuites : 40,2 digits mesurés au plafond de la salle de bain.

Toutefois, il doit être relevé que le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 17 juillet 2024 fait état de l’absence d’obstruction des grilles d’aération du logement de Madame [S] [L].

Au regard de la contraction entre ces pièces, il convient de considérer que Madame [S] [L] échoue à rapporter la preuve certaine de la totale inhabitabilité de son logement justifiant une éventuelle consignation des loyers. Cette demande apparait manifestement disproportionnée par rapport à la résolution du litige.

En ces conditions, sa demande sera rejetée.

XI) Sur la demande de relogement

Les articles L. 441 et L. 441-2 du code de la construction et de l’habitation prévoient que dans chaque organisme d’habitations à loyer modéré, une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements est créée. Elle attribue nominativement chaque logement locatif et exerce sa mission d’attribution des logements locatifs dans le respect des articles L. 441-1 et L. 441-2-3, en prenant en compte les objectifs fixés à l’article L. 441, et la diversité de la demande constatée localement.

Par ailleurs, les articles L.444-1et R.441-1 du même code prévoient les conditions d’ attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

Ainsi, il est de droit constant que la décision d’attribution d’un logement social est une décision administrative qui peut donc faire l’objet d’un recours devant le juge administratif.

Dès lors, il résulte de ces mêmes articles et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à l’obligation de délivrance d’un logement décent, qu’aucune disposition légale n’oblige le bailleur à fournir un autre logement au locataire à l’exception du cas dans lequel l’immeuble a ci fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril assorti d’une interdiction d’habiter (article L521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation).

En l’espèce, Madame [S] [L] sollicite son relogement au sein du parc immobilier de l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH. Elle précise que ses demandes de relogement font l’objet de refus systémique depuis 2013, malgré la multiplicité des sinistres survenus dans le bien objet du présent litige.

L’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH soutient quant à lui, que la demande de relogement formée par Madame [S] [L] ne relève pas de la compétence du juge judiciaire, s’agissant d’une décision administrative. Il considère que les attributions de logements à loyers modérés, même dans le cadre d’une mutation, relèvent de la seule compétence de la Commission d’attribution des logements. Il précise également que Madame [S] [L] a refusé une proposition de relogement temporaire le 12 janvier 2022.

Par ailleurs, Madame [S] [L] n’indique pas sur quel texte elle fonde sa demande de relogement.

Dès lors, il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans les attributions d’une juridiction de l’ordre judiciaire de délivrer des injonctions à une commission d’attribution prévue par les articles L.441-1 et L.441-2 du Code de la Construction et de l’habitation, ce qui constituerait une immixtion dans sa mission de service public et dans les pouvoirs qu’il tient des articles R.441-9 et suivants du même code et donc un excès de pouvoir justifiant l’annulation de cette décision (CA [Localité 11], Chambre 6, section B, 15 Novembre 2007 – n° 06/16437). Par ailleurs, l’immeuble litigieux n’a fait l’objet d’aucune décision administrative.

Madame [S] [L] sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à ordonner à l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH de procéder à son relogement.

XII) Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais relatifs aux constats d’huissier et aux frais d’expertise.

Il convient également de condamner EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à verser à Madame [S] [L] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rejeter toutes les autres demandes à ces titres.

Aux termes de l’article 514-1 du code civil, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la société SA AXA France IARD échoue à justifier que cette dernière est incompatible avec la nature de l’affaire.

Dès lors, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [S] [L] de ses demandes relatives aux contrats d’assurance et d’indemnisation du surcoût de l’assurance à l’encontre d’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ;

DEBOUTE Madame [S] [L] de sa demande de relogement ;

REJETTE la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire du 24 juin 2022 formulée par l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH et la société SA AXA France IARD ;

CONDAMNE l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à payer à Madame [S] [L] la somme de 12 076,72 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à payer à Madame [S] [L] la somme de 5 000 euros à titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [S] [L] de sa demande en paiement de dommages intérêts au titre du préjudice de discrimination entre locataires ;

DEBOUTE l’appel en garantie sollicité par l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à l’encontre de la société SAS SMRD ;

REJETTE l’appel en garantie sollicité par la société SAS SMRD à l’encontre de la société d’assurances mutuelles SMABTP ;

DEBOUTE l’appel en garantie sollicité par l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à l’encontre de la société GENERALI IARD ;

DEBOUTE l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH de son appel en garantie à l’encontre de la société la SA AXA France IARD ;

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à verser à EPIC [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 1 724 euros au titre de l’appel en garantie relatif au préjudice de préjudice de jouissance ;

DEBOUTE l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH de son appel en garantie des autres condamnations à l’encontre de Monsieur [V] [K] ;

CONDAMNE l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à réaliser, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision et d’un délai de prévenance d’au moins quinze jours de la locataire Madame [H], les travaux d’étanchéité nécessaires dans la cuisine et la salle de bain du logement de Madame [H] (nouvelle locataire du 8ème), sis [Adresse 5], et notamment les travaux suivants relatifs au :

— Défauts d’étanchéité des joints situés en périphérie du receveur de la douche ;

— Défauts d’étanchéité des joints des parois vitrées de la douche ;

— Défauts d’étanchéité des joints situés en périphérie de l’évier de cuisine ;

— Défauts d’étanchéité du siphon du lavabo ;

REJETTE la demande d’astreinte formée par Madame [S] [L] ;

DEBOUTE Madame [S] [L] de sa demande de consignation des loyers ;

CONDAMNE l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à payer à Madame [S] [L] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des autres parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH aux entiers dépens comprenant notamment les frais relatifs aux constats d’huissier et aux frais d’expertise;

REJETTE les demandes des autres parties au titre des dépens ;

REJETTE les plus amples prétentions des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé le 24 juillet 2025 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier La juge des contentieux de la protection