MINUTE N°

N° RG 24/00091 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBB7

S.A.S. CASANOVA IMMOBILIER

C/

Madame [P] [J] [V]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société par actions simplifiée CASANOVA IMMOBILIER, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro 917 828 469 – dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Anna MACEIRA, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Catherine PODOSKI, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [P] [J] [V] – demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par Maître Julien MAROTTE, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Anna MACEIRA

1 copie certifiée conforme à : Maître Julien MAROTTE

FAITS ET PROCÉDURE

Le 19 décembre 2022, Madame [P] [V] [J] a confié à l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER un mandat de vente concernant son bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7], comprenant l’appartement correspondant au lot n°17, la cave correspondant au lot n°186 et la place de stationnement correspondant au lot n°389, avec une exclusivité pour une durée de trois mois reconductible tacitement et de maximum douze mois à compter de la signature. Le prix proposé était fixé à la somme de 220.000 euros toutes charges comprises, soit un prix net vendeur de 211.538 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER a fait assigner Madame [P] [V] [J] devant le tribunal judiciaire de VERSAILLES pour la voir condamner au paiement de la somme de 8.462 euros au titre d’une facture, de la somme de 40 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, de la somme de 2.400 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Le 22 avril 2024, l’affaire a été transmise au tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE au visa de l’article 82-1 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024 et renvoyée au 16 janvier 2025 à la demande des parties.

Le 16 janvier 2025, les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs de sorte que la décision sera contradictoire.

Par conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER sollicite du juge du tribunal de proximité de :

— « Prendre acte de ce que Mme [V] renonce à son exception de nullité,

— Débouter Mme [N] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions, y compris ses demandes reconventionnelles,

— Juger la société CASANOVA IMMOBILIER recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Madame [N] [V] à payer à la société CASANOVA IMMOBILIER la somme de 8.462,00 € au titre de la facture n°20220000002, avec intérêts légaux à compter du 25 avril 2023 et capitalisation au titre de la clause pénale ;

— Condamner Madame [N] [V] à payer à la société CASANOVA IMMOBILIER en sus la somme de 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement ;

Subsidiairement,

— Requalifier la clause pénale en clause de dédit et Condamner Madame [N] [V] à payer à la société CASANOVA IMMOBILIER la somme de 8.462,00 € avec intérêts légaux a compter du 25 avril 2023 et capitalisation au titre de la clause de dédit ;

Plus subsidiairement,

— Condamner Madame [N] [V] à payer à la société CASANOVA IMMOBILIER la somme de 8.462,00 € à titre de dommages et intérêts au regard du préjudice subi ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner Madame [N] [V] à payer à la société CASANOVA IMMOBILIER la somme de 8.462,00 € à titre de perte de chance de chiffres d’affaires ;

En tout état de cause,

— Condamner Madame [N] [V] à payer à la société CASANOVA IMMOBILIER en sus la somme de l.400,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

— Condamner Madame [N] [V] à payer à la société CASANOVA IMMOBILIER la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [N] [V] aux entiers dépens ».

Au visa de ses conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, Madame [P] [V] [J] demande au juge du tribunal de proximité de :

— « Débouter la société CASANOVA IMMOBILIER de toutes ses demandes,

— Condamner la société CASANOVA IMMOBILIER à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens ».

Chaque partie a soutenu oralement ses demandes, lesquelles seront développées dans les paragraphes à suivre.

Pour un exposé détaillé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à la note d’audience et à leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il convient de noter qu’aucune exception de nullité de l’assignation n’ayant été soutenue à l’audience du 16 janvier 2025, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

1. Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du code civil ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, dans sa version applicable au litige, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER fonde ses demandes sur le préjudice subi en raison du comportement de Madame [P] [V] [J] qui l’a privée d’une chance légitime de bénéficier de sa commission en ce qu’elle est restée silencieuse sur les visites proposées, a sollicité la restitution de ses clés, empêchant la réalisation de nouvelles visites, a refusé l’offre d’achat au prix proposé et a mis fin au mandat avant la fin du délai irrévocable de trois mois, à savoir le 19 mars 2023. La demanderesse prétend également avoir subi un préjudice moral du fait des accusations de harcèlement et de menaces par Madame [P] [V] [J]. Elle soutient que la clause pénale prévue au mandat s’applique.

En réponse, Madame [P] [V] [J] fait valoir que la clause pénale ne doit pas être confondue avec une clause de dédit et qu’elle n’a commis aucune faute en ce qu’elle était libre de refuser de conclure la vente de son appartement et ce même si l’offre correspondait au prix prévu dans le mandat. Elle prétend qu’elle était également libre de dénoncer le mandat à compter du 19 février 2023. Elle ajoute que n’étant soumise à aucune obligation, ayant le choix de refuser de vendre, le délai de trois mois portait uniquement sur l’exclusivité donnée à l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER ce qui impliquait qu’elle ne pouvait pas confier de mandat à une autre agence. Elle souligne qu’elle n’a pas dénoncé le mandat par courrier du 14 février 2023 mais qu’elle a informé qu’elle n’entendait pas le renouveler au-delà de la période initiale de trois mois. Elle soutient que l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER n’a subi aucun préjudice car elle n’a réalisé aucune diligence après le 30 janvier 2023.

Le contrat de mandat exclusif signé entre les parties le 19 décembre 2022 stipule en son article 4 que « ce mandat est consenti pour une durée ferme et irrévocable de trois (3) mois passée laquelle il se poursuivra par tacite reconduction et expirera irrévocablement passé douze (12) mois à compter de sa signature ». L’article 10 du même mandat stipule que « pour compenser le préjudice qui en résulterait pour le mandataire, le mandant versera au mandataire, en vertu des article 1217, 1221 et suivants, 1231-5 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire et définitive égale au montant de la commission prévue dans le mandat dans les cas suivants : 1) en cas de révocation du mandat pendant la première période irrévocable […] ».

Il résulte des pièces versées aux débats que :

— Le 23 janvier 2023, une offre d’achat est intervenue par Monsieur [I] [C] et Madame [W] [O] [U] [H] proposant le prix de 210.000 euros ;

— Que par mail en date du 26 janvier 2023, Madame [P] [V] [J] a refusé cette offre d’achat et a demandé à l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER de proposer à Monsieur [I] [C] et Madame [W] [O] [U] [H] le prix de 214.000 euros ;

— Que l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER a adressé un message et un mail à Monsieur [I] [C] et Madame [W] [O] [U] [H] le 27 janvier 2023 pour leur faire part de cette proposition au prix de 214.000 euros ;

— Que Madame [P] [V] [J] a indiqué par mail le 29 janvier 2023 à l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER qu’elle laissait tomber la vente de son appartement en raison de l’absence d’acceptation du prix de vente proposé et qu’elle comptait rester dans l’appartement en faisant quelques travaux d’embellissement ;

— Qu’en réponse en date du 30 janvier 2023, l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER a pris acte de la décision d’annuler la vente de l’appartement, précisant que cela entraînait la révocation du mandat de vente durant la période ferme et irrévocable de trois mois et qu’ainsi l’indemnité compensatrice forfaitaire de l’article 10 du mandat équivalente au montant de la commission de 8.462 euros serait due, mais qu’il ne serait réclamé que les frais et le temps engagés pour la mise en vente de l’appartement ;

— Que par mail du 3 février 2023, Madame [P] [V] [J] a répondu à l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER qu’elle avait fait part de ses doutes quant à la vente de l’appartement mais que pour autant elle entendait respecter le contrat, en aucun cas révoquer le mandat de vente et qu’elle laissait à l’agent immobilier toute latitude pour trouver un acquéreur au prix proposé ;

— Que par mail du 7 février 2023, l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER a précisé que les doutes et l’incompréhension de Madame [P] [V] [J] l’avait conduit à refuser des demandes de visites et a pris note du fait que la vendeuse lui laissant de nouveau toute latitude pour procéder à la vente telle que décrite dans le mandat ;

— Que le 9 février 2023, une offre d’achat est intervenue par Monsieur [I] [C] et Madame [W] [O] [U] [H] au prix de 215.000 euros comprenant les honoraires de l’agence immobilière de 3.462 euros toutes charges comprises à la charge du vendeur ;

— Que par mail du 9 février 2023, l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER a indiqué à Madame [P] [V] [J] avoir obtenu une offre d’achat au prix demandé, soit de 215.000 euros avec des frais d’agence de 3.462 euros, soit un prix net vendeur de 211.538 euros ;

— Que par mail du 9 février 2023, Madame [P] [V] [J] a demandé à l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER de lui restituer son trousseau de clefs dans les plus brefs délais ;

— Que l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER lui a répondu par mail du 9 février 2023, précisant avoir tenté de la joindre sans succès concernant une visite prévue dans les jours suivants, et lui avoir adressé un courriel afin de solliciter sa signature pour acceptation d’une offre d’achat au prix demandé, et indiquant qu’il restituerait les clés dans les meilleurs délais tout en rappelant les obligations du mandant conformément au mandat signé, cette demande entravant sa mission ;

— Que par mail du 9 février 2023, Madame [P] [V] [J] a répondu qu’elle se sentait harcelée et menacée par le comportement de l’agent immobilier et l’a enjoint de lui rendre ses clés sous 24 heures sous peine de porter plainte ;

— Que par mail du 10 février 2023, l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER a indiqué à Madame [P] [V] [J] avoir déposé les clés de l’appartement dans sa boîte aux lettres, et précisant qu’au vu du dernier mail adressé par la vendeuse, de sa demande de restitution des clés, de son absence d’acceptation de l’offre d’achat au prix demandé et à son silence sur les visites proposées, l’agent immobilier en concluait qu’elle ne souhaitait plus vendre l’appartement, et réitérant les termes du mandat selon lesquels l’annulation de la vente et le refus d’accepter l’offre d’achat au prix de vente durant la période irrévocable entraînait un préjudice envers l’agence immobilière correspondant à la facture d’un montant égal aux honoraires prévus dans le mandat de vente ;

— Que Madame [P] [V] [J] a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception, déposée le 14 février 2023, à l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER afin de l’informer qu’elle ne souhaitait pas donner suite à l’offre d’achat transmise le 9 février 2023, qu’elle renonçait à la vente de son appartement et que son mail valait déclaration de non renouvellement du mandat exclusif au terme des trois mois ;

— Que par courrier du 25 avril 2023, le conseil de l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER a rappelé à Madame [P] [V] [J] que le refus d’acceptation de l’offre d’achat et le fait de réclamer la restitution des clés alors que l’agent immobilier remplissait ses obligations ont causé un préjudice à l’agence immobilière et la mettant en demeure de régler la somme de 8.462 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et celle de 40 euros au titre des frais de recouvrement ;

— Que par courrier du 16 mai 2023, le conseil de Madame [P] [V] [J] a répondu que le souhait de sa cliente de ne plus vendre son appartement résultait d’une modification de son choix de vie puisqu’elle avait décidé de rester habiter près de sa famille, précisant que le contrat signé le 19 décembre 2022 était un mandat d’entremise et qu’aucune somme ne pouvait être réclamée au mandant qui refuse de conclure la vente sauf à démontrer l’existence d’une faute qui ne peut résulter du seul refus de vendre.

En outre, l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER produit la facture correspondant à ses honoraires d’un montant de 8.462 euros, adressée par mail à Madame [P] [V] [J] le 10 février 2023 suite à son refus d’accepter la vente au prix demandé.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Madame [P] [V] [J] a empêché l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER d’exercer sa mission en restant silencieuse sur les visites proposées, en sollicitant la restitution de ses clés sans réelle explication, en prétendant être harcelée et menacée sans en rapporter la preuve pour répondre aux rappels par l’agent immobilier des seuls stipulations contractuelles.

