Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 20 novembre 2025, n° 25/00296

TJ Clermont-Ferrand 20 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été régulièrement signifié et que la locataire n'a pas apuré sa dette dans les délais impartis, rendant la résiliation du bail acquise de plein droit.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire, étant occupante sans droit ni titre, doit être expulsée pour permettre au bailleur de retrouver la libre disposition de son bien.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que la créance du bailleur est établie dans son principe et son montant, et a ordonné le paiement de l'arriéré locatif.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation est justifiée pour réparer le préjudice subi par le bailleur en raison de l'occupation sans droit ni titre.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 20 nov. 2025, n° 25/00296
Numéro(s) :	25/00296
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	François Xavier LHERITIER
Cabinet(s) :	SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT
Parties :	S.A. AUVERGNE HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00296 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KBPH

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Novembre 2025

S.A. AUVERGNE HABITAT, rep/assistant : Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [C] [Z]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : Maître François xavier LHERITIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : Maître François xavier LHERITIER

Madame [C] [Z]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Mélanie DAMBRAS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 25 Septembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AUVERGNE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, sise 16 boulevard Charles de Gaulle,

63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [C] [Z], demeurant 16 rue des Lierres, LA Glacières 2, Bât 17, 63100 CLERMONT-FERRAND

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 3 avril 2023, la SA AUVERGNE HABITAT a donné à bail à Madame [C] [T] [P] [W] un logement sis 16 rue des Lierres, La Glacière 2, bâtiment 17, appartement 1732, 63100 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 271.59 euros outre 130 euros de provision sur charges. Le contrat de location contient une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 17 octobre 2024, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2755.82 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [C] [T] [P] [W] le 7 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, la SA AUVERGNE HABITAT a fait assigner Madame [C] [T] [P] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,- condamner Madame [C] [T] [P] [W] à lui payer les sommes suivantes :

* 3700.96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 février 2025, outre intérêts à compter du commandement de payer,

* 800 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,

* la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 avril 2025.

Lors de l’audience du 25 septembre 2025, la SA AUVERGNE HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au jour de l’audience, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6100.48 euros.

Madame [C] [T] [P] [W], quant à elle, précise que sa situation financière est compliquée, étant auxiliaire de vie et percevant 1100 euros par mois avec deux enfants à charge. Elle mentionne que sa situation administrative est également précaire, n’ayant plus de titre de séjour.

Le diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la locataire expose qu’elle est célibataire et a deux enfants à charge de 11 et 9 ans. Elle perçoit un revenu à hauteur de 1017 euros mais ses charges s’élèvent à la somme de 984 euros par mois si bien que son reste à vivre s’élève à la somme de 32 euros par mois.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

Madame [C] [T] [P] [W] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or la SA AUVERGNE HABITAT, justifie avoir régulièrement signifié le 17 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2755.82 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 17 décembre 2024.

Madame [C] [T] [P] [W] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SA AUVERGNE HABITAT, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [T] [P] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

A cet égard, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu de suspendre la clause résolutoire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par la SA AUVERGNE HABITAT que Madame [C] [T] [P] [W] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

En effet, la locataire a procédé à un virement de 400 euros au profit du bailleur le 5 septembre 2025, cependant, le loyer appelé était de 735.43 euros, si bien qu’il est impossible de conclure à une reprise intégrale du paiement du loyer courant. Si les versements réalisés par la locataire en mars, avril, juin et septembre 2025, permettent d’établir sa bonne foi et son envie d’apurer sa situation, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la suspension de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SA AUVERGNE HABITAT produit un décompte arrêté au 19 septembre 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 6100.48 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA AUVERGNE HABITAT est établie dans son principe et dans son montant à hauteur de 6100.48 euros. Madame [C] [T] [P] [W] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 17 octobre 2024 sur les sommes dues à cette date soit 2755.82 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Madame [C] [T] [P] [W] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le bailleur, soit la somme mensuelle de 735.43 euros, qui correspond au montant du dernier loyer appelé.

L’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur.

Sur les autres demandes

Madame [C] [T] [P] [W], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens, en revanche, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 3 avril 2023 entre Madame [C] [T] [P] [W] et la SA AUVERGNE HABITAT à compter du 17 décembre 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [C] [T] [P] [W] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 16 rue des Lierres, La Glacière 2, bâtiment 17, appartement 1732, 63100 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Madame [C] [T] [P] [W] à payer à la SA AUVERGNE HABITAT la somme de 6100.48 euros (six mille cent euros et quarante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 2755.82 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [C] [T] [P] [W] à la somme mensuelle de 735.43 euros (sept cent trente-cinq euros et quarante-trois centimes), à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la SA AUVERGNE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [C] [T] [P] [W] aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection