TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00042 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D3QD

ORDONNANCE DE REFERE N°26/22

DU : 16 Janvier 2026

E.P.I.C. MOSELIS

C/

[K] [N]

[L] [M]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16/01/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. MOSELIS, demeurant 3 Rue de Courcelles – 57071 METZ CEDEX 3

Rep/assistant : M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [N], demeurant 194 Rue Victor Rimmel – 57240 KNUTANGE, non comparant

Madame [L] [M], demeurant 20 Rue des Grands-Bois – 57700 HAYANGE

Rep/assistant : M^e Laure GHARZOULI, avocat au barreau de THIONVILLE

Date des débats : 18 Novembre 2025

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 juillet 2020, l’E.P.I.C. MOSELIS a donné à bail à Mme [L] [M] et Monsieur [K] [N] un appartement à usage d’habitation situé au 20 rue des Grands bois 57700 HAYANGE, pour un loyer mensuel de 489,95€ et 201,27€ de provision sur charges.

Par ordonnance sur mesures provisoires en date du 15 février 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Thionville a notamment attribué la jouissance du domicile susvisé à Mme [L] [M], à charge pour elle de payer le loyer et les charges y afférent, avec effet à compter du 1er août 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. MOSELIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par actes de commissaire de justice du 30 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude les 24 et 27 janvier 2025, il a ensuite fait assigner Mme [L] [M] et M. [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— déclarer recevable son action en constatation de la résiliation du bail,

— constater la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 15 juillet 2020 et modifié par avenant par l’effet du jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens des locataires, ainsi que tous occupants de leur chef du logement et du garage situés 20 rue des Grands bois 57700 HAYANGE, si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— condamner par provision et solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2 954,08€ au titre des arriérés de loyers et charges impayés selon décompte arrêté à la date du 1er décembre 2024 (sauf à parfaire) assortie des intérêts légaux à compter de la présente ordonnance,

— fixer l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 780,39€,

— le cas échéant, autoriser d’ores et déjà MOSELIS à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et procéder à régularisation des charges,

— au besoin, condamner solidairement les défendeurs à lui payer l’indemnité d’occupation mensuelle de 780,39€ à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

En tout état de cause,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 150€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens, dont les coûts de signification du commandement de payer et de l’assignation,

— rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire,

— rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat.

Aux termes de ses dernières écritures reçues au greffe le 13 octobre 2025, l’E.P.I.C. MOSELIS maintient l’ensemble de ses demandes initiales, actualisant l’arriéré locatif à la somme de 9378,32€ arrêté à la date du 8 septembre 2025 et sollicitant la somme de 400€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions transmises à l’audience du 16 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [L] [M] sollicite de voir :

— constater le caractère abusif de la clause prévue à l’article 2 du contrat de location conclu entre les parties,

En conséquence,

— juger cet article 2 non écrit,

— constater le caractère abusif de la clause prévue à l’article 6 du contrat de location conclu entre les parties,

En conséquence,

— juger cet article 6 non écrit,

— constater le caractère abusif de la clause prévue à l’article 9 du contrat de location conclu entre les parties,

En conséquence,

— juger cet article 9 non écrit,

— juger le commandement de payer délivré à Madame [M] le 30 septembre 2024 irrégulier,

— juger que le bail d’habitation conclu entre les parties ne se trouve pas résilié de plein droit,

— débouter le demandeur de ses demandes,

— débouter le demandeur de ses demandes de paiement au titre des charges locatives,

— rejeter la demande d’expulsion du logement formulée à son encontre.

L’E.P.I.C. MOSELIS et Madame [L] [M] ont comparu.

A l’audience du 18 novembre 2025, chaque partie, représentée par son conseil, maintient ses demandes et s’en réfère aux termes de ses écritures.

L’E.P.I.C. MOSELIS dépose un décompte actualisé à la somme de 10 629,79€ à la date du 13 novembre 2025.

Bien que régulièrement cité en étude le 27 janvier 2025, Monsieur [K] [N] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DU DÉFENDEUR

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si l’un des défendeurs ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Selon l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La contestation sérieuse peut résulter d’un moyen de défense n’apparaissant pas immédiatement vain et laissant subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être prise par le juge du fond s’il était saisi de la demande.

Par ailleurs, le trouble manifestement illicite peut être caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Enfin, si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier son défaut de pouvoir juridictionnel.

En l’espèce, Madame [L] [M] expose avoir demandé une révision de l’avis d’échéancier et procéder à un contrôle des compteurs de chauffage, estimant ses charges trop élevées relativement à sa consommation, en vain. Elle soulève plusieurs moyens tirés du caractère abusif des clauses du contrat de bail. Elle soulève en outre l’irrégularité du commandement de payer en ce qu’il ne contient pas de décompte précis au sens de la loi du 6 juillet 1989 précitée, faute de faire apparaître la ventilation entre les sommes dues au titre du loyer et celles dues au titre des charges. Enfin, elle conteste le montant des charges locatives qu’elle trouve particulièrement élevées.

En réplique, l’E.P.I.C. MOSELIS expose que la dette locative ne cesse d’augmenter et fait valoir que la locataire ne démontre pas le caractère abusif de la clause du contrat de bail, fixant sa durée à un mois renouvelable, soulevant par ailleurs l’absence de nullité du contrat si cette clause devait être réputée non écrite.

Le bailleur s’oppose à la demande de nullité de l’article 6 du contrat de bail, se fondant sur les dispositions de l’article 4 s) de la loi du 6 juillet 1989, indiquant que son action est fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que l’article 6 du contrat de bail ne fait pas référence à l’article 4 s) de la loi du 6 juillet 1989.

Il soutient par ailleurs faire simple application des dispositions du Code de procédure civile au titre des frais de procédure, à savoir l’article 696 qui lui permet de solliciter que les frais de commandement de payer soient compris dans les dépens, et l’article 700 lui permettant de solliciter la condamnation de l’autre partie au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

S’agissant de l’irrégularité du commandement de payer soulevée par Madame [M], il expose que le détail des sommes dues par terme a été reproduit, tout comme le relevé de compte détaillé du 25 septembre 2024 qui y est joint, permettant ainsi à la défenderesse de vérifier le montant des échéances mensuelles réclamées.

Il conteste les allégations de la défenderesse selon lesquelles les charges locatives n’ont pas été justifiées, indiquant que cette dernière n’a jamais demandé à être destinataire des pièces justificatives. Il indique que par ailleurs, aucune fuite n’a été constatée au titre des charges de chauffage, rappelant que la défenderesse occupe, à elle seule et son fils, un appartement T6 de 152 m².

Après analyse de ces moyens, il y a lieu de constater l’existence d’une contestation sérieuse en ce que la demande tendant au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire est contestable dans son principe dès lors que la locataire soulève le caractère abusif de clauses du contrat de bail, l’irrégularité du commandement de payer et conteste le montant des charges sollicitées, si bien que l’appréciation du bien-fondé des contestations de la locataire relève du juge du fond et non du juge des référés.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes qui excèdent donc les pouvoirs du juge des référés.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de dire que chaque partie sera condamnée, pour moitié, aux dépens de l’instance.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas entrer en voie de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, le juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DISONS n’y avoir lieu à référé,

CONDAMNONS pour moitié l’E.P.I.C. MOSELIS, d’une part, et Monsieur [K] [N] et Madame [L] [M], d’autre part, aux dépens de l’instance,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,