De surcroît, Madame [P] [V] [J] a rappelé par mail du 3 février 2023, qu’elle laissait toute latitude à l’agent immobilier pour trouver un acquéreur au prix proposé. Qu’ainsi, l’agent immobilier a continué, après le 30 janvier 2023 ses diligences pour vendre l’appartement, puisque des visites étaient prévues au début du mois de février et puisqu’une offre de prêt a été formulée au prix fixé au mandat le 9 février 2023.

Enfin, il ne peut être sérieusement contesté que le délai irrévocable de trois mois prévu au mandat courait du 19 décembre 2022, jour de la signature, au 19 mars 2023. Or, il est établi par la lettre recommandée avec accusé de réception du 14 février 2023, que Madame [P] [V] [J] a exprimé son souhait de ne plus vendre et a déchargé l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER de sa mission. Dès lors, Madame [P] [V] [J] ne s’est pas contentée d’informer le mandataire qu’elle n’entendait pas renouveler le mandat tacitement à l’issue du délai de trois mois. Il en résulte que Madame [P] [V] [J] a révoqué le mandat avant l’expiration du délai de trois mois prévu à l’article 4, ce qui a privé le mandataire de ses chances de réaliser le bénéfice légitime de son mandat.

En conséquence, la clause pénale prévue à l’article 10 du mandat a trouvé à s’appliquer en raison de la première des hypothèses visées à cet article. Ainsi, Madame [P] [V] [J] est redevable du montant de la commission dont la facture lui a été adressée par mail et qui est versée aux débats.

Madame [P] [V] [J] sera donc condamnée à payer à l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER la somme de 8.462 euros au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

La demande de capitalisation des intérêts n’étant ni fondée ni motivée, elle sera rejetée.

2. Sur la demande de règlement des frais de recouvrement

L’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER fonde sa demande au visa des articles L. 441-10 II et D. 441-5 du code de commerce sans justifier d’une relation commerciale avec Madame [P] [V] [J]. En outre, le mandat signé entre les parties le 19 décembre 2022 ne porte mention d’aucune stipulation relative aux frais de recouvrement, étant seulement précisé dans la clause pénale que serait dû le montant de la commission.

Il convient de rejeter la demande de l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER sur ce point.

3. Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER fonde sa demande indemnitaire sur le préjudice moral qu’elle aurait subi du fait du comportement de Madame [P] [V] [J] en raison de l’exécution déloyale du mandat, ignorant les messages de l’agent immobilier, le menaçant de déposer plainte et réclamant brusquement la restitution de ses clés. La demanderesse prétend avoir été calomniée par la défenderesse en ce qu’elle a prétendu avoir été harcelée et menacée.

Il résulte des pièces versées aux débats que Madame [P] [V] [J] a adressé un mail à l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER le 9 février 2023, indiquant ne plus supporter le harcèlement et les menaces de l’agent immobilier dont elle qualifie le comportement digne d’un voyou.

Toutefois, l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui décrit dans les développements relatifs à la condamnation au titre de la clause pénale.

Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce point.

4. Sur les demandes accessoires

Madame [P] [V] [J], partie perdante, sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera également condamnée à verser à l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [P] [V] [J] à verser à l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER, société par actions simplifiée inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le n°917 828 469, la somme de 8.462 euros au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER, société par actions simplifiée inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le n°917 828 469, de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER, société par actions simplifiée inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le n°917 828 469, de sa demande relative au règlement des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER, société par actions simplifiée inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le n°917 828 469, de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Madame [P] [V] [J] à verser à l’agence immobilière CASANOVA IMMOBILIER, société par actions simplifiée inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le n°917 828 469, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [P] [V] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 12 mars 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,